Я планирую продать инвестиционную недвижимость (квартира в штате Вашингтон). Я владею этой недвижимостью с 2004 года. Я жил в ней в качестве основного места жительства с 2004 по октябрь 2007 года.
Я планирую получить прибыль от этой продажи и инвестировать ее в другую инвестиционную недвижимость, которой я владею.
Я планирую рефинансировать ипотечный кредит на эту другую инвестиционную собственность, потому что с прибылью от продажи я думаю, что смогу получить лучшие условия (избавившись от PMI и того факта, что это будет обычный кредит (т.е. кредит будет составлять менее 80% от оценочной стоимости)).
Есть ли что-то еще, о чем мне нужно подумать здесь? Я предполагаю, что мне не придется платить налог на прирост капитала с прибыли от продажи, потому что я вкладываю ее в другую инвестиционную собственность. Это правильно?
РЕДАКТИРОВАТЬ: я не имею права на исключение по основному месту жительства. Я указал дату выезда как 2010 год, но на самом деле это был 2007 год.
Всем спасибо за помощь. Я спросил продолжение здесь
Есть ли что-то еще, о чем мне нужно подумать здесь? Я предполагаю, что мне не придется платить налог на прирост капитала с прибыли от продажи, потому что я вкладываю ее в другую инвестиционную собственность. Это правильно?
Нет. Вы говорите об обмене 1031 . Было бы правильно, если бы вы покупали новую, аналогичную инвестиционную недвижимость (вы бы откладывали налог, а не «не платили бы» его). Но в данном случае это не то, что вы делаете. С полученной прибыли вам придется заплатить налог на прирост капитала. Для обмена 1031 новое имущество должно быть приобретено в связи с распоряжением старым имуществом и в течение определенного периода времени (180 дней, если я правильно помню).
Если бы он был вашим основным местом жительства более 2 лет за последние 5 лет, вы могли бы использовать исключение по основному месту жительства , и в этом случае вы не платили бы налог на исключенную прибыль (что намного лучше, чем отсрочка .. .). Поскольку вы обновили вопрос о том, что вы переехали в 2007 году, он больше не актуален для вас.
В дополнение к мнению @mhoran_psprep: поскольку в течение последних нескольких лет это была аренда, у вас также будет «возврат амортизации» — ситуация, когда IRS будет облагать налогом вычет, который вы сделали (или могли сделать) для амортизации вашей собственности. . Поскольку вы не можете амортизировать свое основное место жительства - возврат не может быть исключен как часть исключения основного места жительства, поэтому с этой части вам придется платить налоги. Учтите, что это не прирост капитала, а ставки возврата другие (25%, если я правильно помню).
Вам следует обсудить это со своим налоговым консультантом — советником по налоговым вопросам или бухгалтером с лицензией в вашем штате.
При определении вашего прироста капитала вам также, возможно, придется вернуть сумму амортизации, которую вы имели / должны были потребовать в течение последних 2+ лет, когда вы удерживали недвижимость в качестве инвестиции.
Если вы собираетесь рассматривать это как продажу основного места жительства, убедитесь, что вы действуете как можно скорее. Претензия на 2 из 5 лет означает, что инвестиционный период должен составлять 3 года или меньше. Когда-нибудь в ближайшие несколько месяцев это окно закроется.
Помните, что у IRS есть очень конкретные правила и графики того, как отсрочить прирост капитала на аналогичных биржах; также известный как обмен 1031. Что-то, что ваш дипломированный бухгалтер или налоговый юрист обсудит с вами.
мистер Кристер
три чашки
мистер Кристер