Я купил свой первый дом в прошлом году; это мое основное (и единственное) место жительства. Я намерен выплатить ипотеку через 5 или 10 лет, затем продать дом и купить дом побольше. Новый будет стоить в 2-3 раза больше, чем мой существующий дом, поэтому мне придется взять ипотечный кредит, чтобы купить его.
В качестве первоначального взноса по этой второй ипотеке я мог бы просто продолжать жить в своем нынешнем доме, пока не накопил 20% на новый. Но это может занять некоторое время.
Более быстрым вариантом было бы продать мой нынешний дом и использовать вырученные средства в качестве первоначального взноса. Но если я продам дом, чтобы получить деньги, то, конечно, мне негде будет жить, пока я не куплю новый дом. А это может занять месяцы.
Мне интересно... Примет ли ипотечный кредитор мой нынешний дом вместо первоначального взноса наличными? Оценочная стоимость дома может использоваться в качестве «ожидающего» первоначального взноса, а когда дом в конечном итоге будет продан, окончательная продажная цена будет использоваться в качестве фактического первоначального взноса. Это когда-нибудь случается? Если нет, то что характерно для этой ситуации?
Это, конечно, совершенно нормальное явление. Люди меняют дом на больший каждый день.
Когда вы нашли дом побольше, в который хотите переехать, и покупателя на уже существующий, вы назначаете «даты закрытия» для обоих, т. е. дату, когда действительно происходит продажа. Обычно вы делаете их очень близко, либо в тот же день, либо с перекрытием в несколько недель. Вы используете капитал (т.е. разницу между стоимостью дома и ипотекой) в старом доме в качестве первоначального взноса за новый дом. Вы, конечно, не можете использовать заложенную часть старого дома.
Если день, когда вы покупаете новый и продаете старый, совпадает, ваши банки и юристы сделают все за вас в этот день. Если есть совпадение, вам нужно что-то, называемое «промежуточным финансированием», чтобы покрыть период, когда вы владеете двумя домами. Банки к этому привыкли, и на самом деле это не так дорого, если принять во внимание все остальные расходы на переезд. Поговорите с ними для деталей.
В качестве примечания: обычно считается, что не стоит покупать дом, если вы собираетесь жить в нем только один или два года. Затраты, связанные с процессом покупки, продажи и переезда, обычно перевешивают любую прибыль от стоимости дома. Вы можете оказаться с более высоким первоначальным взносом, если будете арендовать квартиру на год или два и вместо этого накопите первоначальный взнос на свой «большой» дом.
То, на что вы смотрите, называется «промежуточное финансирование». По сути, это позволяет вам взять кредит в банке, используя ваш старый дом в качестве залога. Процентная ставка варьируется, но если вы получаете мост в том же учреждении, что и ваша новая ипотека, они часто будут немного гибкими.
Вы вступаете во владение новым домом и начинаете выплаты по ипотеке в обычном режиме. Когда старый дом продается, мост окупается.
Обратите внимание, что залог при подписании нового дома по-прежнему должен быть наличными.
Все ставки сняты, если вы говорите о НОВОМ новом доме, так как строители обычно требуют предоплату во время строительства.
Я знаю, что вы уточнили, что находитесь в США, но на случай, если кто-то еще столкнется с этим вопросом: в Великобритании это совершенно нормально (в том числе, если у вас все еще есть непогашенная ипотека на ваш текущий дом). В итоге мы получаем длинные «цепочки» покупателей и продавцов, которые завершают/двигаются в один и тот же день, так что выручка от одной продажи может быть использована в качестве первоначального взноса на следующую.
мистер Кристер
вокало