Около пяти лет мы с моим близким родственником совместно управляли сдаваемой в аренду недвижимостью в Калифорнии. Каждый из нас имеет долю по 50% и принимает совместные решения по всем вопросам вместе. Этот родственник теперь требует все больше времени и хочет продать или перераспределить свою собственность. Они хотят либо быть выкупленными, либо полностью владеть своей долей, а не совладельцем.
Я смотрю на холст, какие здесь могут быть варианты. Сейчас у нас есть два ООО, каждое из которых содержит недвижимость. Первая недвижимость составляет примерно 35% от общей стоимости портфеля; свойство два - это остальные 65%.
Я опасаюсь, что попытка выжать 15% из второй собственности приведет к беспорядку попыток оценки, и что будет очень трудно разделить две собственности поровну как с точки зрения законности, так и с точки зрения логистики, такой как страхование и прочие коллективные расходы.
Каковы мои варианты здесь? Я думаю о том, чтобы, возможно, взять ипотеку на вторую арендуемую недвижимость за 15% разницы, уступить первую собственность моему родственнику и выкупить ее у второй. Однако я обеспокоен тем, что это будет очень большая ипотека, которая резко повлияет на мой денежный поток во второй собственности.
Каковы мои лучшие варианты здесь?
Я думаю, что первый шаг — это быть благодарным за то, что ваши отношения с этим человеком не выродились в судебные процессы и препирательства. Это сильно повлияет на ваш денежный поток и оценки! Также кажется, что этот человек открыт для самых разных решений. Это действительно подарок.
Я вижу два варианта без ипотеки и денег:
Ключевым здесь является то, если 65% собственности уже имеет ипотечный кредит. Достаточно ли капитала, чтобы обеспечить 15% наличными и покрыть существующую ипотеку? Какова процентная ставка? Можете ли вы получить более низкую ставку, которая уменьшит влияние более высокого платежа по ипотеке на ваш доход? Можете ли вы, чтобы ваш партнер профинансировал 15%?
В конце концов, нет способа избавиться от этой компании, не повлияв на ваш доход.
Вы говорите, что одно свойство составляет 65% от стоимости двух свойств, а другое — 35%. Но сколько из этого на самом деле принадлежит вам двоим? Если у вас есть совместно подписанные ипотечные кредиты на оба объекта, то ваш капитал будет ниже. Если бы вы продали обе собственности, то вы бы получили только половину этого капитала. И хотя 35-процентная собственность может быть менее ценной, если вы купили ее первой, у нее может быть больше капитала.
Здесь важна справедливость, а не стоимость имущества. В случае ипотеки банк является большим собственником, чем вы, пока вы не выплатите большую часть кредита.
Вы можете обнаружить, что банк не согласится на рефинансирование с единственным владельцем. Совместно подписанную ипотеку им намного легче получить, так как они могут привлечь любого из вас к ответственности за весь кредит.
Если вы продаете 65-процентную собственность, то вы можете погасить любую ипотеку на эту собственность и использовать выплату долевого участия, чтобы выкупить у вашего родственника 35-процентную собственность. Если у вас в настоящее время нет ипотеки, у вас даже будет кэшбэк. Это вариант с наименьшим количеством строк.
Допустим, у вас сейчас нет ипотеки. Таким образом, эта ипотека будет единственной ипотекой на имущество. Это не так много, так как 15:65 это 3:13 или 18,75% от стоимости объекта. Это больше похоже на кредит под залог дома, чем на ипотеку. Вы должны быть в состоянии получить хорошую ставку. Это может уменьшить вашу краткосрочную прибыль, но должно быть приемлемым, если у вас есть другой доход.
Если у вас нет другого дохода, то серьезно подумайте о продаже 65% собственности и диверсификации выплаты на что-то другое. Например, акции и облигации.
Возможно, ваш родственник согласится выдать вам кредит. Это сэкономит вам банковские сборы и затраты на закрытие. Напишите контракт и согласитесь принять уступку титула при выплате. Вам нужно будет заплатить юристу, чтобы составить контракт (заплатив небольшую сумму сейчас, чтобы покрыть различные будущие возможности), но это все равно должно быть дешевле.
С обеих сторон требуется определенное доверие, но это дает вам некоторое разделение. И, конечно же, это полностью выводит вашего родственника из повседневного управления. Возможно, стабильный поток наличных обеспечит то, что им нужно.
Если ваш родственник готов продолжать участвовать, это может сработать. Обратите внимание, что они могут не захотеть этого делать, поэтому не слишком привязывайтесь к этой идее. Будьте готовы к нет. Это был бы отличный вариант для вас, так как вы получаете почти все, что у вас есть сейчас. Они возвращают время встречи с вами для принятия решений, но они также отказываются от контроля над этими решениями. Кому-то такой компромисс не понравится.
Однажды я привлек профессионала, управляющего недвижимостью для меня, плата составила около 7% от арендной платы. Если это подходит для вашего региона, вы можете разумно взимать 5%. Это дает скидку для семьи и не является профессионалом.
Есть относительно простой способ узнать, что подходит для вашего региона. Оглянитесь вокруг и посмотрите, какие компании предлагают несколько списков. Звоните, пока не найдете пару, которая будет управлять для вас. Получите котировки для управления вашей недвижимостью. Теперь вы будете знать суммы.
Однако большой недостаток заключается в том, что это может не описывать проблему, с которой сталкивается ваш родственник. Если реальная проблема заключается в том, что у вас двоих разные подходы к управлению имуществом, то делать вас единственным лицом, принимающим решения, может быть неправильным направлением. Это, безусловно, возможно с финансовой точки зрения, но все же это может быть неправильным решением для ваших отношений.
Если вы получите отрицательный ответ, я бы рекомендовал немедленно перейти к другим решениям. Это может быть просто слишком выгодно для вас.
Брайан