Мы с братом открыли ООО и сделали предложение по аренде нашей первой семьи из 2 человек. У нас есть несколько вопросов о кредитах/налоговых последствиях для бизнеса, по которым мы надеемся получить отзывы от других.
Могу ли я приобрести инвестиционную недвижимость и владеть ею в ООО или корпорации в целях ответственности? Fannie Mae и Freddie Mac не разрешают закрывать свои кредиты на имя ООО или корпорации. Чтобы обойти это, многие инвесторы сначала закрывают свои имена в титуле и ипотеке, а затем передают право собственности в ООО для защиты ответственности. Существуют разные юридические мнения относительно того, вызывает ли передача документа действие пункта «Срок продажи», который может аннулировать ипотеку, но на практике я никогда не видел, чтобы это происходило.
У меня также были люди, которые говорили мне:
«Пока вы не передаете бенефициарный интерес в собственности, пункт о продаже не срабатывает. Он привел пример родителя, передающего свой дом в доверительное управление своим детям. Если вы и ваш брат покупаете дом и являются принципами ООО, это не будет иметь значения».
Кто прав, а кто виноват?
В общем, мы просто хотим быть настроены правильно и, очевидно, с минимальными первоначальными и текущими затратами, с лучшими налоговыми последствиями в конце года.
Вам действительно следует поговорить с налоговым консультантом (EA/CPA с лицензией в вашем штате) о налогах и с юристом о защите ответственности. Вы не найдете здесь ответов ни на один из тезисов.
Помимо защиты ответственности, как эти 2 варианта влияют на налоги?
Между ними нет никакой разницы в защите ответственности (поговорите с юристом, чтобы убедиться в этом), поскольку в любом случае вы будете подписывать их лично.
В первом случае (заем в ООО) - все идет по 1065 и вы получаете итог по К-1, которая перечисляет вам собственную налоговую декларацию. Во втором случае проценты по кредиту являются вашими личными инвестиционными расходами (вычет по Графику А), а средства по кредиту, которые вы перевели в LLC, добавляются к вашей основе.
Я бы предложил получить кредит непосредственно на имя ООО, если вы можете.
Тем не менее, юристы, похоже, согласны с тем, что это приведет к аннулированию ипотеки из-за пункта «Срок продажи» в ипотечных кредитах.
«Должно быть в продаже» может быть или не быть, но это риск, на который вы пойдете, да. LLC является отдельным юридическим лицом (в отличие от живого траста, к которому, по-видимому, относится ваша вторая цитата), поэтому у кредитора определенно есть возможность потребовать ссуду, если вы переименуете ее.
кешлам