Мне интересно узнать, выдаются ли ипотечные кредиты в Великобритании с учетом арендной платы, которую может получить владелец, а не просто зарплаты владельца. Насколько я понимаю стандартные ипотечные кредиты, общая сумма, доступная для заимствования, обычно пропорциональна вашей текущей зарплате. Но предположим, что одна только ваша зарплата не даст вам необходимой суммы залога для приобретения недвижимости. Можете ли вы добавить ожидаемый дополнительный доход от аренды к вашей зарплате для расчета ипотечного кредита?
В частности, я хотел бы знать о трех сценариях:
Если вы живете в арендодателе и сдаете вторую комнату. Можете ли вы добавить ожидаемый доход от аренды к вашей зарплате, чтобы получить ипотечный кредит?
Если вы женаты и ваш супруг живет с вами в одной комнате и платит вам квартплату, но ипотека оформлена только на ваше имя. Можете ли вы добавить этот доход от аренды к вашей зарплате?
Если вы покупаете недвижимость с целью сдачи в аренду. Можете ли вы использовать доход от аренды исключительно для финансирования выплат по ипотеке?
Моя интуиция говорит «нет» всему этому. Но мне кажется, что я слышал истории о том, как у кого-то есть две ипотеки — одна на собственное жилье, при этом выплаты по ипотеке покрываются их зарплатой, а другая — на квартиру под сдачу в аренду, при этом выплаты по ипотеке покрываются за счет арендной платы.
Решение о том, что считать доходом, остается за банком. Вам нужно будет спросить их, может ли доход от аренды быть включен в общую сумму.
Я могу привести несколько неподтвержденных фактов: когда я подал заявку на получение ипотечного кредита на покупку своего дома, у меня уже была сдаваемая в аренду недвижимость с ипотекой на покупку с целью сдачи в аренду. Изначально банк рассматривал это имущество как пассив, а не как актив, потому что оно было заложено! Однако, как только я смог показать, что у них была хорошая история получения достаточной арендной платы, они решили полностью проигнорировать собственность, т. е. она не рассматривалась как обязательство, но и не рассматривалась как источник дохода. .
В более общем плане, как говорит AakashM , жилищная ипотека рассчитывается на основе доступности, которая не просто кратна вашей зарплате.
Чтобы ответить на ваши конкретные вопросы:
Покрыто выше; это зависит от банка.
Если вы состоите в браке, и у вас нет письменного договора аренды, и вы не декларируете «арендную плату» в своей налоговой декларации, маловероятно, что это вообще будет считаться доходом. И наоборот, если ваш партнер зарабатывает, почему бы не указать его имя и в заявке на ипотеку?
Ипотечные кредиты под сдачу в аренду рассматриваются по-разному. Хотя раньше они оценивались только по доходу от аренды, в настоящее время кредиторы могут запросить подтверждение дохода арендодателя из других источников. Обратите внимание, что BTL нельзя использовать для недвижимости, в которой вы собираетесь жить, а жилищную ипотеку нельзя использовать для недвижимости, которую вы собираетесь сдавать арендаторам — по крайней мере, без разрешения банка.
Я могу ответить на Сценарий №3.
Если вы покупаете недвижимость с целью сдачи в аренду […], можете ли вы использовать доход от аренды исключительно для финансирования выплат по ипотеке?
Да , именно так оцениваются ипотечные заявки на покупку с целью сдачи в аренду. Кредиторы обычно ожидают, что вы будете финансировать платежи по ипотеке за счет арендной платы. Они ищут ожидаемый ежемесячный доход от аренды, чтобы покрыть минимум 125% ежемесячного платежа по ипотеке. Это делается для того, чтобы вы могли позволить себе свободные периоды, техническое обслуживание, соблюдение правил и положений и при этом получать прибыль (т. е. получать положительный доход от своих инвестиций).
Тем не менее, кредиторы, выдающие ипотечные кредиты с возможностью сдачи в аренду (BTL), также обычно ожидают, что вы с самого начала будете владеть собственным домом . Это зависит от них, но кредитор редко предоставляет ипотечный кредит на покупку с целью сдачи в аренду жильцу, не являющемуся владельцем. Это из-за пункта 2 выше. Кредитор не хочет, чтобы вы в конечном итоге жили в собственности, потому что тогда вам нужно будет погасить заемный капитал, так как вам всегда нужно будет где-то жить. Это делает экономику BTL невыгодной. Они рассматривают ваше заявление как деловое предложение : оно сильно отличается от заявления на получение ипотечного жилищного кредита, к которому, похоже, относится ваш вопрос.
Итог: вы правы насчет сценария № 3, но похоже, что вы пытаетесь сначала позволить себе дом, тогда как BTL лучше всего рассматривать как инвестиции для тех, у кого уже есть основное жилье в собственности (заложенное или иное).
Что касается сценариев № 1 и № 2, я не могу дать ответы из первых рук, но я думаю, что Аакаш М. и Стив Мельникофф рассказали об этом.
Я нахожусь в Австралии, но я думаю, что банки в Великобритании будут использовать аналогичные методы. Ваши варианты 1 и 2 практически отсутствуют. Почему банк считает, что ваша жена платит вам арендную плату, когда вы живете вместе? Это тип практики, которая привела к GFC, и с тех пор практика ужесточилась.
Что касается варианта 3, да, банки учитывают арендную плату при анализе вашего кредита. Однако в свои расчеты они включали не полную арендную плату, а от 70% до 75% полной арендной платы. Это допускает потерю арендной платы во время свободных периодов и добавляет фактор безопасности в их расчеты. Но они не будут включать саму арендную плату, у вас также должен быть другой доход, чтобы поддерживать свой кредит.
Сказав это, у нас есть Low Doc Loans в Австралии (кредиты с небольшой документацией, необходимой для получения кредита). С этими кредитами вы в основном должны заявить, что вы говорите правду об источниках своего дохода, и обычно вы можете брать только более низкий LVR, поскольку эти кредиты рассматриваются как больший риск. Этот тип кредитов также был ужесточен после GFC.
Давно прошли те времена, когда ипотечные кредиты предлагались просто на основе множителей заработной платы. В наши дни все дело в доступности , принимая во внимание все доходы и все расходы. У разных кредиторов будут разные правила относительно того, что они делают и не принимают в качестве дохода; эти правила могут даже различаться для каждого продукта в пределах одного и того же списка продуктов кредитора.
Так, например, ипотека, специально предлагаемая как покупка с целью сдачи в аренду, может принимать во внимание доход от аренды (с подходящим множителем периода недействительности), но ипотечный продукт «собственник-арендатор» может не учитываться.
Точно так же бизнес-правила будут различаться в отношении принятия регулярных сверхурочных часов, премий и так далее.
Угадывание конкретных ответов:
# 1 может быть, если это продукт, который покупается с целью сдачи в аренду. Обратите внимание, что они обычно имеют более высокую процентную ставку, чем ипотечные кредиты собственника; ожидать примерно на 2% больше
# 2, на мой взгляд, крайне маловероятно, что какой-либо кредитор будет учитывать доход от аренды от вашего сожителя.
# 3, вероятно, да, если это продукт для продажи
Глен Пирс