Есть ли смысл получить вторую ипотеку на вторую недвижимость для покупки с целью сдачи в аренду

Я житель Великобритании и владелец дома с ипотекой, которая в 2,5 раза превышает мою годовую зарплату до вычета налогов.

Изучив цену моего дома с момента его покупки, я был приятно удивлен возвратом инвестиций только за счет увеличения цены дома.

Это заставляет меня думать, что сдаваемая в аренду недвижимость была бы хорошей инвестицией, потому что доход от аренды, даже через агентство по сдаче в аренду, более чем покроет платеж по ипотеке, и я мог бы получить больше доходов от роста цен на недвижимость.

Насколько я понимаю, я мог бы взять еще в 2 раза больше моей зарплаты по ипотеке, и это имеет смысл, поскольку доход намного превышает затраты.

Есть ли что-то еще, что мне нужно рассмотреть? Риск? Кредитный рейтинг? Что-то еще я не вижу? Не могу найти минус.

Редактировать: Спасибо всем участникам. Есть над чем подумать, правда.

Добро пожаловать! Вы можете уточнить? Вы спрашиваете о дополнительных займах на ваш основной дом (вторая ипотека) или просто о покупке сдаваемой в аренду недвижимости с ипотекой?
Да, имеет, если только у вас нет особых причин не делать этого… и если что-то не скрывается в формулировке «вторая ипотека на вторую собственность…». Если не принимать во внимание плюсы и минусы любой конкретной собственности, почти никакие инвестиции не принесут вам большей прибыли. а если и произойдет, то почти наверняка сопряжено с гораздо большим риском. Почему бы не обсудить это с сертифицированным финансовым консультантом, который по закону обязан дать вам «лучший» совет?
Также стоит отметить, что затраты на владение и аренду недвижимости выше, чем только проценты по ипотеке и агентские сборы, а доход от аренды не так надежен, как многие, кажется, ожидают.
Просто чтобы прояснить несколько неправильных представлений/неверную терминологию. «Вторая ипотека» обычно означает вторую ипотеку, взятую на ту же собственность, на которую у вас уже есть ипотека. Купить, чтобы позволить ипотечные кредиты основаны в первую очередь на стоимости арендного дохода собственности, а не на вашем собственном доходе. Можно ожидать, что вы подтвердите некоторый доход, но это всего лишь вопрос кредитоспособности. Вы не должны быть в состоянии покрыть платежи по ипотеке из вашей зарплаты.
Если у вас достаточно денег, вы можете попытаться увеличить свою первую ипотеку, чтобы увеличить долг по дому, а сдаваемая в аренду недвижимость полностью принадлежит вам.

Ответы (7)

Риски?

  • Ваш арендатор может не платить арендную плату. Выселение часто является длительным и дорогостоящим процессом. А в худшем случае арендатор оставит ваше имущество сильно поврежденным
  • Регион может выйти из моды и дом обесценится.
  • Возможно, в прошлом здание не подвергалось необходимому ремонту, и вскоре вы потратите много денег на ремонт сломанного отопления, протекающей крыши и т. д.
  • Здание может сгореть или быть уничтожено иным образом, и страховка не погасит все это. Или вы долгое время боретесь за выплату страховки. Все это время вы, конечно, не можете собирать арендную плату.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду может быть хорошей инвестицией, если фундаментальные факторы положительны: регион со здоровым рынком жилья и зданием в хорошем состоянии в нужном месте по разумной цене. К сожалению, вы не будете единственным, кто ищет это, поэтому эти свойства трудно найти.

Великобритания — это остров. Там трудно ошибиться с недвижимостью...
Почему? Что отличает остров от любой другой страны? Рост вашей нации за счет завоеваний в значительной степени потерял популярность за последние десятилетия. Освоенная земля везде является ограниченным ресурсом, но на самом деле это лишь небольшая часть всей доступной земли. И не забывайте, сделки с недвижимостью состоят из двух частей: участок земли (который может расти или не расти в цене в зависимости от местоположения) и здание, которое всегда стареет и обесценивается, если вы не вкладываете деньги в его содержание.
@Manziel: Вы правы в том, что «остров» не является правильным дескриптором, но точка зрения викингстива по-прежнему остается неизменной: Великобритания, будучи островом, дает ей ограниченное количество недвижимости. Вы правы в том, что не-острова также сталкиваются с этими проблемами, когда их границы не меняются, но это не отменяет точку зрения викингстива, а просто расширяет ее еще больше.
Вы исходите из того, что конечное количество земли автоматически означает, что она всегда будет расти в цене. Существует не только предложение (которое не так ограничено, как вы думаете), но и спрос, а значит, он зависит от демографии региона. Если люди покидают регион (например, из-за того, что его основная отрасль умирает), земля обесценивается в цене. Эффектов конечно больше. Людям, возможно, не нужно жить рядом с работой, если они ездят на работу только раз в неделю, и вместо этого они могут предпочесть жить где-нибудь в хорошем месте, а не где-то рядом, например. Эта тема намного сложнее

Для покупки, чтобы сдать ипотечный кредит вам, как правило, потребуется не менее 25% депозита, и это будет более высокая процентная ставка, чем жилищная ипотека.

Кроме того, вам необходимо учитывать, что вы можете не занимать недвижимость 100% времени, и что вы также будете нести расходы на содержание собственности.

Вывод: будучи небольшим арендодателем, вы можете получить небольшую прибыль, но не такую ​​большую, как кажется, и есть риск.

Если вы являетесь налогоплательщиком с более высокой ставкой или ваш доход от аренды (валовой — вы не можете вычесть проценты по ипотеке, но можете вычесть другие расходы) подтолкнет вас к более высокой ставке, имейте в виду, что по состоянию на в год вы получите только 20-процентную налоговую скидку на проценты по ипотеке, но вы будете платить 40-процентный (или больше для очень высоких доходов) налог на арендную плату, которую вы получаете. Вполне вероятно, что вы перейдете от прибыли к убытку. https://www.what.co.uk/money/tax/income-tax/tax-on-property-and-rental-income/buy-to-let-mortgage-tax-relief-changes-explained-atnsv0j6j782

В прошлый раз, когда я читал закон об этом, мне казалось, что реально получить убыток (т.е. заплатить налог больше, чем прибыль) невозможно. Но, безусловно, можно уничтожить всю свою прибыль.

Другие ответы уже охватывают множество рисков, но я хотел сосредоточиться на этом предложении:

Доход от аренды, даже через агентство по сдаче в аренду, более чем покроет платеж по ипотеке, и я смогу получить больше доходов от роста цен на недвижимость.

Любая прибыль, полученная от увеличения стоимости имущества, может быть реализована только при его продаже. Таким образом, в качестве долгосрочной инвестиции это может быть выгодно, но в краткосрочной перспективе вам необходимо иметь источник средств для оплаты многочисленных и разнообразных расходов, связанных с владением сдаваемой в аренду недвижимостью.

Обычно ипотечные кредиты на покупку с целью сдачи в аренду выдаются только под проценты, потому что ежемесячный платеж по ипотечным кредитам с погашением часто слишком высок, чтобы получать большую ежемесячную прибыль (если таковая имеется). Вам понадобится резервный фонд для оплаты аварийного ремонта, или нового котла, или замены электропроводки, когда в отчете об инспекции электрооборудования будет выявлена ​​серьезная проблема, или просто для покрытия расходов, когда имущество пустует - так как вы собираетесь платить за это? ?

Насколько я понимаю, я мог бы взять еще 2 раза больше моей зарплаты по ипотеке

Ипотека BTL обычно рассчитывается на основе (а) ожидаемой арендной платы и (б) вашей зарплаты, хотя, по моему опыту, преобладает первое. Так что вы не ошиблись, но я бы сказал, что ожидаемая арендная плата является более важным фактором.

Но прежде чем вы туда доберетесь, вам понадобится залог. Ипотечные кредиты BTL стоят дороже, чем ипотечные, и лучшие ставки, как правило, можно найти, когда соотношение вашего кредита к стоимости составляет 60% или ниже. Так у вас есть 40% депозита?

Я бы дал несколько общих советов:

Скажем, вы сдаете 1 или 2 объекта недвижимости в Великобритании. (Так что это не относится к тому, кто владеет улицами, полными сдаваемой в аренду недвижимости!)

  1. Доходы и расходы от аренды как таковые не имеют большого значения так или иначе .

  2. Вся проблема в приросте капитала .

Это мог быть тот район Великобритании, который за 20-30 лет неимоверно вырос в цене.

Если это так, то с кредитным плечом вы одержали огромную, эпическую победу на всю жизнь. Ход героя. Вы богатый человек. Большой.

С другой стороны, может быть, что через 20-30 лет цена практически не изменится или просто немного выросла из-за инфляции. В таком случае это провал - все упражнение было пустым и в значительной степени бессмысленным.

К сожалению, это то, к чему это приводит.

Вы действительно просто играете на:

... « значительно ли вырастет цена в следующие 30 лет или около того?» Как вы знаете, это невероятно верно в некоторых или во многих случаях (в Великобритании и других странах), но вы можете придумать множество мест, где это не сработало бы.

Так что, к сожалению, это одно большое предположение о будущих ценах в этой конкретной области.

Владение недвижимостью это:

  • дерьмо, если цена плоская или только немного увеличивается.

  • эффектно круто, если цена движется на север.

Это большая ставка.

Я делал что-то подобное пару лет назад. В моем случае мой жилой (и единственный) дом вырос в цене, поэтому у меня был некоторый капитал. Я также понял, что дом, в котором мы жили, имел потенциальный доход в качестве студенческой собственности, поскольку находился недалеко от университета, поэтому мы одновременно приобрели арендуемую недвижимость, а также высвободили достаточно средств из акционерного капитала, чтобы переехать домой, «перевернув» наш жилой дом. Мы перезаложили текущий дом и его ипотеку на покупку, чтобы сдать ипотеку на 75% от его НОВОЙ оценки. После выплаты ипотечного кредита у нас осталось достаточно наличных денег, чтобы оплатить депозит / сборы за новый ипотечный кредит на наш новый дом. Все предприятие финансировалось исключительно за счет высвобожденного капитала в нашем предыдущем доме, и теперь у нас есть студенческая сдаваемая в аренду собственность, обеспечивающая дополнительный доход для нашей семьи.

Buy To Let раньше было легкой задачей. Но будь осторожен. Ветер меняется. Права арендаторов растут. Регулирование и лицензирование становятся все более дорогими. Штрафное налогообложение тех, кого считают «богатыми», не за горами. Если у вас нет наличных денег, инвестиционная недвижимость больше не может быть легким источником дохода.

Есть ли смысл получить вторую ипотеку на вторую недвижимость для покупки с целью сдачи в аренду
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v