Почему ежемесячные досрочные платежи по ипотеке относятся к остатку ипотеки?

Вы предполагаете что-то, что не соответствует действительности, а именно то, что обращение к «бэкенду» сэкономит вам меньше денег, чем к «внешнему интерфейсу». Когда вы применяете дополнительный платеж к основному долгу в целом, это приводит к уменьшению основного долга, по которому вы платите проценты. Это уменьшает проценты, причитающиеся в течение срока действия кредита, что в некотором смысле сдвигает распределение процентов/принципов для каждого платежа после сокращения в принципе. Кредит на меньшую сумму с той же продолжительностью будет иметь более низкие платежи, но, поскольку платежи не падают, теперь каждый из них фактически выплачивает немного больше основной суммы, чем раньше, что означает, что кредит погашается быстрее. Если вы уменьшите основную сумму на сумму, равную основному платежу в следующем месяце, это фактически лишает месяц срока действия кредита.

Независимо от того, как вы выполняете математику, рассматривая предстоящий месяц как удаленный и сдвигая другие, или рассматривая все последующие платежи как имеющие теперь уменьшение процентной части, конечный результат один и тот же, кредит погашен. раньше

Вы можете использовать калькулятор на этом сайте (или Google для другого), который позволяет возможность единовременного платежа. и просмотрите эффект и докажите, что я прав насчет математики.

Например, начните с их номеров по умолчанию и рассчитайте дату выплаты. Запишите, что это за дата. Затем щелкните зеленую ссылку «Показать год за годом» и разверните первый год (щелкните знак «плюс»), чтобы просмотреть помесячную информацию для этого года. Теперь возьмите основную сумму для платежа 2, вставьте ее в поле «одноразовая предоплата» и поставьте 2 в поле «номер до платежа». Попросите его пересчитать, и вы заметите, что он лишился месяца от даты погашения кредита.

Конечно, мы не знаем сути этого калькулятора, так что, может быть, он применяет дополнительный платеж перед кредитом? возможно, нет. Неважно, мы можем сделать числа по-другому, чтобы смоделировать метод «внутренней части» и посмотреть, какой результат мы получим.

Чтобы доказать математику пониженных процентов, сделайте это. Внесите 155 000 на сумму кредита. Обратите внимание, что основная сумма второго месяца составляет 187,02. Округлите это число до 187, вычтите из 155 000 и введите это число (154 813) в качестве остатка по кредиту и пересчитайте (чтобы получить платежи по кредиту, уменьшенные на первый дополнительный основной платеж. Обратите внимание на ежемесячный платеж). на 1 доллар меньше. Теперь введите 1 доллар в поле ежемесячной предоплаты (таким образом, мы делаем тот же платеж, что и для первоначального кредита в 155 000) и пересчитайте. Дата окончания сдвигается на один месяц вверх. Так что да, этот крошечный сдвиг в эффективной выплате 1 доллара больше основного долга по каждому платежу вместе с самой предоплатой тянет месяц от конца кредита.

Следовательно, независимо от того, пойдет ли он в «конец» или «вперед», вы сэкономите весь платеж за вычетом суммы предоплаты, которая равна выплате процентов за месяц 2. Тот же чистый эффект в общей сумме сбережений независимо от того, как ты делаешь расчет

Во-первых, вам необходимо проверить условия вашего кредитного договора, чтобы убедиться, что нет штрафа за досрочное погашение или договорных оснований для применения дополнительных платежей любым другим способом, кроме немедленного уменьшения основной суммы.

После того, как вы подтвердите это, вам необходимо обязательно включить в любые дополнительные платежи инструкции о том, как следует применять излишек. В идеале вы должны написать это в разделе памятки чека в дополнение к примечанию с платежом.

Я не уверен в вашей теории бэк-энда/внешнего конца, но я видел, как кредитор иногда может интерпретировать дополнительные платежи как предоплату будущих ежемесячных платежей вместо того, чтобы применять их немедленно.

Резюме: если вы ясно представляете свои намерения и в кредитном соглашении ничего не написано об обратном, это должно быть довольно тривиально. На самом деле, я делал это все время без каких-либо проблем с моей ипотекой в ​​Wells Fargo.

Некоторое время назад я написал таблицу , чтобы помочь понять влияние ускорения ипотечного кредита. (Примечание — я не продаю его или что-то еще в этом отношении. Я написал его в ответ на мошенничество с ускорением ипотечного кредита, чтобы показать, насколько на самом деле прост фактический процесс.) Лист позволяет вам изменить основную сумму. , процентная ставка и предоплата. Обратите внимание, что для загруженных номеров (200 тысяч долларов, 6%, 30 лет) предоплата в размере 200 долларов в начале отменяет полную оплату в конце. Конечно, сегодняшняя основная сумма падает всего на эти 200 долларов, но ее эффект умножается за 30 лет. Вы можете видеть, как сумма процентов и основного долга меняется каждый месяц, и как, если в каком-либо конкретном месяце вы платите точно «основной долг в следующем месяце», вы сокращаете месяц на конец.

Поскольку проценты рассчитываются на основе основной суммы в любом данном месяце, они не являются линейными. Я считаю, что термин «предварительно загруженный» запутывает проблему и не добавляет ничего значимого в эти диалоги. Вы должны 200 тысяч долларов. Процентная ставка составляет 5%. Почему кого-то должно удивить, что проценты за первые 12 месяцев приближаются к 10 тысячам долларов? И ближе к концу, когда ваш баланс составляет, скажем, 50 тысяч долларов, проценты за этот год приближаются к 2500 долларам?

К сожалению, одной из характеристик амортизируемого кредита является то, что вы платите проценты авансом, а основную сумму — в конце кредита. Если вы очень агрессивно относитесь к погашению кредита и выплачиваете значительный процент за короткий период, вы можете попросить банк повторно амортизировать кредит, чтобы уменьшить платежи.

Чтобы сделать то, что вы хотите сделать, вам нужно найти ипотечный кредит с «простой процентной ставкой». Они существуют, но встречаются редко, поскольку правительство их не покупает. По ипотеке с простыми процентами проценты начисляются ежедневно, как и по кредитной карте, поэтому чем меньше ваш баланс, тем меньше процентная выплата.

Эти кредиты могут или не могут быть хорошей сделкой для вас, в зависимости от ряда факторов. Внимательно подсчитывайте цифры и понимайте, во что вы ввязываетесь. Бесплатных обедов не бывает.