Покупать дом или подождать?

Мне 22 года, в настоящее время я снимаю жилье с моим партнером в Великобритании, и мы задаемся вопросом, хорошее ли сейчас время для покупки недвижимости, и можем ли мы себе это позволить.

Напомню, что моя зарплата до налогообложения составляет 70 000 фунтов стерлингов в год, а зарплата моего партнера — 36 000 фунтов стерлингов в год. В этом году у меня есть гарантированный бонус в размере 30 000 фунтов стерлингов (т.е. прописанный в моем трудовом договоре) до уплаты налогов. После этого мой целевой бонус составляет 10 000 фунтов стерлингов в год.

Мы смотрим на дома стоимостью около 500 000/550 000 фунтов стерлингов в районе прямо на трассе M25, и когда мы будем готовы к покупке, у нас будет экономия в размере 55 000 фунтов стерлингов на депозит и 20 000 фунтов стерлингов на гербовый сбор и судебные издержки.

Глядя на ипотечные калькуляторы, такие как предоставленные Halifax , на основе этих цифр может показаться, что мы можем иметь право на получение ипотеки до ~ 530 000 фунтов стерлингов, чего должно быть достаточно. Ипотека на эту сумму потребует погашения порядка £ 2300-£ 3000 в месяц. После уплаты налогов наш совместный заработок в месяц составляет около 6345 фунтов стерлингов без учета бонусов.

Я знаю, что процентные ставки в настоящее время низкие, и знаю, что недавно 3 члена MPC Банка Англии проголосовали за повышение базовой ставки; поэтому я не хочу упускать льготные ставки по ипотеке.

Более того, если мы не купим дом, мы будем тратить деньги на аренду, вероятно, около 1500 фунтов стерлингов в месяц, и это будут просто расходы без каких-либо активов в конце концов, чтобы их показать.

Итак, мой вопрос: основываясь на этой информации, должны ли мы стремиться купить как можно скорее или подождать, чтобы накопить больше сбережений и купить дом, используя меньшую ипотеку?

Что касается двух «торговых» вопросов, будут ли цены на землю расти или падать в вашем городе, и будут ли расти или падать процентные ставки. Это совершенно невозможно узнать. Но факт в том, что, хорошо это или плохо, владение собственностью приносит ОГРОМНУЮ финансовую выгоду на всю жизнь. он дает вам доступ к капиталу, как только вы начинаете свой собственный бизнес, он имеет огромные налоговые преимущества, большинство людей имеют доступ только к кредитному плечу, на практике вы значительно экономите на аренде и т. д. и т. д. Я уверен, что вы все это знаете. На самом деле, я бы просто вмешался. (Но опять же, глупо покупать дом с кем-то, на ком вы не хотите жениться.)
@Fattie Я не думаю, что этот совет является уместным или актуальным, за исключением вашего второго предложения, которое само по себе является довольно спорным советом ... Даже просто сравните предлагаемую арендную плату в размере 1,5 тысячи с платежом по ипотеке в размере 3 тысяч [исключая коммунальные услуги, техническое обслуживание, налог на недвижимость ]. Если не покупать, расходы на жилье для ОП сократятся вдвое. Стоит подумать о сохранении остатка, чтобы купить его, когда он будет готов .
Привет @Grade'Eh'Bacon. Я ценю то, что вы говорите: упоминание таких вещей, как брак или, скажем, увеличение веса, может быть «деликатным»! :) Я не хотел быть резким или грубым. Однако, вы можете согласиться, единственный аспект жизни , который повлияет на вас больше, чем владение домом, — это брак/развод. Если эти двое вместе купят дом, а потом решат не жениться, это будет полная катастрофа. В самом деле, скажем, они поженились сегодня: поскольку большинство (правильных?) браков заканчиваются разводом, подавляющим вопросом о покупке дома (когда они женаты) является «вероятно ли, что мы разведемся»?
ОП. Я рекомендую вам посмотреть ответы на этот старый вопрос и подумать, какие советы субъективны, а какие объективны. Некоторые плюсы/минусы покупки очень личные и будут полностью зависеть от вас. Некоторые зависят от вашего рынка. Некоторые довольно объективные финансовые факторы. Если у вас есть конкретный вопрос/угол, который, по вашему мнению, не охвачен ни в одном из множества ответов на эту тему, вам следует повторно задать вопрос как можно конкретнее. Удачи в вашем решении!
Прежде всего, у вас есть только депозит в размере 10%, вы получите плохие ипотечные сделки. Какие еще сбережения у вас есть после покупки дома? Есть много других затрат, например, переезд, ремонт мелких вещей в доме и т. д. Не покупайте дом, глядя на процентную ставку. Это должен быть хорошо продуманный процесс.
Также обратите внимание, что 30-летние процентные ставки не растут и не падают непосредственно с «базовой ставкой». Они основаны на ожиданиях того, какими будут процентные ставки в течение следующих 30 лет , поэтому изменение базовой ставки не будет напрямую отражаться на ипотечных ставках, поэтому не спешите покупать дом, потому что вы думаете, что процентные ставки вырастут. .
@DStanley Я подозреваю, что вы экстраполируете опыт ипотечного рынка США на Великобританию и ошибаетесь. Ипотека в Великобритании так не работает. Они либо с плавающей ставкой, либо с относительно краткосрочными фиксированными ставками, обычно на пять лет или меньше, и действительно движутся в большей степени в соответствии с краткосрочными процентными ставками.
@MikeScott Достаточно честно. Спасибо за разъяснения. Однако для кредита с плавающей процентной ставкой вы подвержены повышению процентной ставки независимо от того, покупаете ли вы сейчас или нет, поэтому я по-прежнему утверждаю, что страх перед ростом ставок не является причиной для покупки дома.
Вы в настоящее время арендуете за ~1500 фунтов стерлингов дом, который будет стоить примерно 500 000 фунтов стерлингов? Или существует значительное несоответствие в размере/качестве/местоположении между тем, что вы арендуете, и тем, чем вы будете владеть?
«Я ... осознаю, что недавно 3 члена MPC Банка Англии проголосовали за повышение базовой ставки, поэтому я не хочу упустить льготные ставки по ипотечным кредитам». Если бы это было важным соображением с точки зрения будущих процентных ставок, не думаете ли вы, что банки уже включили бы это в свои ставки? Это их работа - рассматривать такие вещи, потому что банки хотят делать деньги.
Очень важное соображение при покупке: были бы вы счастливы жить в таком жилище 10-15-20 и более лет? Если есть неудача с жильем, особенно на раннем этапе, и особенно если вы берете крупную ипотеку, вы можете застрять на некоторое время и не сможете продать, не оказавшись в значительной степени под водой из-за кредита. Я почти уверен, что вы бы не хотели, чтобы на вашей спине был быстрый кредит в размере 100 тысяч фунтов стерлингов с высокой процентной ставкой. (Подумайте, что произойдет, если вам все же придется продать и в итоге получить такой кредит под жалкие 5% и 10 лет. А теперь сделайте 8% и 8 лет. Хорошо себя чувствуете?)

Ответы (3)

Некоторые весьма пессимистичные вещи, которые стоит отметить, наряду со всей стабильностью и налоговыми льготами, которые обычно обеспечивают дома:

  • Отрицательный капитал — это не шутка, и, по сути, единственное, что последовательно и массово разоряет средний класс. Великобритания находится в конце огромного бычьего рынка жилья, где арендная плата чрезвычайно дешева по сравнению с покупкой (часто в диапазоне 1% в пределах M25), надвигается Brexit, а процентные ставки вполне могут взлететь с инфляцией. Можно утверждать, что заимствование ~ 500 тысяч для покупки крайне неликвидного актива, который вам, возможно, придется продать в случае чрезвычайной ситуации / потери работы и т. Д., За 300 тысяч через несколько лет, когда много (относительно) дешевого арендного жилья доступно для аренды без риска, очень однобокая и опасная ставка против альтернатив.

  • Фиксация «льготных» ипотечных ставок может оказаться огромной ловушкой: низкие процентные ставки обычно увеличивают стоимость активов. Если/когда они растут, активы падают в цене по мере сокращения спроса, что делает вас очень уязвимыми к огромным потерям, если вам нужно продать до того, как они окупятся. В случае с жильем это может быть исключительно порочным, поскольку ликвидность резко истощается во время падений, а это означает, что распродажи становятся гораздо более серьезными, чем для более ликвидных активов, таких как акции.

  • Как ни странно, но в отличие от большинства продуктов, люди склонны покупать самый лучший дом, на который они могут рассчитывать, вместо того, чтобы выяснить, что им нужно / чего они хотят, и найти эквивалент с наилучшей стоимостью. Если банк ссудит вам 20 фунтов стерлингов в день на обед, и вы можете просто позволить себе его заплатить, будете ли вы охотиться за самым лучшим обедом за 20 фунтов стерлингов каждый день, или вы пойдете на какие-то солидные компромиссы, чтобы сэкономить деньги? для других вещей и т.д.? Кажется, вы охотитесь очень близко к абсолютной максимальной сумме, которую вы можете потратить на эти числа.

  • В связи с вышеизложенным, при таком уровне ипотеки/зарплаты у вас очень мало права на ошибку, если кто-то из вас потеряет работу и т. д.

  • Дома намного дороже содержать/торговать, чем думает большинство людей. Вы тратите ~ 2-5% каждый раз, когда покупаете и продаете, и вы можете легко потратить 2-20 тысяч + в год в зависимости от того, что происходит, просто сохраняя вещь водонепроницаемой, оплаченной, пригодной для жизни и не спящей. Вы должны учитывать это и быть пессимистичными, когда делаете.

  • Большинство людей не учитывают эти затраты в кажущемся «индексном» росте стоимости дома и в том, по какой цене они рассчитывают продать его через x лет. На самом деле ни один инвестор, покупающий и удерживающий, никогда не сможет получить прибыль, даже близкую к котируемой цене дома, поскольку они в основном представляют собой акции, за которые вы должны платить 5% каждый раз, когда вы покупаете или продаете, а затем 1-20% процентов в год, чтобы владеть - они должны со временем резко возрастут, чтобы вы могли даже безубыточность после всех затрат.

В общем, дома нужно покупать для воспоминаний, а не для денег, и покупать их по ценам, которые не вызовут у вас бессонных ночей в случае стихийных бедствий.

« Если банк ссужает вам 20 фунтов стерлингов в день на обед, и вы можете просто оплатить его, будете ли вы охотиться за самым лучшим обедом на 20 фунтов стерлингов каждый день, или вы пойдете на какие-то солидные компромиссы, чтобы сэкономить? деньги на другие вещи и т. д? Вы, кажется, охотитесь очень близко к абсолютной максимальной сумме, которую вы можете потратить на эти цифры. "Это отличный пример, я украду его для будущих разговоров.
Совершенно верно, что ОП думает о слишком дорогом доме. Помните, вы должны быть «бедными по собственному выбору, а не по обстоятельствам».
«Великобритания находится в конце огромного роста рынка жилья» — люди говорят об этом уже некоторое время, как долго этот «конец» продлится?
@AakashM Вероятно, здесь следует использовать более точный язык: я, конечно, не могу назвать абсолютную вершину рынка жилья в Великобритании, но когда арендная плата падает до таких низких уровней по сравнению с собственностью, рынок становится очень нестабильным и в некотором роде оторванным от фундаментальных факторов. это вообще очень похоже на пик исторических пузырей.
с этим не поспоришь - но отмечу, что даже в 2007 году в Лондоне "крах" был больше похож на плато. Сейчас спрос в Лондоне даже больше, чем тогда.
@AakashM Согласен, но, как упоминалось в моем основном комментарии, рынок жилья должен увеличиваться примерно на 2-5% в год, чтобы владельцы могли даже безубыточность после затрат. Любое плато в реальном выражении представляет собой серьезное падение, а фактическое падение цен представляет собой огромные потери капитала, если затраты учтены должным образом: намного выше падения «индекса».
@Grade'Eh'Bacon - это может быть отличным примером обычного кредита, но для меня он не подходит для жилья. Цены на жилье в Великобритании постоянно опережают инфляцию. Если вы покупаете дом сейчас за полцены, которую вы можете себе позволить, то через 10 лет, когда вам понадобится дом побольше, разрыв с тем, что вам нужно, вероятно, будет огромным. Если вы купите самый дорогой дом, который вы можете себе позволить сейчас, разрыв с тем, что вам нужно через 10 лет, будет меньше. Конечно, это применимо только в том случае, если цены на жилье продолжают расти высокими темпами; лично я ожидаю, что они будут.
@AndyT Я настоятельно рекомендую загрузить данные о ценах на жилье в Великобритании с сайта Nationwide с 1973 года и поиграть с ними ( nationalwide.co.uk/about/house-price-index/download-data ). Если предположить, что переезд каждые десять лет составляет 5% от стоимости дома и амортизация ~ 2% в год, средний показатель по Лондону лишь немного превышает инфляцию ~ 5% в год, которая происходила за этот период. Остальная часть Великобритании значительно отстает от него.
@AndyT Давайте на мгновение предположим, что стоимость дома всегда растет быстрее, чем инфляция + ремонт + проценты по ипотеке + налоги на недвижимость + затраты на закрытие [так бывает часто, но не всегда и не предсказуемо]. Даже в этом случае, если вы купите самый большой дом, ваш банк одобрит вам [заметьте, я не сказал «самый большой дом, который вы можете себе позволить », потому что ваш банк может одобрить вам кредит, который вы не можете себе позволить. «], то вы будете «бедным наличными» (он же «бедный дом»). Ограничение ваших финансов, даже если оно окупится через 10 лет, может существенно снизить ваш уровень жизни.
@Grade'Eh'Bacon - я не могу найти ничего, с чем можно было бы не согласиться в вашем последнем комментарии (кроме того, что я бы добавил в ваше уравнение «- эквивалентные затраты на аренду»). Я думаю, что я пытался подчеркнуть, что вы не получаете долгосрочную выгоду от покупки самого дорогого обеда, но получаете от дома. Во многом это личные приоритеты: я мог бы отказаться от дорогих обедов, чтобы позволить себе ежегодный отпуск, но я был бы готов напрячься и пропустить праздники, чтобы получить дом получше.

Вы очень молоды, зарабатываете огромные деньги, и у вас (судя по той информации, которую вы предоставляете) очень мало долгов.

Если вы просто хотите купить дом по какой-либо причине, конечно, но будьте честны с собой в том, почему вы хотите его купить. Я вижу много людей, которые думают, что они делают это из разумных финансовых соображений, но затем, когда я спрашиваю их об их пенсионных накоплениях, долгах по кредитным картам и так далее, нет никаких доказательств того, что они на самом деле из тех людей, которые зарабатывают деньги. решения по разумным финансовым причинам. Если вы хотите дом, потому что это похоже на то, что люди делают, возможно, вы могли бы больше подумать о том, чего вы на самом деле хотите.

Если вы беспокоитесь о том, чтобы ваши деньги работали на вас (вам, кажется, не нравится, что вы платите арендную плату каждый месяц, а после этого месяца вам нечего показать за свои деньги, за исключением, конечно, того, что вы не потратили последний месяц живя на улице), вы можете сделать намного лучше, чем взять ипотеку. Например, живя скромно, вы должны иметь возможность вкладывать 50 тысяч в год в инвестиции; если бы вы делали это в течение нескольких лет, вы могли бы разумно ожидать, что доход покроет вашу арендную плату и счета за удивительно небольшое количество лет (намного меньше, чем 25-летняя ипотека).

Ваш вопрос, кажется, исходит из того, что вы должны купить дом. Вы спрашиваете, следует ли вам купить его сейчас или подождать. Вы достаточно богаты сейчас (и если ваши доходы будут продолжать расти, вы станете еще богаче через несколько лет), так что вам, возможно, стоит задуматься о том, что вам нужно купить дом. С вашими деньгами на данном этапе вашей жизни вы можете добиться большего.

Преимущества покупки:

  1. С каждым платежом по ипотеке вы увеличиваете капитал, а с арендной платой, как только вы подписываете чек, деньги уходят. В конце концов, вы станете владельцем дома и сможете жить в нем бесплатно.

  2. Вы можете отремонтировать или переделать по своему вкусу, а не зацикливаться на том, что арендодатель считает привлекательным, экономичным и т. д.

  3. Здесь в США есть налоговые льготы для домовладельцев. Я не уверен, что это правда в Великобритании

Преимущества аренды:

  1. Если вы решите переехать, вы можете застрять в выплате арендной платы, но финансовый штраф невелик. С домом вам может быть трудно продать. Вы можете столкнуться с большими потерями или платить ипотечный кредит за пустой дом, в то время как вы также платите за свое новое жилье.

  2. Когда возникают проблемы с обслуживанием, вы звоните арендодателю, и он должен все исправить. Вам не нужно придумывать деньги, чтобы заплатить за ремонт.

  3. Обычно у вас меньше работы по обслуживанию: в доме вы должны косить газон, убирать снег с подъездной дорожки и т. д. В аренде обычно это делает за вас арендодатель. (Не всегда, зависит от типа аренды, но.)

Вы часто можете купить дом дешевле, чем арендовать эквивалентную недвижимость, но это может ввести в заблуждение. Когда вы покупаете, вы должны платить налоги на недвижимость и платить за содержание; при аренде эти вещи входят в арендную плату.

Насколько дорогой дом вы можете позволить себе купить, это не вопрос, на который можно ответить объективно. У банков есть формулы, которые ограничивают сумму, которую они вам одолжат, но, по моему опыту, это всегда была довольно высокая верхняя граница, намного больше, чем мне было бы удобно брать взаймы. Самая большая проблема на самом деле заключается в том, насколько важно для вас иметь хороший дом? Если ваша давняя мечта – иметь большой, роскошный, дорогой дом, то, возможно, вам стоит вложить в ипотеку каждую лишнюю копейку. Другие люди могут предпочесть меньше тратить на свой дом, чтобы иметь лишние деньги на хорошую машину, билеты на концерты, видеоигры, кокаин, что угодно.

Имейте в виду, что если вы получаете ипотечный кредит, который едва можете себе позволить, что вы будете делать, если что-то пойдет не так, и вы больше не сможете его себе позволить? Что делать, если вы потеряете работу и вам придется устроиться на более низкооплачиваемую работу? Что, если произойдет какое-то бедствие, и у вас возникнут другие огромные расходы? И т.п.

С другой стороны, бремя ипотеки со временем обычно уменьшается. Большинство людей обнаруживают, что их доходы со временем увеличиваются между инфляцией и ростом опыта. Но сумма ипотечного кредита фиксирована, а если и колеблется, то зависит от процентной ставки, возможно, скачет вверх и вниз, а не постоянно растет, как инфляция. Так что вполне вероятно — совсем не обязательно, но вполне вероятно — что если вы едва можете позволить себе оплату сейчас, то через 5 или 10 лет это не будет таким большим бременем.

В Великобритании есть большие налоговые льготы для владельцев домов. Отсутствие налога на прирост капитала в отношении вашего основного места жительства и отсутствие налогообложения вмененной арендной платы.
«В конце концов, вы станете владельцем дома и сможете жить в нем бесплатно». Да, верно, потому что обслуживание дома (внутреннее и внешнее), страховка, любые применимые налоги на недвижимость и т. д. и т. п. ничего не стоят. (Не говоря уже об утилитах.) Извините, но это очень плохой аргумент. Если бы вместо этого вы заявили, что можете жить дешевле , чем при эквивалентной аренде, потому что арендодатель, вероятно, тоже хочет получить некоторую отдачу от инвестиций, это было бы совсем по-другому. В последнее время я не смотрел подробно на цифры, но я почти уверен, что проценты далеко не самые большие мои расходы, связанные с моим домом.
@MichaelKjörling Под «бесплатно» я имел в виду «без необходимости платить ипотеку». Да, я обсуждал обслуживание. Да, еще будут налоги, страховка и обслуживание. Но я был бы очень удивлен, если бы вы могли арендовать эквивалентную недвижимость по цене, равной той, во что вам обойдется проживание в доме, который окупается. И кстати это не просто интерес, это интерес и принцип. Для ипотечного кредита в размере 450 000 фунтов стерлингов, скажем, на 30 лет и 3,5%, ежемесячный платеж составит более 2 000 фунтов стерлингов. Я бы очень удивился, если бы это была ничтожная сумма по сравнению с обслуживанием и налогами.
Покупать дом или подождать?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v