Какую прибыль вы получаете от своих денег, выплачивая ипотеку за сдаваемую в аренду недвижимость?

Если вы купили сдаваемый в аренду дом за 200 000 долларов с первоначальным взносом 20%, какова отдача от инвестиций, которую вы зарабатываете в течение полных 30 лет от выплаты кредита за счет дохода от аренды?

Мы предположим, что недвижимость вообще НЕ изменится в цене за 30 лет, так как я приписываю это возврату стоимости.

Кроме того, игнорируйте любые налоговые льготы или последствия.

Предположим, что весь платеж по ипотеке и все расходы на недвижимость точно покрываются арендной платой арендатора и не включены в этот конкретный расчет.

Я не думаю, что это имеет значение, но процентная ставка, которую вы платите по кредиту, составляет 4,5%, фиксированная на 30 лет.

Вы упомянули арендатора, вы спрашиваете, как рассчитать рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость?
Нет. В частности, только ROI от выплаты ипотечного кредита. Я могу рассчитать Cash on Cash Return из денежного потока.
Итак... выплата ипотечного кредита изменяет сумму вложенных денежных средств при расчете наличными. Что вы уже умеете делать. Так что именно вам непонятно?
Позвольте мне перефразировать, чтобы уточнить: если я купил арендуемую недвижимость с 30-летней ипотекой и вложил 40 000 долларов. Предполагая, что я точно безубыточен по доходам и расходам на аренду. Далее предполагается, что недвижимость вообще не растет в цене. И, наконец, если предположить, что у меня нет налоговых льгот. Каков доход, который я заработал на свои 40 000 долларов, когда ипотека будет выплачена через 30 лет?
Если ваши расходы точно покрываются доходом, как вы предполагали, то вы, по сути, начинаете с актива в 40 тысяч долларов (ваш начальный капитал) и заканчиваете активом в 200 тысяч долларов (оплаченный дом той же стоимости). так как вы сказали игнорировать любую оценку). Итак, чтобы определить, сколько вы заработали на 40 000 долларов, которые вы использовали в 5 раз, не нужно ли вычислить среднегодовой темп роста, который увеличит вас с 40 000 до 200 000 долларов за 30 лет? Результатом будет номинальная прибыль, а не реальная прибыль. (ps инвестиции, не связанные с недвижимостью, с кредитным плечом 5x также могут принести впечатляющую прибыль или ужасные убытки.)
Одна большая проблема. Даже несмотря на то, что вы сказали игнорировать налоги, вы не можете. Часть арендной платы, которая оплачивает основную сумму кредита, является доходом и облагается налогом. В течение тридцати лет вы будете платить налоги на 160 000 долларов основной суммы долга.
@mhoran_psprep -- В США владелец сдаваемой в аренду недвижимости может амортизировать стоимость улучшений собственности. Если окажется, что улучшения стоят 160 000 долларов, амортизация компенсирует амортизацию основного долга. (Если амортизация линейная в течение 28,5 лет, она фактически происходит раньше, чем амортизация, которая начисляется задним числом в течение 30 лет.) Если владелец никогда не продает, он никогда не должен платить налог на прирост капитала с начисленной амортизации. С другой стороны, ему, возможно, в конечном итоге придется платить подоходный налог с прибыли после выплаты ипотеки.

Ответы (3)

Это отличный вопрос, учитывая, что все ваши расходы, включая PITA, техническое обслуживание и т. д., оплачивает арендатор, а ваш денежный поток составляет 0 долларов. Большинство людей остановятся и решат, что ваши инвестиции не работают, и ваш единственный шанс заработать деньги — это оценка. Ваш вопрос исключает оценку, поэтому вот прибыль, которую вы получите от своих инвестиций. Математика, вероятно, удивит многих тем, что вы на самом деле зарабатываете на свои деньги.

Годовой доход = [((Будущая стоимость)/(Первоначальные инвестиции))^((Периоды в год)/(Количество периодов) -1]*100 %

5,51% = [(200 000 долл. США/40 000 долл. США)^(12/360)-1]*100 %

Как прокомментировал Крис Ри:

Тонкость, которую некоторые упускают из виду, заключается в том, что, хотя «доход точно покрывает расходы», включенный в «расходы» на самом деле является погашением основного долга по кредиту (и технически это не «расход»), поэтому не весь доход «теряется». "покрытие "расходов". Это погашение основной части дохода от аренды представляет собой доход на первоначальный вложенный капитал.

Тонкость, которую некоторые упускают из виду, заключается в том, что, хотя «доход точно покрывает расходы», включенный в «расходы» на самом деле является погашением основного долга по кредиту (и технически это не «расход » ), поэтому не весь доход «теряется». "покрытие "расходов". Это погашение основной части дохода от аренды представляет собой доход на первоначальный вложенный капитал.

Есть несколько способов взглянуть на этот вопрос.

  • Какова рентабельность собственного капитала? В любое время? Или в среднем за 30 лет?
  • Каков доход при погашении ипотеки?
  • Какова внутренняя норма прибыли, если владелец никогда не продает?

Предположения.
Согласно предположениям исходного поста, этот ответ:

  • Игнорирует подоходный налог, налог на имущество, страхование, расходы на управление имуществом, амортизацию, техническое обслуживание, изменения арендной платы и повышение стоимости имущества.
  • Игнорирует штрафы за досрочное погашение и возможности рефинансирования.
  • Предполагается, что после уплаты налогов и обслуживания чистой выручки достаточно, чтобы покрыть первоначальную выплату основной суммы долга и процентов, и она остается на этом уровне независимо от каких-либо финансовых инжинирингов.
  • Предполагается начальный капитал в размере 20% без каких-либо других личных первоначальных затрат.
  • Предполагается ипотечный кредит с фиксированной ставкой 4,5% годовых и амортизируемым в течение 360 месяцев.
  • 4,5% годовых соответствует 4,594% годовых.
  • Выплата основного долга и процентов за первый месяц в размере 810,70 долларов состоит из 600 долларов процентов и 210,70 долларов основного долга.

Другими словами, если владелец выплачивал ипотечный кредит в соответствии с первоначальным графиком, сделка могла бы сводиться к авансовому платежу в размере 40 000 долларов США в обмен на 200 000 долларов США через 30 лет. Или сделка может сводиться к авансовому платежу в размере 40 000 долларов в обмен на ежемесячный платеж в размере 810,70 долларов, начиная с 30 лет.

Пока владелец выплачивает ипотечный кредит, рентабельность собственного капитала равна основному платежу, деленному на собственный капитал . Основной платеж представляет собой чистую арендную плату за вычетом нефинансовых затрат и процентов, поэтому на самом деле это прибыль.

Начальная рентабельность собственного капитала составляет 6,321% годовых или 6,507% годовых. Это рассчитывается путем деления ежемесячного основного платежа в размере 210,70 долларов США на первоначальный капитал в размере 40 000 долларов США и преобразования месячного дохода в годовой доход.

Через 30 лет рентабельность собственного капитала составляет 4,864% годовых или 4,974% годовых. Это рассчитывается путем деления ежемесячного денежного потока в размере 810,70 долларов США (который больше не уменьшается за счет платежей по ипотеке) на собственный капитал в размере 200 000 долларов США через 30 лет и преобразования месячного дохода в годовой доход.

Ставка капитализации такая же, как рентабельность собственного капитала при отсутствии долга. В этом примере 4,864 % годовых или 4,974 % годовых.

Рентабельность собственного капитала снижается с 6,507% годовых первоначально до 4,974% годовых через 30 лет. Это связано с тем, что ставка капитализации превышает ставку нот (4,974% годовых против 4,594% годовых), а кредитное плечо уменьшается с 5x до 1x.

Средневзвешенный совокупный годовой темп роста капитала в течение 30 лет составляет 5,511 % годовых. Согласно исходному ответу автора, это вычисляется путем извлечения 30-го корня из 5-кратного увеличения капитала. Поскольку владелец не производил дополнительных основных платежей (кроме уже обсуждавшихся), соответствующими суммами являются первоначальный платеж владельцу в размере 40 000 долларов и окончательный собственный капитал в размере 200 000 долларов. 5,511 % годовых соответствует 5,377 % годовых.

Внутренняя норма прибыли, если владелец никогда не продает, может быть рассчитана путем рассмотрения сделки как авансового платежа в размере 40 000 долларов США в обмен на ежемесячный платеж в размере 810,70 долларов США, начиная с 30 лет. Внутренняя норма доходности (IRR) не очень полезная цифра, потому что она предполагает, что вы можете каким-то образом реинвестировать возможные дивиденды по той же ставке. В этом примере IRR составляет 5,172 % годовых или 5,296 % годовых. В этом примере IRR рассчитывается путем (итеративного) нахождения процентной ставки, для которой (начальные инвестиции) * (1 + IRR) ^ (количество периодов до начала выплаты дивидендов) = (периодические дивиденды) / (IRR - темпы роста дивидендов) . Например:

40 000 долларов США * (1,004309687)^360 = 810,70 долларов США / (0,004309687 - 0) = 188 111 долларов США.

Затем я преобразовал месячную внутреннюю норму доходности 0,431% в годовую внутреннюю норму доходности.

Сделку можно рассматривать как доход на капитал плюс доход от выплаты ипотечного кредита.

При расчете дохода от выплаты ипотечного кредита первоначальный капитал не имеет значения. Неважно, начинаете ли вы с ипотеки на 160 000 долларов на недвижимость за 160 000 долларов, ипотеки на 160 000 долларов на собственность на 200 000 долларов или ипотеки на 160 000 долларов на собственность на 1 000 000 долларов. Все, что имеет значение, — это процентная ставка по ипотеке, которая является применимой сложной процентной ставкой.

Доход от выплаты ипотечного кредита равен процентной ставке по ипотечному кредиту. При процентной ставке 4,5% это соответствует годовой процентной доходности 4,594% (APY).

Вы можете убедиться в этом, просмотрев свой график амортизации. Предположим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 160 000 долларов США с фиксированной процентной ставкой 4,5% годовых на 360 месяцев. Ваш ежемесячный платеж составляет $ 810,70. В первый месяц 600 долларов идут на проценты, а 210,70 долларов уменьшают основную сумму. Другими словами, основной платеж в размере 210,70 долларов США устранил необходимость выплаты 810,70 долларов США 30 лет спустя. Заметить, что:

. $ 210.70 * (1 + 0.045 / 12)^360 = $ 210.70 * (1.00375)^360 = $ 210.70 * 3.8477 = $ 810.71

что находится в пределах ошибки округления $ 810,70. Процентная ставка составляет 3/8% в месяц, что составляет 4,5% годовых и 4,594% годовых.

Возвращаясь и снова перечитывая ваш ответ, Джаспер, я нахожу его исключительно хорошо продуманным и подробным. Еще раз спасибо за обновление.

Как заметил Крис:

Если ваши расходы точно покрываются доходом, как вы предполагали, то вы, по сути, начинаете с актива в 40 тысяч долларов (ваш начальный капитал) и заканчиваете активом в 200 тысяч долларов (оплаченный дом той же стоимости). так как вы сказали игнорировать любую оценку). Итак, чтобы определить, сколько вы заработали на 40 000 долларов, которые вы использовали в 5 раз, не нужно ли вычислить среднегодовой темп роста, который увеличит вас с 40 000 до 200 000 долларов за 30 лет? Результатом будет номинальная прибыль, а не реальная прибыль.

Итак, если я правильно поставил задачу, она должна быть:

$40,000 * (1 + Return)^30 = $200,000

Затем решите для возврата. Получается около 5,51% или около того.

Какую прибыль вы получаете от своих денег, выплачивая ипотеку за сдаваемую в аренду недвижимость?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v