В настоящее время у меня есть дом с ипотекой в 4,25%. Я пять лет в 15-летний кредит. Моя жена и я хотели бы продать в течение следующих трех лет, и у нас есть почти 50% акций в доме. Нам, вероятно, потребуется сделать некоторые ремонтные работы/обновления, такие как реконструкция обеих ванных комнат и замена всех окон. Имеет ли смысл рефинансировать 30-летний кредит под 3,875% и взять кредит на ремонт? Я думаю, что сокращение платежей по ипотеке даст нам дополнительные деньги, пока дом не будет продан. Предположим, что мы теряем 15% капитала, чтобы оплатить ремонт. Будет ли это разумным планом?
При оценке рефинансирования все сводится к окупаемости. Рефинансирование стоит денег в закрытии расходов. Причины для рефинансирования разные, и все они имеют разные методики расчета окупаемости.
Одной из причин финансирования является получение более низкой процентной ставки. При определении срока окупаемости вы рассчитываете, сколько времени потребуется, чтобы возместить ваши затраты на закрытие с суммой, которую вы сэкономите на процентах. Например, если затраты на закрытие составляют 2000 долларов, срок окупаемости составляет 2 года, если потребуется 2 года, чтобы сохранить эту сумму в виде процентов с новой процентной ставкой по сравнению со старой. Чем дольше вы держите ипотечный кредит после рефинансирования, тем больше денег вы сэкономите на процентах с новой ставкой. Как правило, рефинансировать по более низкой ставке непосредственно перед продажей невыгодно, потому что вы не держите ипотечный кредит достаточно долго, чтобы увидеть экономию на процентах. Кажется, до продажи осталось 3 года, так что вы можете сэкономить здесь в ближайшие 3 года.
Вторая причина, по которой люди рефинансируют, заключается в том, чтобы снизить ежемесячный платеж, если у них возникают проблемы с его оплатой. Я вижу, вы подумываете о переходе с 15-летнего возраста на 30-летний; является одной из ваших целей, чтобы уменьшить ежемесячный платеж? Рефинансируя до 30 лет, вы будете платить большие проценты в первые несколько лет платежей, увеличивая время окупаемости вашей более низкой процентной ставки.
Третья причина, по которой люди занимаются рефинансированием, заключается в том, чтобы вытащить наличные из своего капитала. Это относится и к вам. Поскольку вы планируете использовать его для реконструкции дома, который вы пытаетесь продать, вы должны спросить себя, окупится ли ремонт, который вы планируете, увеличением продажной цены вашего дома. Часто ремонт не увеличивает стоимость дома настолько, насколько он стоит. Вы делаете ремонт, потому что вам нравится жить в отремонтированном доме, и вы получаете часть своих денег обратно, когда продаете его. Но иногда вы можете увеличить стоимость своего дома настолько, чтобы покрыть расходы на ремонт. Поговорите с агентом по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, насколько ремонт, о котором вы говорите, повысит стоимость вашего дома.
В первые годы кредита большая часть того, что вы платите, — это проценты, поэтому я предполагаю, что это плохая идея. Но есть много ипотечных калькуляторов, предлагаемых бесплатно в Интернете (на веб-сайте вашего банка может быть один), поэтому я бы посоветовал вам потратить некоторое время на просчет реальных цифр, прежде чем принять решение.
Напоминание: большинство ремонтных работ НЕ окупаются за счет увеличения продажной цены, не в последнюю очередь потому, что вы потеряете покупателей, которым не нравится то, что вы сделали, но которые были бы рады сами отремонтировать его по своему вкусу. Если нет чего-то, что будет активно мешать вам продать дом, вам обычно следует делать ремонт, когда вы планируете остаться в нем на некоторое время, и получать прибыль, наслаждаясь домом больше, а НЕ на выходе .
(Недавно это обсуждалось в разделе « Обустройство дома» , в котором указывалось, что изменения, которые приносят больше, чем они стоят, обычно представляют собой простые вещи, такие как освежение краски, «постановка» дома, чтобы он выглядел обжитым, но не захламленным, замена поврежденных жалюзи. , помыть окна, повесить еще несколько цветов и так далее.)
Джей
Энди
Энди