На что следует обратить внимание при покупке фиксажа-верхнего дома?

Большинство ваших вопросов - это один и тот же вопрос, просто заданный в другой форме.

Еще до того, как вы начнете искать -- еще до того, как найдете риэлтора -- изучите хорошего домашнего инспектора в вашем районе. Если вы смотрите на старый дом, ОБЯЗАТЕЛЬНО сообщите службе жилищной инспекции, что вам нужен кто-то, кто знает о домах ХХХХ лет. Большинство инспекторов новых (1-40 лет) домов думают, что все в старом доме нуждается в замене, и дадут плохую оценку всему. Затем получите рекомендации и поговорите с людьми, на которых он работал. Если он не желает давать вам рекомендации, тогда идите дальше. Когда вы найдете инспектора, идите с ним в дом и следуйте за ним. Вы узнаете намного больше того, что будет написано в отчете, купите вы дом или нет.

Как правило, вам нужно обратить внимание на следующие области:

1. Структура - выдержит ли?
2. Мембрана - Крыша, облицовка - Не пропускает воду и не пропускает тепло.
3. Фундамент - подвал сухой? есть ли трещины.
4. Электричество - достаточно мощности и правильно подключены.
5. Сантехника - Утечки и давление.
6. Отопление - В первую очередь это возраст и тип печи.
7. Двери и окна. Они стоят больше, чем вы думаете, поэтому перед покупкой сделайте предварительную оценку.

По сути, вы вообще не хотите возиться с 1 и 3, а в остальном вам нужна хорошая оценка затрат.

Следующая важная деталь — Архитектура. Комнаты подходящего размера или план этажа легко трансформируется во что-то, с чем вы можете жить и наслаждаться.

Я косметику вообще не включала. Потому что здесь ты собираешься сделать это сам.

Деньги, которых нельзя избежать:

1. Кровля - ее необходимо менять каждые 20-30 лет. Это может варьироваться от замены черепицы до полной замены дерева и изоляции.
2. Печь - Опять 20-30 год замены.
3. Электрика — ЕСЛИ вы ищете выгодную сделку, вам, вероятно, понадобятся электромонтажные работы. Большинство из них просты, и вы можете сделать их своими руками, если знаете, что делаете. (свет и розетки, тянуть провода, если гипсокартон выключен) Поговорите с парнем в Lowes или Home Depot, чтобы получить хорошую книгу для вашего района. Пригласите электрика для вещей вокруг коробки.

Дэнни, я уважаю твой энтузиазм. Я сертифицированный домашний инспектор и генеральный подрядчик в штате Мэн. В ответах здесь есть несколько отличных советов, и я не буду повторять очевидное.

Предупрежу, однако, учите риелторский язык. "Fixer-upper" означает, что вот-вот произойдет крушение поезда! Наймите действительно хорошего инспектора, у которого есть опыт строительства. НЕ принимайте рекомендацию от вашего риелтора для инспектора. Найдите квалифицированного строителя/инспектора. Я всегда чувствовал, что инспекторы, которые часто работают на риелторов, не думают о наилучших интересах покупателя, так как обнаруживают проблемы с продажами, а риэлторам это не нравится. Лично я работаю только с покупателями, а не с риелторами.

С учетом всего сказанного, ремонт может быстро сложиться. Крыша 5000-7000 долларов, электрика или сантехника 85 долларов в час, ванная комната 6000 долларов, кухня 15000-20000 долларов, модернизация электрики 2500 долларов, окна по 300 долларов каждое, структурный ремонт, плесень, насекомые, повреждение водой, септик / канализация ...

Если вы не узнаете, на что обращать внимание, и не сможете рассчитать стоимость ремонта или реконструкции перед покупкой, вас ждет буря. Радость владения собственным домом быстро превратится в невыносимый кошмар.

Вы упомянули, что не хотите тратить 30 000 долларов на дом, на который уже потратили столько. Где вы найдете пригодный для жизни дом за 30 000 долларов? Если такое действительно есть, я завтра куплю 10 штук и сам их отремонтирую и сделаю монетный двор, пусть даже на этом рынке жилья.

Я прошу прощения за то, что звучу здесь немного негативно, но лучше быть откровенно честным с вами, учитывая, что вы признали, что у вас есть минимальные навыки и ресурсы.

Я думаю, что Ширлок делает хорошее замечание. Тем более, что в оригинальном постере упоминается, что у него нет большого опыта в рукоделии. Есть много проектов, которые вы можете сделать в доме, но начиная с того, который является «верхним ремонтом» или «специальным мастером», это код риэлтора для «требует серьезной работы!». Вероятно, потребуется так много работы, что даже если бы у вас было время на это, было бы очень больно пытаться жить в доме одновременно.

Я не делал много улучшений дома, прежде чем купил дом 5 лет назад, поэтому я купил дом, готовый к проживанию. Дому было более 80 лет, и я знал, что несколько комнат можно было бы улучшить, но он был очень пригоден для жизни и, конечно, не был «верхним ремонтником». На протяжении многих лет я обновлял полы, заканчивал мансарду (конструкция, электрика, изоляция, гипсокартон, краска), устанавливал душевые/раковины/туалеты и выполнял множество других мелких работ. По сути, я хочу сказать, что вам не нужно начинать с крушения поезда, чтобы иметь много вещей для работы.

Если вы действительно хотите приложить усилия, ищите «устаревший» дом или просто пару комнат, которые нуждаются в больших изменениях. Это даст вам возможность действительно улучшить дом и повысить его стоимость, не забивая себе голову.

Это на самом деле не отвечает на ваш вопрос; но я хотел упомянуть об этом. Я был в вашей ситуации около четырех лет назад. Мы с женой хотели дом, но с деньгами было туго… мы посмотрели на несколько принадлежащих банку сделок по выкупу и нашли тот, который находился в хорошем районе по хорошей цене. Хотя это была какая-то помойка....

Мы рассчитывали, что через год и 10 000 долларов мы закончим с прекрасным домом, который нам очень понравился. Через три года и 25 тысяч мы закончили.

Мы продали дом и заработали немного денег… но если учесть время, которое я провел, работая над домом; Я бы заработал ЗНАЧИТЕЛЬНО БОЛЬШЕ , работая в McDonald's.

Я не религиозный человек, но я не могу представить ад намного хуже. Поначалу было весело...но волнение быстро прошло. 25 тысяч за три года обойдутся примерно в 700 долларов в месяц. Между этим и моей ипотекой мы буквально разорились. На три года. Мы могли бы иметь хороший, готовый дом за стоимость ипотеки + половина этой суммы. Но дело не только в деньгах... дело во времени. Я не могу отдать должное тому, насколько это было ошеломляюще.

Может быть, у вас есть лучшее основание, чем у меня; но я буквально не мог забить гвоздь, когда начинал. Самые элементарные задачи заняли у меня во много раз больше времени, чем следовало бы.

Это также создавало напряжение в браке. У нас не было ни денег, ни времени. И, если вы уже работаете полный рабочий день, добавление еще одного проекта с полной занятостью просто не работает.

Я не говорю, что нет людей, которые этим занимаются и даже получают от этого удовольствие. В конце концов, все сложилось для нас очень хорошо... дом был закончен, и хотя мы потратили 25 тысяч долларов и бесчисленное количество часов; мы получили хороший чек на ~ 50 тысяч, когда продали его.

Я просто хотел предложить вам контраргумент для размышления.

Чтобы добавить некоторые детали в список Криса:

1. Структура: проверьте провисшие полы и все, что находится не на уровне (полы, стены, двери). Проверьте все отверстия, чтобы увидеть используемые материалы (снаружи ищите любые выступы, такие как кран, чтобы увидеть, что находится за сайдингом, а изнутри проверьте балки и стропила в любом подполье или на чердаке).

2. Проверьте наличие плесени, плесени и вредителей, особенно в подвале, на чердаке, на кухне и в ванных комнатах.

3. Оцените материалы по ремонтопригодности и долговечности. Кирпич прослужит дольше, чем деревянный или алюминиевый сайдинг. Ковровое покрытие прослужит 10 недель или 10 лет?

4. Обратите внимание на недостаток высоких потолков: с ними сложно работать или ремонтировать. Спросите себя, как вы добудете лестницу, чтобы заменить светильник или попробовать покрасить.

5. Проверьте безопасность. Тестеры GFCI дешевы, и их легко проверить, что кухня, ванная и наружные розетки должным образом защищены. Также обратите внимание на любые большие деревья, которые могут разрезать ваш дом на две части во время сильного шторма.

6. Что касается комментариев Криса о печах, они также говорят о кондиционерах.

7. Проверьте оценку земли. Вся вода убегает из дома? Водосточные желоба уходят далеко от фундамента?

На заметку:

Жизнь в доме, пока вы его ремонтируете, может быть очень стрессовой. Особенно посередине, где вы разобрали его и не собрали обратно, а вам все равно нужно готовить, убирать, ужинать, принимать душ и т. д.

Если вы ремонтируете косметические повреждения и/или у вас несколько ванных комнат, это может не быть огромной проблемой. В крайнем случае можно поставить походную печь в гостиной и готовить там еду. Но ищите дом, в котором вы сможете жить, пока его ремонтируете. В противном случае вы и ваша девушка не сможете быть в лучших отношениях через год...

Если у вас нет большого опыта в рукоделии, это будет вдвойне сложно. Все займет в 10 раз больше времени и в 3 раза больше походов в магазин, чем вы думаете. Вы сломаете что-то ужасное, и вам придется позвать профессионала, который возьмет с вас двойную плату, потому что он должен устранить причиненный вами ущерб, прежде чем исправить его правильно. Бюджетные деньги, время и мозги для этого.

Удачи! Это очень весело и много работы!

Жить или переворачиваться? Этот вопрос приведет к двум совершенно разным ответам.

С другой стороны, вы ищете серьезные косметические проблемы с минимальными или отсутствующими структурными проблемами. Это даст вам лучшую отдачу от затраченных средств.

Чтобы жить, я бы сказал, что важнее всего учитывать местоположение. Тогда оттуда, насколько вам нравится дом.

Один небольшой совет, который я хотел бы получить, когда мы купили наш первый дом, — нанять двух инспекторов вместо одного. Инспектор может многое уловить, но и многое упустить.

На самом деле это не первостепенный вопрос, так как каждый дом нуждается в работе . Каждый покупатель дома должен получить хороший осмотр. Каждый покупатель дома должен быть готов взять на себя ответственность и бремя ремонта и текущего обслуживания.

Однако, если вы хотите делать больше, чем второстепенную, случайную работу:

1. Решите, что вы хотите жить в строящемся доме .

   У вас будут участки дома, которые не функционируют, повсюду инструменты и много пыли. Ты согласен с этим? Долгое время?

   Подумайте о том, чтобы жить в другом месте, пока вы выполняете работу. Родительский подвал, небольшая квартира, фургон на подъездной дорожке. Или жить в одной части дома, работая в другой части.

2. Решите, какую работу вы хотите делать .

   Вместо того, чтобы спрашивать, каких проблем следует избегать, решите, какие проблемы принять. Все остальное, что обнаружит хороший инспектор, является либо чем-то, что можно сдать в аренду, либо причиной отказа от продажи.

   Лично мне нравится работать с электричеством (например, добавлять подпанели!), поэтому я не буду возражать, если возникнут проблемы с электричеством.

3. Будьте реалистичны в отношении того, сколько времени это займет .

   Если вы работаете полный рабочий день, то ваш проект дома будет только в крайние часы. Вы потратите много времени на обучение и много времени на исправление ошибок. Как уже отмечали другие, вам может быть выгоднее работать в финансовом отношении за зарплату и платить профессионалу за работу по дому.

   Ужасная история, о которой я думаю, — это когда мой арендодатель заменил крышу, как описано здесь: Какие проекты никогда не должны быть самодельными? . Вы согласны с тем, что происходит?

4. Обратитесь за профессиональной помощью !

   Найдите дружелюбного строителя, который проведет вас через весь процесс. Возможно, они будут проводить с вами один день в неделю, помогая с заданиями, давая советы.

   Кроме того, если у вас достаточно смирения, чтобы распознать, когда вы прыгаете выше головы, вам будет лучше, чем если бы вы ждали, пока все действительно облажается.

5. Будьте готовы к семейному напряжению .

   Люди эмоционально привязаны к своему дому. Как молодожены, вы только начинаете выяснять новые отношения (даже если вы прожили вместе много лет). Дополнительная нагрузка от проживания в зоне строительства может оказаться слишком большой.

   Если к вашей семье присоединится ребенок, у вас почти не останется времени на работу по дому, а безопасность станет проблемой. А родительство вызывает более глубокие эмоциональные переживания, связанные с жильем и т. д.

Альтернативой является аренда небольшой квартиры (экономия денег и рабочей нагрузки) и волонтерство в Habitat for Humanity. Вы изучите навыки, внося свой вклад в свое сообщество. Вы также узнаете, действительно ли вам подходит такая работа.

Мой дом дешевый, потому что мы решили снизить наши стандарты - намного, намного ниже. Теперь я могу заниматься проектами по благоустройству дома в своем собственном темпе, наблюдая, как наш комфорт постепенно улучшается. Кроме того, я люблю узнавать что-то новое.

Удачи, надеюсь, у вас все получится.

Моим единственным спасительным предложением было бы арендовать Холмса на HGTV в домах и инспекции Холмса и смотреть столько, сколько сможете. Очень применимо к строительству одной семьи в США и Канаде. У Netflix есть пара сезонов, некоторые из них могут быть и в вашей библиотечной системе, и если у вас есть DVR и кабель (или у друга), вы можете записать их с HGTV. Я все еще делаю.

Вы будете поражены тем, в какой беспорядок люди попадают. Абсолютный, бесконечный беспорядок, ремонт которого часто стоит порядка 100 тысяч долларов, все продано предыдущим владельцем с чистой совестью, в основном все проверено идиотами-инспекторами.

Я многому научился у Майка Холмса и людей, которые на него работают. Без этого я бы не смог выполнить всю работу, которую должен был сделать.

У меня есть дом, который осматривал опытный парень со степенью в области архитектуры из школы Большой 10. Все, что у него было для проблем, якобы, было устаревшим. Мы тратим на это около 10 тысяч долларов в год уже 2 года, и вот что требовалось исправить:

1. Новая пристройка к камину. Оригинал был построен неправильно во всем подразделении и был конструктивно несостоятельным. Мне пришлось спроектировать арматуру и снова залить все это, закрепив в стене фундамента камина. Потребовалось 10 арматурных стержней длиной 10 футов 1/2 дюйма и почти 1600 фунтов бетона, и все это было смешано надежной сетевой дрелью Sears в ведрах Homer. В следующий раз я возьму напрокат бетономешалку. Это расширение очага, вероятно, вызовет у кого-то много проблем. горя, когда через 50-100 лет снесут это подразделение :)

2. Пришлось поднять цокольный этаж и заменить балку обода и опорную плиту. Какие-то идиоты построили палубу, которая опиралась на 2х2, прибитую к краевой балке финишными гвоздями. Он отрывался, и вода разрушала конструкцию. Несколько столбов 4x4 вытащили из палубы, и три бутылочных домкрата сделали свое дело.

3. Переделка малогабаритных балконных дверей. Старые протекали, требовали усилия 50+ фунтов, чтобы закрыть их, и были на 6 дюймов меньше стандартной ширины открытия 72 дюйма. Подсказка: двери нестандартных размеров стоят дороже. Обрамление пиломатериалов и смазка локтя: дешево, если вы знаете, что делаете, то есть.

4. Ванная комната с кишками, включая черный пол из-за повреждения водой/плесени под просачивающимся унитазом. В гипсокартон просачивалась влага, поэтому гипсокартон тоже пришлось убрать.

5. Смерть от 1000 порезов: ремонт и модернизация электрики повсюду. # 14 проводов на 20-амперных выключателях, перегруженные цепи, один GFCI, питающий защищенные розетки всего дома, нет розетки в передней части дома, открытые кабели проходят поверх гипсокартона и т. д. Ничего особенного, но тем не менее королевская боль.

6. Вырви упомянутого идиота, построенного колоду. В земле было 30 столбов 4x4, которые нам пришлось вытащить. Потребовалась целая слабина с тремя людьми, работающими только для того, чтобы вытащить его оттуда. Два 30-метровых мусорных контейнера, чтобы вывезти его, и я складывал его туда, как будто это была головоломка, и не осталось ни одного неиспользованного объема.

Было также проделано много другой работы, но она не относилась к категории «нужно это сделать или что-то еще». Хорошие вещи: никакой значительной плесени, никаких других серьезных ошибок со стороны строителя дома, кроме: чья *#!@$% идея состоит в том, чтобы обрамлять внешние стены в Огайо с помощью 2x4?! Хотя бы разнести их на стену 2х6 и иметь сплошную изоляцию...

Имейте в виду некоторые проблемы, связанные с выходом из дома: - фундамент - вода в подвале - большие внешние проекты, такие как падающая палуба или заброшенный бассейн

Ищите хороший район, покупайте недорогое, но пригодное для жизни, и исправьте косметические вещи, такие как покраска и установка нового дерева или ковра.

Я отвечу на это с чисто экономической точки зрения. Когда я рос, я помогал отцу переворачивать дома, работал в команде по переворачиванию и переделал весь свой дом.

Люди упоминали фундамент, сантехнику, электрику, крышу, что угодно. Не имеет значения. Это имеет значение в вашей области знаний и кого вы знаете. Если вы знаете парня, который делает для вас отличный фундамент с огромной скидкой, то у вас есть конкурентное преимущество. Если вы можете сделать всю свою сантехнику и электричество, и дом нуждается в этом, вы заработаете много денег. Большая часть затрат на сантехнику и электричество — это труд. Если вы чувствуете, что ваше время свободно, то это огромное преимущество.

Вот тут-то и возникает опыт покупки. Вы осматриваете дом и обнаруживаете, что у него есть проблемы с фундаментом. (По крайней мере, в США/Канаде) продавец должен сообщать об этом всем остальным покупателям. Все, что будет обнаружено во время проверки, должно быть раскрыто. Таким образом, речь идет не о том, что не так с домом, а о получении соответствующей скидки на дом в зависимости от проблемы, и речь идет о вас как покупателе, имеющем преимущество (время/соединения/система/материалы), которое позволяет вам для устранения неполадок со скидкой.

Если у вас нет «основателя», то да, совет по другим ответам правильный. Я лично не трогаю дома с проблемами фундамента. Но я купил дома с повреждениями от термитов, потому что у меня были навыки плотника, чтобы исправить проблемы, и часто повреждения от термитов не так серьезны, как думают люди. Раньше у меня был дом, зараженный термитами, я его обрызгал, заменил, может быть, 10 досок, и все вернулось в норму ...

Следующее - это компы. Бесполезно ремонтировать дом и покупать «верхний ремонт», если вы заплатили 90% от стоимости элитного дома. Добавление 10 000 стоимости к дому стоимостью 200 000 в основном бесполезно, когда вы смотрите на комиссию за покупку и продажу. Кроме того, улучшения/исправления, сделанные в доме, принесут хороший доход. Вы можете полностью переделать электрику в доме (100 часов работы) в плохом районе и получить возврат 1K после материалов - то есть 10 долларов в час ... В хорошем районе дом стоит втрое, те же 100 часов работы. может иметь возврат 10K. То же самое с улучшениями, такими как гранит, встроенное освещение или что-то еще.

Другие вещи, о которых следует подумать, — это материалы. Пиломатериалы, большинство сантехнических и электрических принадлежностей, краска и тому подобное намного дешевле той относительной ценности, которую они приносят дому. Однако, если вы потратите 2000 долларов на печь, вам повезет, если вы вернете свои деньги. Столешницы из гранита/твердой поверхности являются данностью в некоторых ценовых диапазонах и регионах, а затем в других ценовых диапазонах они принесут вам 50% прибыли.

А если вы собираетесь жить в доме - позаботьтесь о том, чтобы на время ремонта у вас было достаточно жилой площади. Если каждая спальня используется и все помещения используются постоянно, ремонт будет отстойным. Кроме того, если вы живете в доме, вы также можете добавить 30-50% времени на выполнение задачи. Приходится все время убираться. Обычно на рабочем месте вы можете оставить определенное количество пыли, беспорядка, инструментов, чего угодно... В вашем доме вы будете работать 5 часов, а затем убирать 1-2 часа.

И это приносит последний пункт. Если климат позволяет, внешние проблемы являются фаворитом. Если есть проблемы с ландшафтным дизайном, дом нужно покрасить, зачеканить, отремонтировать отделку и так далее. Отличный дом для ремонтника, в котором можно жить. Гораздо меньше стресса, чтобы делать вещи снаружи, и вам не нужно заниматься уборкой. Кроме того, если вы живете в доме, вы действительно можете снизить некоторые расходы — например, вы не покупаете дерн, вы покупаете семена травы, потому что у вас есть время, чтобы убедиться, что двор растет.