Эффективная доходность инвестиций в жилье по сравнению с другими финансовыми инструментами

В книге One Up on Wall Street Питер Линч рекомендует жилье как лучшую первую инвестицию:

Из-за кредитного плеча, если вы покупаете дом за 100 000 долларов с первоначальным взносом 20 %, а стоимость дома увеличивается на 5 % в год, вы получаете 25-процентную прибыль на свой первоначальный взнос, а проценты по кредиту не облагаются налогом . Делайте это хорошо на фондовом рынке, и в конечном итоге вы будете стоить больше, чем Бун Пикенс.

В качестве бонуса вы получаете федеральный налоговый вычет по местному налогу на недвижимость на дом, плюс дом — идеальная страховка от инфляции и отличное место, где можно спрятаться во время рецессии, не говоря уже о крыше над головой. Затем, в конце концов, если вы решите обналичить свой дом, вы можете вложить вырученные средства в более красивый дом, чтобы избежать уплаты налогов на вашу прибыль.

Обычная последовательность в домах следующая: вы покупаете маленький дом (стартовый дом), затем дом среднего размера, затем большой дом, который в конечном итоге вам не нужен. После того, как дети уедут, вы продаете большой дом и возвращаетесь к дому поменьше, получая значительную прибыль при переходе. Эта непредвиденная прибыль не облагается налогом, потому что правительство в своем сострадании «дает вам освобождение от непредвиденной прибыли, которое бывает раз в жизни. Этого никогда не происходит с акциями, которые облагаются налогом как можно чаще и как можно больше.

Из-за вычетов это работает для частных лиц, а не для профессиональных инвесторов, конечно.

Как эта стратегия работает по сравнению с 401k, индексными фондами и другими пассивными инструментами с низким уровнем риска, доступными для частных лиц? Какова совокупная доходность за 20-30 лет?

Отличный актуальный ответ: money.stackexchange.com/a/47459/11213

Ответы (3)

Затем, в конце концов, если вы решите обналичить свой дом, вы можете вложить вырученные средства в более красивый дом, чтобы избежать уплаты налогов на вашу прибыль.

Проблема в том, что книга была написана в 1989 году. Этот комментарий больше не соответствует действительности; эта часть налогового законодательства изменилась в 1990-х годах.

Также в 1989 году максимальная сумма, которую человек мог внести в IRA, составляла 2000 долларов, и она не поднималась почти десять лет и не будет подниматься еще десять лет. Учетных записей Roth не существовало; как и HSA или 529. У большинства людей не было 401K.

Вы просите сравнить, какие возможности у нас есть сегодня, с тем, что было доступно в конце 1980-х годов.

Для меня, за исключением 2001-2005 и 2010-2015 годов, период с 1988 года по настоящее время имеет фиксированную стоимость недвижимости. Тем не менее, текущие значения не вернулись к пику 2005 года. Оценка составляет 11 отличных лет, 17 плоских или отрицательных. Я знаю многих людей, у которых в 1990-х годах была нулевая прибыль от их недвижимости.

Не могли бы вы уточнить, какое налоговое законодательство, по вашему мнению, изменилось? Нет никакого прироста капитала по основному или второму месту жительства, и, насколько мне известно, вы можете переносить прибыль от одной инвестиционной собственности к другой. (Если это не так, было бы здорово узнать!)
@Brick - В США существует большое освобождение от прироста капитала по основному месту жительства. Но одинокие люди в районах с умеренными ценами и женатые люди в дорогих районах часто сталкиваются с налогами на прирост капитала при продаже жилья.

Думая о личном жилье как об инвестициях, мы получили пузырь и падение цен на жилье, а также Великую рецессию. Нет никакой гарантии, что дом подорожает или даже сохранит свою ценность. Это также крайне неликвидный товар; его продажа, особенно если вы ищете прибыль, может занять год или больше. '

Не гарантируется, что жилье будет постоянно или вообще расти в цене. Вкусы меняются, и ремонт редко окупается. Вещи изнашиваются и требуют затрат. Окрестности меняются в популярности. Без арендного дохода и возможности списать часть затрат на бизнес-расходы неясно, налоговое преимущество закрывает этот пробел, особенно потому, что преимущество ограничено налогами на проценты по ипотеке (вычитая их из AGI).

Если вы хотите участвовать в подобных спекуляциях, прекрасно, но я видел, как люди облажались таким образом и вынуждены были продать дом с убытком.

Во что бы то ни стало надейтесь, что ваш дом будет приносить прибыль, считайте его частью вашего чистого богатства... но, как правило, Линч здесь не прав или, в лучшем случае, слишком упрощает. Дом может быть инвестицией (или, точнее, бизнесом) или вашим домом, но — если только вы не сдаете в аренду вторую половину дуплекса, что разделяет разницу, — пытаться относиться к нему как к тому и другому — опасно для бухгалтерского учета. .

Жилье дорожает постоянно. Сейчас он выше уровня 2007 года (например, research.stlouisfed.org/fred2/series/MSPNHSUS ). С налоговыми льготами, это может опередить альтернативы. Вот почему я спрашиваю об эффективной рентабельности инвестиций.
Какая инвестиция имеет доход с поправкой на риск больше, чем доходность жилья?
@AntonTarasenko: Жилье где? Дело в том, что индексный фонд один и тот же, где бы вы ни находились, когда вы его покупаете, но покупка (или продажа) дома в Сан-Франциско сильно отличается от покупки дома в Дулуте.
@AntonTarasenko: «Жилье постоянно дорожает». - нет, это не так. В долгосрочной перспективе он может вырасти в цене, но если вы покупаете на пике пузыря, а пузырь лопается, вашему дому могут потребоваться годы, чтобы восстановить ту стоимость, за которую вы его купили. Плохо, если вам нужны деньги. Еще хуже, если вы выбрали высокое кредитное плечо, которое рекомендует Линч, нашли свою ипотеку под водой и вынуждены были лишить ее права выкупа. Кредитное плечо волатильных активов может быть опасным . По какой-то причине кажется, что каждое поколение должно переучиваться этому.
Считайте Детройт наглядным уроком. Это в конечном итоге исправится само собой, но для этого могут потребоваться поколения.
Жилищный пузырь возник не из-за того, что люди покупали дом, в котором они могли бы жить, и это было частью общей стратегии благосостояния. Это было вызвано тем, что люди покупали недвижимость в качестве инвестиционной недвижимости (в которой они, как правило, не собирались жить) и сопутствующими этому спекуляциями. Я полностью согласен с вашим предостережением о том, что цены на жилье не обязательно растут, но вы слишком упростили в другом направлении в своем ответе. Это не лучше — возможно, хуже, потому что долгосрочная преобладающая тенденция — это Линч, а не какой-то конкретный пузырь.
Долгосрочная тенденция была с Линчем. Меня не убеждают аргументы в пользу того, что тенденция должна возобновиться или продолжиться; население сейчас перемещается в разных направлениях, чем в конце 2000-х годов, поэтому спрос на тот или иной конкретный дом предсказать гораздо труднее. И да , большая часть пузырей возникла из-за того, что люди были готовы перекупить/переплатить, предполагая, что кто-то другой заплатит больше — ложный «закон абсолютного лоха», который подпитывает большинство пузырей. . Как я уже сказал, Линч в лучшем случае упростил... и я думаю, что был не прав, беспрекословно защищая RE.

Предположение о том, что стоимость дома растет на 5% в год, нереалистично. В очень долгосрочной перспективе реальные цены на жилье оставались примерно постоянными. Дому, которому сегодня 10 лет, через год исполнится 11 лет, поэтому такое явление, когда реальные цены на жилье остаются постоянными, применимо только к рынку в целом, а не к отдельному дому, если только этот отдельный дом не содержится в хорошем состоянии.

Один дом — крайне плохо диверсифицированная инвестиция. Что делать, если в доме, который вы покупаете, обнаружена проблема с плесенью? Вы можете потерять свои инвестиции почти в одночасье. В отличие от этого крайне маловероятно, что то же самое может произойти с хорошо диверсифицированным портфелем акций (хотя это может произойти с отдельной акцией). Таким образом, если портфель акций без заемных средств имеет номинальную доходность 8% в долгосрочной перспективе, я бы потребовал более высокой доходности, скажем, 10% от инвестиций без заемных средств в отдельный дом из-за больших рисков. Если у вас есть возможность диверсифицировать свои инвестиции в недвижимость, портфель диверсифицированных инвестиций в недвижимость безопаснее, чем диверсифицированный портфель акций, поэтому я бы потребовал номинальную доходность в размере 6% в долгосрочной перспективе от такого диверсифицированного портфеля.

Чтобы решить, что лучше купить дом или жить в арендованной собственности, вам необходимо собрать все затраты на оба варианта (включая альтернативную стоимость капитала, который вы могли бы инвестировать в другом месте). Настоящая отдача от покупки дома вместо его аренды исходит из того факта, что вам не нужно платить за аренду, а не из того факта, что цены на жилье имеют тенденцию расти (что в долгосрочной перспективе будет не более чем инфляцией). . Что касается моего случая, я живу в Финляндии в особом случае почти арендной собственности, когда вы платите 15% от стоимости здания при въезде (и получаете обратно 15% при выезде), а затем платите ежемесячную арендную плату, которая ниже. чем рыночная арендная плата. Имущество субсидируется за счет государственных кредитов. Я рассчитал, что для моего случая,

Гипотетический ежегодный рост цен на 5% был основан на уровне инфляции в США в середине-конце 1980-х годов. В то время, когда Линч писал, ваша предпосылка согласовывалась с тем, что цены на долгосрочное жилье имеют тенденцию расти в соответствии с общим уровнем цен.
Ах, я забыл учесть, что темпы инфляции раньше были выше. Но опять же, тогда доходность облигаций, вероятно, тоже была намного выше, и более высокие темпы инфляции следует также видеть в номинальной доходности акций. И процентные ставки по ипотечным кредитам тоже должны быть выше из-за более высокого уровня инфляции.
Эффективная доходность инвестиций в жилье по сравнению с другими финансовыми инструментами
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v