Может ли не состоящая в браке пара купить дом вместе только с одним человеком в ипотеке?

Предположим, есть пара, Клейтон и Эмма. Клейтону 26 лет, и у нее хорошая работа, зарабатывающая более 75 тысяч долларов в год, Эмме 20 лет, и она все еще учится в колледже (у нее нет студенческих кредитов, но у нее нет работы и нет кредита). Предположим, эта пара еще не готова к браку, но они хотят вместе купить дом.

Скорее всего, только Клейтон получит одобрение на ипотеку, потому что у него есть доход и кредит. В этом случае право собственности на дом по-прежнему принадлежит обоим?

Будут ли у кредитора (банка) какие-либо оговорки по этому поводу, поскольку право собственности на имущество принадлежит стороне, не участвующей в ипотеке?

Если вы не готовы к браку, хороший совет — не покупать вместе дом. Это усложняет финансовые последствия возможного расставания, что может увеличить нагрузку на отношения. Вместо этого подумайте о том, чтобы более финансово подготовленный человек купил дом, а другой человек заплатил за аренду.
@jamesturner И если моя жена прочитает это, позвольте мне совершенно ясно заявить всем, что я не согласен с вашей интерпретацией моего комментария!
@jamesturner почти так же плох? Общая ипотека связывает вас гораздо сильнее, чем брак; в браке всегда есть вариант развода (которым идут довольно многие пары), но из общей ипотеки просто не вылезешь, она привяжет тебя на десятилетия.
Зачем Клейтону полдома отдавать Эмме бесплатно? Это настоящий подарок, и ему пришлось взять ипотечный кредит, чтобы позволить себе это.
Если это «просто немного развлечься», а) не покупать дом и б) знает ли она об этом? ... Если Клейтон не хочет жениться на ней, он должен сказать ей, чтобы она могла жить своей жизнью. Если он это сделает, он должен спросить ее...
Я не эксперт, но разве не для этого и нужны семейные трасты? Рассмотрите возможность создания семейного траста на имя Клейтона и пусть этот траст купит дом.
@Peteris: Конечно, есть: по умолчанию. Это может быть не очень приятно, но это выход.
@RemcoGerlich Почему люди с активами женятся, иногда на людях с меньшими активами?
@jwg: ну, они часто подписывают брачные контракты, если разница в богатстве огромна. Но он говорит, что они еще не готовы к браку, я бы сказал, что взять кредит, чтобы купить ей полдома, это более серьезно, чем брак.
Существует неявное неравенство между человеком, решившим переехать в дом, полностью принадлежащий другому человеку. В случае, если дела пойдут плохо, владелец может эффективно выгнать другого человека из дома без каких-либо средств для возврата личного имущества, которое принес невладелец (в некоторых штатах). В других случаях человеку, не являющемуся собственником, на законных основаниях может некуда идти, и если его выгонят, он станет бездомным. В моей интерпретации этой проблемы Клейтон весьма благороден, давая гарантии Эмме, что этого не произойдет.
В Нидерландах вы можете получить контракт, в котором будет указано, что вы живете вместе, что, возможно, совершенно не имеет отношения к романтическим отношениям. Я ожидал бы, что в США будет что-то похожее? Я имею в виду, все еще женятся там? здесь это встречается все реже.
Это очень сильно противоречит интересам Клейтона передать ей право собственности до замужества и до того, как она начнет платить какие-либо платежи или будет способна производить какие-либо выплаты; кредитор не увидит ее в кредите как плюс. Если они расстанутся или никогда не поженятся, теперь он отдает ей часть дома (в зависимости от законов страны и штата, в котором они живут). В качестве альтернативы Клейтон просто получает право собственности и производит платежи MTG. Чтобы было ясно, как они характеризуют любые платежи, которые она делает ему до брака, как «арендную плату» или «ипотеку», они могут попросить юриста составить Соглашение о совместном проживании.
@MathijsSegers: Соглашение о совместном проживании / Контракт или Соглашение о совместном проживании. Правовая ситуация будет сильно различаться в зависимости от законов страны и штата. Большинство юристов предлагают бесплатную получасовую или часовую первичную консультацию. Для них возможна отдельная консультация с юристами. Повторяю, если они «еще не готовы к браку», то добавление ее в титул собственности, где только он платит ипотеку (и звучит так, как будто она не будет платить по крайней мере десять лет, если вообще когда-либо) означает, что он добровольно принимает на себя огромный постоянный финансовый риск без всякой рациональной причины.

Ответы (7)

Маловероятно, что это будет одобрено ипотечным андеррайтером.

Когда банк выдает кредит под залог имущества (залог), они защищены - если заемщик не погасит кредит, имущество может быть обращено в собственность и продано, а кредитор сделан целым на сумму кредит, который не был погашен.

Когда в акте указаны две стороны, то каждая из них владеет НЕДЕЛИМОЙ 50% долей в собственности. Если только одна сторона заложила имущество в качестве поручительства по кредиту, то фактически только 50% имущества подлежит обращению. Это означает, что банк не в состоянии компенсировать свои убытки.

В качестве (вымышленного, очень упрощенного) конкретного примера предположим, что дом стоит 100 000 долларов, а Адам и Зоя указаны в документе, но Адам является заемщиком по ипотеке на 100 000 долларов. Адам должен 100 000 долларов и имеет актив на сумму 50 000 долларов (который он заложил в качестве обеспечения кредита), в то время как Зоя ничего не должна и имеет актив на сумму 50 000 долларов (который полностью необременен). Если Адам не выплатит ипотечный кредит, банк сможет лишить права выкупа только его половину имущества в размере 50 000 долларов, что подвергнет их большому риску.

Есть и другие юридические и финансовые причины, но в целом, я думаю, вам будет очень трудно найти кредитора, который готов взять на себя такой риск. Это очень сложно, и нет абсолютно никакой стороны вверх.

Кроме того, исходя из опыта (от которого я был защищен из-за правил андеррайтинга банка) и повторяя совет, предложенный другими на этом сайте: не утруждайте себя попытками. Смешение активов без контракта (будь то подразумеваемый браком или явный контрактом) доставит вам неприятности.

« Когда в документе указаны две стороны, каждая из них владеет НЕДЕЛИМОЙ 50% долей в собственности ». Важно отметить, что в большинстве штатов есть исключение из этого правила, но оно доступно только супружеским парам.
Это гораздо лучший ответ, ИМО, учитывая, что он фактически отвечает на поставленные вопросы и не делает предположений об ОП. +1
Я бы сказал, что даже 50-процентная потеря права выкупа невозможна, потому что обычно никто не покупает 50-процентную долю дома. Кроме того, если Зои станет владельцем части дома за 50 000 долларов, это должен быть какой-то доход или подарок, и вы, возможно, создадите налоговые проблемы с одолженными деньгами.
@Daniel: Я лично знаю человека, который купил (примерно) 92% недвижимости. Это на самом деле очень распространено - наследование постоянно создает ситуации частичного владения, и это действительно усложняется, когда один владелец не хочет продавать, но не может выкупить других владельцев. К вашему второму пункту - скорее всего, не будет никакого «дохода». Скорее всего, это будет рассматриваться как подарок, для которого первые 14 000 долларов не облагаются налогом, а остальные просто засчитываются в счет пожизненного исключения в размере 5 490 000 долларов. (данные за 2017 налоговый год)
Мой партнер и я являемся совместными арендаторами нашего дома и оба указаны в ипотеке. Однако андеррайтеры использовали мою финансовую информацию только для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, потому что в его кредитном отчете была ошибка, и это могло повлиять на процентную ставку. Так что можно.
@mkennedy Другое дело - ипотека по-прежнему оформлена на вас обоих, вы только что получили право на заслуги одного человека в партнерстве. ОП спрашивает о том, чтобы в ипотеке было указано одно лицо, но оба в титуле - это невозможно. Единственное решение для них состоит в том, чтобы разделить ипотеку (как это сделали вы).
@Daniel Неприменимо здесь, но в Германии любой кредитор может инициировать публичный аукцион любого неделимого имущества, которым неплатежеспособный должник владеет совместно с другими. Затем кредитор получит долю выручки в соответствии с долей должника в имуществе, вплоть до причитающейся суммы. Другие совладельцы могут предлагать цену и покупать имущество, фактически оплачивая долю должника по рыночной стоимости, но они не могут препятствовать аукциону.
@Alexander Kosubek: Да, но это именно то, о чем я говорю. Он может быть выставлен на аукцион, но не принесет хорошей ставки, если таковая будет. «Надежность» потери права выкупа стоит ровно столько, сколько, по мнению банка, они могут получить от нее. и 50% неделимых не стоят и половины стоимости 100% в таком случае.
На самом деле я недавно видел недвижимость здесь, в Германии, которая выставлялась на аукцион в четвертый раз. он был оценен в 250 000 евро, но при этом имел право на пожизненное проживание для отца должника. Предложений не получил...

Я расширим комментарий Бэкона.

Когда вы состоите в браке и приобретаете какое-либо имущество, вы автоматически получаете юридическое соглашение. В большинстве штатов это имущество находится в совместной собственности, и, хотя есть исключения, это имеет место в большинстве случаев.

Когда вы не состоите в браке, нет такого предположения о совместном приобретении. Хотя слова могут быть сказаны по-разному между двумя сторонами, если ничего не записано и не подписано, суды почти всегда будут исходить из того, что только одна сторона владеет собственностью.

Теперь не состоящие в браке люди постоянно занимаются бизнесом, но они делают это, заключая юридически обязывающие соглашения, которые охватывают непредвиденные обстоятельства. Если вы двое будете следовать этому плану, необходимо создать эти документы с помощью юриста. Хотя дорогая плата за эту защиту — небольшая цена по сравнению с тем, что, вероятно, станет одной из самых крупных покупок в вашей жизни.

Однако я не рекомендую этого. Если Клейтон может и хочет купить дом, он должен это сделать. Эмма может арендовать у Клейтона. Эта арендная плата может быть любой суммой, о которой они договорятся, включая ноль. Если они поженятся, тогда Эмма в конечном итоге будет владеть акциями после этой даты. Если они останутся вместе до самой смерти, вполне вероятно, что ей (или ее наследникам) все равно будет принадлежать половина. Кроме того, если этот дом продается, доля переходит в более крупный дом, который они покупают после свадьбы, тогда он будет находиться в совместной собственности.

Если они и расстаются, то расставание чистое и аккуратное. Предположительно, она в любом случае заплатила бы арендную плату, так что ничего не потеряно. Многие люди сталкиваются с трудностями при продаже в неподходящий момент в отношениях, которые совпадают со слабым рынком жилья. В этом случае обе стороны проигрывают.

Так же, как и совет Бэкона, я бы не стал покупать вместе. Нет плюсов, и вы избегаете многих минусов.

Не играйте в «дом», покупая дом совместно, когда вы не женаты.

Спасибо за ответ, но предположим, что Клейтон так сильно любит Эмму, что хочет, чтобы ее имя тоже было в доме, даже если он не может на законных основаниях жениться на ней в данный момент (по другой сложной причине), возможно ли это? В этом суть моего вопроса? Может ли один человек иметь ипотеку, но оба владеют недвижимостью?
Как я уже сказал, это не имеет значения. Если они поженятся, то ничего не потеряно. Если они не расстаются, это чисто. Любовь не имеет к этому никакого отношения. Тем не менее, вы всегда можете составить юридические документы, в которых говорится, что она владеет половиной имущества, но в большинстве юрисдикций она не может быть указана в документах.
Она не может быть в деле, потому что она не в ипотеке?
Это в основном решается ипотечной компанией, но также может быть законом. Подумайте об этом: если бы вы одалживали кому-то деньги на покупку дома, позволили бы вы владеть его частью кому-то другому, который не несет ответственности за кредит? Конечно нет.
@ПитБ. Почему бы нет? Залоговое удержание не будет зависеть от того, кто получит право собственности на имущество при закрытии сделки. Кредитор будет заботиться только о том, что они имеют четкое залоговое удержание.
@AbuMariam, ты должен знать, что любовь делает людей иррациональными. Это определенно один из таких случаев.
То, какой интерес Эмма приобретет к дому, наверняка будет зависеть от юрисдикции, в которой они живут.
@AbuMariam Если он действительно хочет сделать что-то подобное, по крайней мере, ограничьте это стоимостью дома за вычетом невыплаченной части кредита. Вы действительно не хотите оказаться в ситуации, когда один человек несет единоличную ответственность за долг, в то время как актив является общим.
@AbuMariam: По сути, Клейтон так сильно любит Эмму, что хочет подарить ей полдома, но не может заплатить за это. Это немного похоже на то, что вы хотите подарить ей очень дорогое кольцо с бриллиантом, но должны одолжить деньги...
@ПитБ. Есть ли какое-то юридическое значение в том, чтобы Эмма платила арендную плату (по сравнению с тем, чтобы позволить ей жить там бесплатно)?
@JBC: вы имеете в виду, имеет ли какое-либо юридическое значение то, что Э. платит арендную плату по сравнению с бесплатной жизнью, до брака и без титула? Это может быть больше вопросом права арендодателя-арендатора, чем права собственности. Если он разрешит ей жить там без арендной платы в течение n лет, а затем они расстанутся (не поженившись), она может попытаться отказаться выезжать и заявить, что она постоянный арендатор. Лучше иметь письменное соглашение, чтобы было предельно ясно, кто чем владеет, кто кому сколько платит и будь то ипотека, арендная плата или расходы на проживание, а также пункт о расторжении брака. Составлено компетентным юристом, подписано обеими сторонами.

В этом случае право собственности на дом по-прежнему принадлежит обоим?

Да, возможно иметь дополнительных людей на титуле, которые не находятся в ипотеке.

Будут ли у кредитора (банка) какие-либо оговорки по этому поводу, поскольку право собственности на имущество принадлежит стороне, не участвующей в ипотеке?

Возможно, но есть очень простой способ этого избежать. Клейтон мог просто купить дом сам и добавить Эмму к титулу после закрытия, записав акт об отказе от прав. Кредитор не может это остановить, и с его точки зрения это даже лучше, так как у него есть два человека, которым нужно действовать в случае дефолта. (Но, несмотря на то, что они лучше, они часто затрудняют покупку

Совет: если у вас есть адвокат, составляющий документ об отказе от иска, попросите его также составить обратный документ. (Эмма возвращает собственность Клейтону.) Обычно за это не взимается дополнительная плата, и тогда она у вас есть, если она вам нужна. Например, вам может потребоваться подать обратные формы, если вы хотите рефинансировать.

В качестве примечания: я согласен с Бэконом и Питом Б., которые рекомендуют Клейтону и Эмме не делать этого. После того, как они поженятся, собственность либо автоматически станет совместной собственностью, либо супруга может быть легко добавлена ​​к титулу, и пока они не поженятся, в этом нет плюсов, но много минусов. Причины не делать этого:

  1. Это может усложнить рефинансирование.
  2. Вполне возможно, что если рынок упадет и унесет с собой стоимость дома, это может создать для Эммы ответственность, которой в противном случае у нее не было бы.
  3. Если Клейтон не выполнит обязательств, банк может попытаться преследовать Эмму.
  4. Если Клейтон и Эмма когда-нибудь расстанутся, отмена этого потребует действий.

В качестве примечания в комментарии было предложено:

...предположим, Клейтон так сильно любит Эмму, что хочет, чтобы ее имя было на доме...

Я понимаю желание сделать это с эмоциональной точки зрения, но понимаю, что это не имеет смысла с финансовой точки зрения.

Что вы имеете в виду под фразой «Как только они поженятся, это происходит автоматически, поэтому в этом нет необходимости»? Кроме того, хотя кредитор не может помешать вам подать заявление об отказе от иска, уверены ли вы, что это не приведет к срабатыванию стандарта оговорки об оплате при продаже в большинстве ипотечных кредитов? Может это от штата зависит?
@Hart CO: После того, как они поженятся, дом становится общей собственностью, по крайней мере, при отсутствии брачного договора, пока они остаются в браке. Что происходит в случае развода, зависит от штата.
@jamesqf: не обязательно. Это будет во многом зависеть от законов штата, в котором находится недвижимость, а также от штата, в котором проживает пара. В большинстве случаев часть имущества, принадлежавшего до брака, останется отдельной собственностью покупателя, а часть имущества, оплаченная за счет смешанных средств (после заключения брака, независимо от того, откуда поступили средства), станет совместной собственностью. имущество. Тогда есть налоги и оценка рассмотреть. Это может быть невероятно сложной проблемой.
@jamesqf Есть только 9 штатов общественной собственности.
@HartCO - спасибо, что указали, что автоматика есть не во всех штатах. Я обновил, чтобы уточнить. Что касается пункта о продаже, после вступления в брак этот пункт не имеет значения. Если он еще не женат, это «возможно», но крайне маловероятно и предназначено не для того, чтобы объявить об оплате, когда кто-то будет добавлен , а скорее для того, чтобы титул был полностью передан. Для кредитора нет смысла требовать погашения долга, если платежи являются текущими, а владелец все еще находится в праве собственности. Я сделал это однажды по юридическим причинам и даже заранее спросил свой банк. Они засмеялись и, по сути, сказали, что ни за что не заплатят за это.
@TTT Я не думал, что это распространено, но я думал, что в некоторых штатах вам нужно было согласовать это с кредитором, я не был уверен. Хорошее обновление.
Вы уверены, что это работает? Обычно ипотека имеет условия, согласно которым весь остаток по кредиту подлежит немедленной оплате при различных условиях, включая смену владельца.
@Hart CO: IANAL, вы знаете :-) Возможно, правильным термином будет «супружеская собственность»? То есть, как только они выйдут замуж, Эмма будет иметь долю собственности в собственности (особенно если они продолжат жить там, а она вносит свой вклад в выплаты по ипотеке), унаследует, если Клейтон умрет, не оставив завещания, и т. д. Я думаю, что различие в совместном имуществе в основном применяется в случае развода.
@R..: Казалось бы, это должно работать, так как есть значительное количество людей, которые владеют домами, когда решают вступить в брак. Если бы всем этим людям пришлось рефинансировать и/или получить наличные, это создало бы серьезные проблемы для ипотечных компаний.
@R - Это сработало для меня (для друга, а не для супруга). Любая формулировка, касающаяся этого, как правило, будет включать «по усмотрению кредитора» или подобное. Но банк не должен (не будет) останавливать выплату, если вы не дадите им для этого повода. Например, если кто-то в настоящее время находится в дефолте, а затем продает часть дома другу, я могу увидеть, как банк воспользуется этим пунктом, чтобы на законных основаниях ускорить усилия по обращению взыскания. Они не должны (не будут) использовать этот вариант, если вы в настоящее время, потому что сам акт этого может привести к дефолту по совершенно хорошему кредиту.

Ипотека и право собственности на дом будут принадлежать обоим вашим именам в равной степени.

Когда я подал заявку на ипотеку со своей девушкой, я был первым претендентом из-за моей кредитной истории, а она была второстепенной из-за своего дохода (она зарабатывает больше).

Когда все было сказано и сделано, нам объяснили, что закладная принадлежит нам в равной степени, как и дом, и что я не владею большей собственностью, чем она.

Нас одобрили быстро и без проблем. Это тоже наш первый дом. Это во Флориде.

Я это сделал. Однако то, что разрешено, со временем меняется — в преддверии кризиса кредиторы одобряли бы даже самые надуманные доказательства.

В частности, моя SO была в стране всего пару лет и находилась в приятной точке, где отсутствие истории больше не имело для нее значения. Если подсчитать, ипотека на ее имя обошлась на долю процента дешевле, чем на мое. Несмотря на то, что она использовала «заявленный доход» (самостоятельно сообщаемый, не подтвержденный историей работы) домохозяйства, а не только себя.

Название было на ее имя, и добавление моего позже стоило бы денег, поэтому мы этого не сделали. Это было в штате Техас, который является «общественной собственностью», поэтому после брака все наверняка «наше».

Имущество, приобретенное ВО ВРЕМЯ брака, является совместной собственностью, а имущество, приобретенное ДО брака, является раздельным имуществом. Это становится намного сложнее, когда общественные деньги (доходы) применяются к отдельным имущественным активам (налоги, ипотека, содержание). Раздельная собственность не становится автоматически совместной собственностью при заключении брака. Есть и другие правила — наследование, например, обычно является отдельной собственностью (но доходы от него — общая собственность).

Как правило, кто-то не может совместно владеть домом, если он не несет солидарной ответственности по ипотеке.

Однако это не имеет значения, потому что два человека могут получить ипотечный кредит вместе, когда кредитор оценивает доход только одного человека. Если этот человек может получить ипотечный кредит на эту сумму самостоятельно, то пара также должна иметь возможность получить такой же ипотечный кредит.

Источник: Мы с женой взяли вот такую ​​ипотеку. Она работает не по найму, вместо того, чтобы соответствовать очень высоким требованиям для подтверждения своего дохода от самостоятельной занятости, мы просто сказали, что хотим, чтобы мой доход принимался во внимание.

Это зависит от банка. В некоторых случаях (включая мой :)) банк разрешил это, но Эмме пришлось подписать документ об отказе от прав на дом на случай, если банку потребуется ликвидировать активы для возмещения их ипотеки в случае задержка или несвоевременная оплата взносов. Это должно было быть подписано после получения независимой юридической консультации от юрисконсульта.

Может ли не состоящая в браке пара купить дом вместе только с одним человеком в ипотеке?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v