Влияние изменений в налогообложении для работающего арендодателя (40 тысяч фунтов стерлингов) с арендуемой недвижимостью, которая безубыточна

До внесения изменений в бюджет на 2015 год арендодатели платили налог на прибыль ; теперь помещики платят налог со своего « оборота ». Таким образом, арендодатель может быть обязан платить налог на доход от аренды, даже если проценты по ипотечному кредиту превышают арендную плату !

Правительство утверждает, что это затронет только налогоплательщиков с более высокой ставкой (40%); это неверно, поскольку налогоплательщик с более низкой ставкой может быть привлечен к уплате налога с более высокой ставкой из-за этих изменений. Эффект очень зависит от дохода и затрат арендодателя , включая доход, не связанный с арендой, поэтому каждый арендодатель должен провести собственное подробное исследование того, как это повлияет на него. В сети есть множество калькуляторов , которые помогут в этом.

Процитирую пример из блога Фила Эшфорда (одно из лучших описаний, которые я когда-либо видел):

Давайте сделаем пример и воплотим это в жизнь. Теперь вас зовут Бен/Лаура, выбирайте (!), и вы зарабатываете 41 800 фунтов стерлингов на работе с 9 до 17 часов. Вы также неплохо справитесь и получите бонус в размере 1500 фунтов стерлингов! Когда вы поженились, вы переехали в дом своего партнера и сдали свой дом в аренду, так как вам было трудно его продать.

Вы арендуете его за 600 фунтов стерлингов в месяц и платите проценты в размере 500 фунтов стерлингов в месяц по ипотеке. Ваши расходы на управление и общий ремонт составляют в среднем 100 фунтов стерлингов в месяц. Хороший пример, потому что вы не зарабатываете деньги! Таким образом, вы никогда ранее не декларировали прибыль от аренды, потому что 600 фунтов стерлингов - 500 фунтов стерлингов - 100 фунтов стерлингов = 0 фунтов стерлингов прибыли от аренды. Вам никогда не приходилось платить налог HMRC за то, что вы не зарабатываете на аренде недвижимости,

«Конечно, кто будет платить налоги, если вы не получаете прибыль?!» Ну, с 2017 года, вы делаете! Вы начнете платить налог, и в 2020 году, когда все остальные доходы останутся прежними, вам придется заплатить 1040 фунтов стерлингов налога за сдаваемую в аренду недвижимость по сравнению с 2016 годом, когда вы платили 0 фунтов стерлингов. Явной проблемы нет.

Ваша годовая прибыль от собственности равна НУЛЮ, но у вас будет налоговый счет в размере 1040 фунтов стерлингов. Вам повезло, что вы получили этот бонус! После уплаты налогов и игнорирования национального страхования у вас будет 1200 фунтов стерлингов на вашем банковском счете из вашей премии, но вместо того, чтобы в последнее время лечить свою семью за дополнительные часы работы, вы просто заплатите большую часть этой суммы прямо налоговому инспектору. оплатить налоговый счет на прибыль от аренды в размере 0 фунтов стерлингов.

(Затем он показывает влияние небольшого изменения процентных ставок и т. д.)

Это еще один рабочий пример из Telegraph :

Арендодатель, заплати 40 процентов налога.

СЕЙЧАС Ваша покупка с целью сдачи в аренду приносит 20 000 фунтов стерлингов в год, а ипотечный кредит с выплатой процентов стоит 13 000 фунтов стерлингов в год. Налог взимается с разницы или прибыли. Таким образом, вы платите налог с 7000 фунтов стерлингов, что означает 2800 фунтов стерлингов для HMRC и 4200 фунтов стерлингов для вас.

Налог на 2020 год теперь уплачивается с вашего полного дохода от аренды в размере 20 000 фунтов стерлингов за вычетом налогового кредита, эквивалентного базовой ставке налога на проценты. Таким образом, вы платите налог в размере 40 процентов с 20 000 фунтов стерлингов (т. е. 8 000 фунтов стерлингов) за вычетом кредита в размере 20 процентов (20 процентов из 13 000 фунтов стерлингов = 2 600 фунтов стерлингов), что означает 5 400 фунтов стерлингов для HMRC и 1 600 фунтов стерлингов для вас. Таким образом, ваш налоговый счет увеличился на 93%.

Теперь, скажем, банковская ставка — и, в свою очередь, ваша ипотечная ставка — вырастет на небольшую долю, подняв стоимость ипотеки до 15 000 фунтов стерлингов, в то время как ваша арендная плата останется на уровне 20 000 фунтов стерлингов. В этом сценарии вам придется заплатить налог в размере 5000 фунтов стерлингов, поэтому вы не получите никакой прибыли.

Теперь у нас есть некоторое представление о том, какой эффект это может иметь, вот некоторые детали.

• Раньше вы вычитали все разрешенные расходы ( включая выплаты процентов по ипотеке) из арендной платы, чтобы получить цифру прибыли, а затем платили налог с этой прибыли.
• Теперь вы вычитаете все разрешенные расходы ( за исключением выплаты процентов по ипотеке), чтобы получить «налогооблагаемый оборот»; Затем вы получаете налоговый кредит в размере 20% от ваших процентных платежей по ипотеке.

Это происходит поэтапно в течение 5 лет, поэтому сегодня не нужно паниковать по этому поводу.

Арендодатели все еще спорят, что делать; некоторые попытаются поднять арендную плату, другие собираются выселить своих арендаторов и продать всю свою собственность. Лично на нас это не сильно влияет, поэтому мы просто будем предоставлять меньше арендного жилья, чем могли бы сделать в противном случае.

Я знаю одного врача общей практики, который собирается начать работать неполный рабочий день (в настоящее время работает полный рабочий день), поскольку их заработанный доход будет иметь эффективную предельную ставку налога в размере 65% из-за того, как это повлияет на налог на их арендуемое имущество. Я скорее ожидаю, что это не тот результат, которого желало правительство...

При отсутствии других налогооблагаемых доходов или налоговых вычетов с апреля 2017 года арендодатель будет платить налог по более высокой ставке (40%) на доход свыше 43 600 фунтов стерлингов и сможет претендовать только на налоговые льготы по базовой ставке (20%) на проценты по ипотеке. , поэтапно в течение четырех лет. Если проценты по ипотеке являются единственными расходами, и они точно такие же, как доход от аренды, то арендодатель потеряет 5% суммы, на которую превышается годовой платеж по процентам по ипотеке (или годовая арендная плата, поскольку они одинаковы в этом предположении). 3600 фунтов стерлингов в 2017-2018 годах, 10% в 2018-2019 годах, 15% в 2019-2020 годах и 20% в 2020-2021 годах и последующих налоговых годах. За исключением более высокого порога ставки, доход от занятости и арендная плата, вероятно, увеличатся в последующие годы.