Я изо всех сил пытаюсь понять, как рассчитать доход от аренды недвижимости таким образом, чтобы сделать его в некоторой степени сопоставимым с любым другим активом, приносящим доход (например, при условии инвестиции X и периодической выплаты Y доход составляет Z%). ).
Камнем преткновения для меня является то, как обращаться с ипотечными расходами. Процентная часть платежа кажется совершенно очевидной стоимостью, которую следует вычесть из дохода, чтобы рассчитать прибыль, но как следует учитывать возврат капитала?
Моя первоначальная мысль состояла в том, чтобы просто проигнорировать это и использовать только проценты по ипотеке при расчете стоимости, но эта статья в Investopedia (под заголовком «Домашний капитал») описывает один из способов справиться со вторым пунктом, по существу рассматривая погашение капитала как дополнительный доход. Является ли это разумным подходом или есть другие способы сделать инвестиции в аренду более сопоставимыми с другими инвестициями (скажем, на фондовом рынке)?
Доходность должна равняться сумме дохода, разделенной на сумму инвестиций. Таким образом, вы должны вычесть проценты, выплаченные из вашего дохода, и добавить основную сумму к инвестированной сумме. Так что это не доход , потому что это не увеличивает ваше богатство, но увеличивает количество капитала, которое у вас есть в доме.
Это означает, что ваша доходность со временем будет уменьшаться, потому что вложенная сумма будет увеличиваться быстрее, чем будет увеличиваться доход. Это функция рычага . Со временем ваше кредитное плечо уменьшается, поскольку вы должны меньшую сумму стоимости имущества.
Как это соотносится с фондовым рынком? Первоначально вы увидите высокую прибыль (в процентах) по сравнению с акциями, потому что вы заняли большую часть инвестиций, поэтому кредитное плечо умножит доход. Но кредитное плечо также увеличивает риск . Если вы останетесь без арендатора на 6 месяцев, как вы собираетесь платить по ипотеке? Это значительный риск, который необходимо учитывать при сравнении с фондовым рынком. Ваши акции не упадут до нуля, но вы можете лишиться арендной платы, если не сможете оплатить ипотечный кредит, а они лишат права выкупа.
Маркдрайтон