В середине 2015 года я купил дом с намерением полностью его отремонтировать и сдать в аренду. В настоящее время ремонт завершен, и примерно половина затрат на ремонт была понесена в 2015 году, а половина - в 2016 году.
Половина моих общих затрат на ремонт была профинансирована (то есть часть моей ипотеки), а другую половину я заплатил наличными из своего кармана.
Ни один арендатор еще не занял дом, и доход от аренды не был получен.
Мой большой вопрос:
Должен ли я рассматривать этот дом как второй дом или сдаваемую в аренду недвижимость при уплате налогов за 2015 год?
Я читал, что если я рассматриваю этот дом как сдаваемое в аренду имущество , то стоимость ремонта представляет собой капитальные расходы , которые я могу потребовать от своих налогов, амортизируя его в течение 28 лет .
Я также читал, что если я отношусь к этому дому как к личному второму дому , то я не могу этого сделать, потому что расходы на ремонт считаются невычитаемыми личными расходами .
Это создает впечатление, что рассматривать дом как сдаваемое в аренду имущество — явно лучший вариант. Однако я не знаю, что произойдет с моим вычетом процентов по ипотеке , если я буду рассматривать дом как сдаваемое в аренду имущество.
По данным IRS , проценты по ипотеке на сдаваемую в аренду недвижимость могут быть вычтены. Но вычитаются ли проценты по ипотеке из моего общего дохода или только из дохода от аренды? Если последнее, и у меня еще нет дохода от аренды, означает ли это, что я не могу вычесть проценты по ипотеке?
Если я рассматриваю этот дом как второй дом, то я знаю, что смогу вычесть 100% процентов по ипотеке, которые я плачу за этот дом, потому что мой общий ипотечный долг составляет менее 1,1 миллиона долларов.
Любое руководство будет высоко оценено!
Должен ли я рассматривать этот дом как второй дом или сдаваемую в аренду недвижимость при уплате налогов за 2015 год?
Если бы он не был сдан в аренду или доступен для аренды, вы могли бы рассматривать его как свой второй дом. Но если она была сдана в аренду (т.е. вы разместили рекламу, наняли управляющего или сделали еще какой-то шаг к сдаче в аренду), но просто еще не нашли арендатора - то нельзя. Так что все зависит от фактов и обстоятельств.
Я читал, что если я рассматриваю этот дом как сдаваемое в аренду имущество, то стоимость ремонта — это капитальные затраты, которые я могу потребовать от своих налогов, амортизируя его в течение 28 лет.
Это верно. 27,5 лет, если быть точным.
Я также читал, что если я отношусь к этому дому как к личному второму дому, то я не могу этого сделать, потому что расходы на ремонт считаются невычитаемыми личными расходами.
Это неправильно.
На самом деле в обоих случаях лечение одинаковое. Затраты на ремонт добавляются к вашей базе.
В случае сдачи в аренду вы получаете амортизацию дома. Поскольку ремонт считается частью дома, вы также можете амортизировать его. В случае имущества личного пользования, вы не можете амортизировать. Но затраты на ремонт все равно добавляются к базе. Это не расходы.
Но вычитаются ли проценты по ипотеке из моего общего дохода или только из дохода от аренды?
Если это второй дом для личного пользования, вы можете вычесть проценты по ипотеке до предела, указанного в Приложении А. В зависимости от ваших других вычетов вы можете получить или не получить налоговую льготу.
Если это аренда — проценты вычитаются из дохода от аренды только в вашем Приложении E. Однако ограничений нет (хотя некоторые из них могут быть отсрочены, если вычет превышает доход), если вы арендуете по справедливой рыночной стоимости.
Любое руководство будет высоко оценено!
Вот инструкция: если это аренда - относитесь к ней как к аренде. В противном случае - не надо.
JTP - Извинись перед Моникой
mhoran_psprep