У меня есть заложенная недвижимость в Великобритании, где живет моя семья. Я все еще должен банку около 80 тысяч за эту собственность, которую я выплачиваю по ставке около 8 тысяч в год. Процентная ставка по этому кредиту составляет около 5%. У меня нет других долгов.
Я хотел бы продать свой заложенный дом и переехать в более просторное помещение, но я бы предпочел не брать для этого дополнительный долг. Дом, в котором я живу, должен быть продан примерно за 375 тысяч. Свойства, которые я рассматриваю как возможные покупки, находятся в диапазоне 400-450 тысяч.
Мне также повезло, что у меня есть небольшая квартира, которая сдается в аренду и дает дополнительный доход в размере около 8 тысяч в год после расходов на ремонт и т. д. Я полностью владею этой квартирой - она не заложена и стоит примерно 130 тысяч.
При покупке и продаже недвижимости в Великобритании существуют судебные издержки, издержки и другие сопутствующие расходы. Они составят несколько тысяч фунтов стерлингов. У меня есть ликвидные активы, чтобы покрыть их.
Если я хочу переехать, не занимая дополнительных денег, я могу продать квартиру, погасить ипотеку, а затем использовать остаток для финансирования переезда. Однако это лишило бы меня арендного дохода от собственности. Поскольку платежи по ипотеке, по сути, такие же, как доход от аренды, я не стал бы лучше с точки зрения ежемесячного дохода, но я бы потерял значительную часть потенциального пенсионного дохода.
Может быть, мне лучше сохранить квартиру и занять больше денег по ипотеке? Как мне рассчитать мой лучший курс действий здесь?
Изменить (взято из информации в комментарии) :
Объяснением этой ужасной ставки в 5% является то, что это очень долгосрочная ипотека с фиксированной процентной ставкой. Это должно закончиться очень скоро, поэтому я буду делать покупки по более выгодной цене в рамках переезда, если я решу не платить.
Когда вы сравниваете расходы на выплату текущей ипотеки с доходом от аренды квартиры, вы на самом деле не сравниваете подобное с подобным. Во-первых, платежи по ипотеке покрывают как проценты, так и выплаты капитала, поэтому часть 8k — это деньги, которые увеличивают ваш собственный капитал.
Во-вторых, стоимость квартиры (130 тысяч) намного больше, чем непогашенная ипотека (80 тысяч), поэтому, если вы продадите квартиру и погасите ипотеку, у вас останется 50 тысяч наличными, которые можно инвестировать для получения дохода.
Правильный способ сравнить два варианта — посмотреть на разные затраты в каждом сценарии.
Давайте предположим, что дом побольше будет стоить 425 тыс., так как цифры хорошо работают.
Если вы купите большой дом с более крупной ипотекой, вам нужно будет занять еще 50 тысяч, так что в итоге вы получите ипотеку в размере 130 тысяч, и у вас все еще будет 8 тысяч в год от квартиры. В зависимости от вашего другого дохода вам, возможно, придется платить налог с 8 тысяч в год — например, по ставке 40%, если вы являетесь налогоплательщиком с более высокой ставкой, и у вас остается 4,8 тысячи в год.
Если вы продадите квартиру, у вас не будет никаких выплат по ипотеке и никакого дохода от квартиры. Вы сможете купить новый дом сразу за 50 тысяч, оставшихся после погашения ипотеки, поверх вашего старого дома.
Вам также придется заплатить некоторые расходы, чтобы продать квартиру, что вам не пришлось бы делать с более крупной ипотекой, но вы сэкономите на расходах на получение новой ипотеки. Вероятно, они не совпадают, но давайте упростим и предположим, что это так. Во всяком случае, затраты на продажу квартиры, вероятно, будут выше, чем расходы на ипотеку.
С этой точки зрения вы должны посмотреть на фактические затраты на получение ипотечного кредита в 130 тысяч и на то, сколько из них будут проценты. Учитывая, что вы будете повторно закладывать, при текущих ипотечных ставках, я ожидаю, что проценты составят всего 2-3%, то есть около 2,5-4 тысяч, что значительно меньше, чем доход от квартиры даже после уплаты налогов.
Общий платеж был бы больше из-за погашения капитала, но вы могли бы легко позволить себе разницу в денежном потоке. Вы можете варьировать срок ипотеки, чтобы контролировать сумму погашения капитала, и вы легко сможете получить ипотеку в 130 тысяч на дом в 425 тысяч с очень хорошей сделкой.
Так что, если ваша цифра в 8 тысяч арендной платы верна (учитывая периоды недействительности, расходы на содержание и т. д.), то я думаю, что имеет смысл приобрести дом большего размера с большей ипотекой.
С учетом налоговых последствий (которые были отмечены в комментарии), третья стратегия может быть даже лучше: сохранить квартиру, но взять на нее ипотечный кредит в обмен на льготный ипотечный кредит на ваш основной дом. Причина этого заключается в том, что вы получаете некоторые налоговые льготы по ипотечным затратам на инвестиционную собственность, если доход от этой собственности выше, чем затраты, в то время как у вас нет на ваше основное место жительства. Раньше налоговая льгота была равна той же налоговой ставке, которую вы платили с дохода от аренды, т. е. вы могли вычесть расходы по ипотеке из дохода от аренды при расчете налога. Его постепенно уменьшаюттак что это просто налоговая льгота по базовой ставке (20%), даже если вы платите налог по более высокой ставке, но это все равно может сэкономить вам немного денег. Вам нужно будет внимательно изучить различные расходы по ипотеке, поскольку ипотечные кредиты «покупка с целью сдачи в аренду» часто имеют более высокие процентные ставки.
это лишило бы меня дохода от аренды имущества.
Да, но вы выиграете, если не будете платить проценты по другому ипотечному кредиту. Таким образом, ваш чистый убыток (или прибыль) — это доход от аренды за вычетом процентов, которые вы платите за свой дом. С точки зрения денежного потока вы получите разницу между доходом от аренды и общей суммой платежа .
Любые избыточные доходы от продажи квартиры и выплаты ипотеки можно было бы сохранить и использовать позже для покупки другой арендной платы для «пенсионного дохода». Или просто инвестируйте в пенсионный счет и оставьте его в покое. Продажа квартиры также избавляет от лишнего времени, затрачиваемого на управление недвижимостью.
Если вы сохраните квартиру, вам понадобится ипотечный кредит в размере от 105 до 150 тысяч плюс расходы на закрытие в зависимости от стоимости дома, который вы покупаете, поэтому ваш платеж по ипотеке увеличится на 25%-100%.
Моим первым выбором было бы продать квартиру и купить новый дом без долгов (или с очень небольшой ипотекой). Вы зарабатываете на этом только 6%, и ваш платеж по ипотеке будет выше, так как вам нужно будет занять около 160 тысяч, если вы хотите сохранить квартиру и купить дом за 450 тысяч долларов, так что вы больше не наличные. поток нейтральный. Затем начните копить как сумасшедший на другую арендуемую недвижимость или пенсионные инвестиции, не связанные с недвижимостью.
Это зависит от того, какую ипотечную ставку вы можете получить для любых дополнительных кредитов ...
Если вы перезакладываете, вы, вероятно, получите ставку 3,5-4% ... в зависимости от того, с кем вы идете.
Учитывая, что депозитные счета в Великобритании могут составлять около 1% (да, вы можете получить больше, привязав их на более длительный срок, но не на большую сумму), очевидно, вам лучше не иметь ипотечного кредита, чем деньги в банке.
Ваш доход в 8 тысяч позволяет облагать налогом? Если это так, вы получаете 6% прибыли на деньги, привязанные к квартире.
Если вы получаете 6% после уплаты налогов на вложенные деньги, это намного лучше, чем вы могли бы получить на любые оставшиеся деньги, вложенные в инвестиции. Заем денег по ипотеке обойдется вам менее чем в 6%... так что лучше брать взаймы, чем продавать квартиру.
Если вы получаете 6% до налогообложения... в зависимости от вашей налоговой ставки... это, вероятно, не имеет большого значения. Вам нужно выяснить, во сколько вам обойдется дополнительная ипотека в 80 тысяч, сколько принесут вам 50 тысяч на депозите и сколько вы заработаете после уплаты налогов.
Есть другой маршрут. Оформить ипотеку на сдаваемую квартиру. Вы можете потребовать выплаты процентов с дохода от квартиры... уменьшите свой налоговый счет, чтобы фактическая ставка по ипотеке на квартиру была меньше, чем та, которую вы могли бы получить по ипотеке на новый дом. Используйте деньги от ипотеки квартиры, чтобы финансировать разницу в цене дома. На самом деле, с налоговой точки зрения, вам может быть лучше иметь дом без ипотеки и максимизировать ипотечный кредит на квартиру, чтобы вы могли списать как можно больше с вашего налогового счета.
Все вышеизложенное предполагает... что квартира все время сдается. Случайная засуха на квартире могла сильно повлиять на суммы. Все вышеизложенное предполагает, что ваш денежный поток работает независимо от того, какой маршрут вы выберете.
Поскольку ни у кого на бирже стека нет всех цифр для ваших конкретных обстоятельств, возможно , стоит поговорить с налоговым бухгалтером. Они могли бы дать вам правильный совет, зная цифры, которые лучше всего подходят для вас с точки зрения общей стоимости, денежного потока, риска и так далее.
Зарабатывать деньги намного проще, когда у вас нет долгов. Если вы можете продать квартиру, избавиться от существующей ипотеки и сразу же купить новый дом, это, вероятно, лучший способ действий.
aparente001
Боб Твей