Использование имущества для достижения финансовой независимости

Писал в другой теме, но применимо и здесь.

Обычно люди совершают несколько ключевых ошибок с недвижимостью:

1. Неправильный учет амортизации. Дома постоянно рушатся, а если вы их сдаете, арендаторы постоянно их громят, особенно в плохих районах. Точные затраты на амортизацию часто могут составлять от 5 до 20% в год в зависимости от собственности/района. Добавьте к этому еще и страховку, иначе будьте готовы потерять все в катастрофе.

2. Относительно 1), они принимают индекс роста цен на жилье как то, чего они могут достичь, тогда как на самом деле большая часть «роста цен на жилье» связана с тем, что всем приходится тратить много денег, чтобы поддерживать их на плаву. Ни один инвестор не может фактически отследить график цен на жилье из-за 1), поэтому будьте осторожны, чтобы делать разумные предположения о фактически достижимом будущем росте (в вашем примере они вполне могут отставать от инфляции / едва расти, если вы не правильно оцениваете содержание и амортизацию) .

3. Неспособность оценить огромные транзакционные издержки (часто 5% + за продажу) и прирост капитала / другие налоги (зависит от точной налоговой структуры, в которой вы находитесь). Они складываются очень быстро, если вы часто покупаете и продаете.

4. Затраты времени или комиссионные агентам по аренде недвижимости. Необходимость заполнять, проверять, выселять, ремонтировать и обслуживать арендуемую недвижимость — это гораздо больше работы, чем думает большинство людей, и вы должны платить за нее либо в свое собственное время, либо в чье-то еще. Опять же, надо учитывать.

5. Проблемы с ликвидностью. Продавать дома на падающих рынках очень и очень сложно. Они не похожи на акции, где их можно быстро переместить. Дома часто могут стоять на рынке годами до продажи, если вы не готовы принять низкие цены. Поскольку банк владеет вашим домом, если вы не сможете заплатить по ипотеке (крах арендной платы, потеря работы и т. д.), они могут заставить вас продать его, оставив вам целый мир боли в зависимости от конкретной правовой системы (отрицательный капитал и т. д.). Эти факторы, как правило, коррелируют, если вы работаете в тех же городах, в которых покупаете, поэтому довольно много потенциального риска длинного хвоста, если региональная экономика рухнет.

6. Наконец, если вы молоды, они могут связать вас с областями, в которых ваш потенциал заработка ограничен. Аренда может быть чрезвычайно выгодной в начале карьеры, поскольку она дает вам огромную свободу действий и быстро уходит, когда появляются новые возможности. Запирание себя в 20 + летние контракты / деятельность арендодателя в молодости может сильно ограничить ваш потенциальный доход.

Без более подробной информации о точной правовой базе, районе, типе дома и т. д. трудно дать более конкретный совет, но в целом вам нужен очень большой запас прочности с недвижимостью из-за всего вышеперечисленного, поэтому, если цифры вы используете выходят близко (и они здесь), это, вероятно, не стоит, и вам лучше держаться подальше от таких инвестиций, как акции и облигации.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости, потому что в последние годы она быстро дорожает. Есть несколько фундаментальных факторов, которые ограничивают сумму, которую недвижимость может подорожать с течением времени. Короче говоря, общий рост рынка недвижимости поддерживается рынком недвижимости начального уровня. То есть, когда ценности растут, люди могут продавать и использовать прирост капитала для покупки более ценного имущества. Это приводит к росту цен на недвижимость с более высокой стоимостью, владельцы которой могут использовать это для покупки более дорогой недвижимости и так далее и тому подобное.

В какой-то момент на растущем рынке недвижимость начального уровня становится трудно позволить себе покупателям начального уровня. Машина роста цен на рынке начинает останавливаться. Этот уровень цен можно рассчитать, взглянув на средние доходы в районе. При некотором проценте дохода люди не могут покупать на рынке без сумасшедших кредитов, и если они станут популярными, будьте осторожны, потому что все может стать очень уродливым. Если вам нужен пример, просто оглянитесь на США 2007–2009 годов и последовавший за ними почти апокалиптический финансовый кризис.

Как и в большинстве случаев инвестирования, вы хотите покупать дешево и продавать дорого. Покупка на горячем рынке, как правило, не очень выгодна. Покупка, когда рынок аномально низок, как правило, является более эффективной стратегией.

Будет ли хорошим решением покупка квартиры, которая приносит арендную плату в размере 250 долларов в месяц?

Является ли инвестирование в недвижимость хорошим решением или нет, зависит от многих факторов, в том числе от текущего и будущего спроса/предложения на сдаваемые в аренду помещения в вашем конкретном районе. На этом сайте есть много вопросов по этой теме, и есть еще один ответ на этот вопрос, который уже касается многих рисков, связанных с владением недвижимостью (хотя есть и преимущества, которые следует учитывать). Я просто хочу сосредоточиться на этом вопросе, который вы подняли:

Я лично думаю, что да, потому что арендная плата корректируется с инфляцией, а рост цен на недвижимость является еще одним преимуществом. Может ли это помочь мне стать финансово независимым в долгосрочной перспективе, поскольку инфляция в ней корректируется?

На мой взгляд, тот факт, что доход от аренды в целом корректируется с учетом «инфляции», является защитой от некоторых видов экономического риска, а не абсолютным увеличением стоимости .

Во-первых, рассмотрите возможность покупки дома для проживания, а не для аренды:

Если вы погасите ипотечный кредит до выхода на пенсию, то вы сократите расходы на проживание только до коммунальных услуг, налогов на имущество и ремонта. Это дает вам (относительно) известную фиксированную потребность в денежных оттоках. Если к моменту выхода на пенсию стоимость недвижимости повысится , это не будет стоить вам ничего дополнительно, потому что вы уже владеете своим домом. Если к моменту выхода на пенсию стоимость имущества падает , то вы ничего не откладываете, потому что у вас уже есть свой дом.

Если вместо этого вы снимаете квартиру всю свою жизнь и каждый месяц откладываете деньги (вместо того, чтобы выплачивать ипотеку), то, когда вы выйдете на пенсию, у вас будет большая сумма сбережений, которую вы сможете использовать для ежемесячной оплаты арендной платы. К тому времени, когда вы выйдете на пенсию, стоимость вашего жилья будет равна рыночной цене аренды на тот момент. Если к моменту выхода на пенсию стоимость имущества возрастет , вам придется платить больше за аренду. Если к моменту выхода на пенсию стоимость имущества упадет , вы сэкономите деньги на аренде. У вас будут большие сбережения, но ваш отток денег будет менее определенным, потому что вы не знаете, какова будет рыночная цена аренды.

Вы можете видеть, что, поскольку вам нужно построить крышу над головой, просто существуя, вы несете риск роста стоимости собственности. Таким образом, покупка собственного дома может стать страховкой от этого риска. Это называется «естественным хеджированием», когда два конкурирующих риска могут смягчать друг друга, просто существуя. Это не означает, что покупка дома всегда является правильным решением, это всего лишь одна часть головоломки для сравнения двух альтернатив [см. множество других тем о покупке и аренде на этом сайте или в Google].

Теперь рассмотрим покупку дома для сдачи в аренду другим людям:

В крайнем случае предположим, что вы делаете все возможное, чтобы купить как можно больше недвижимости. Может быть, к моменту выхода на пенсию у вас есть небольшой многоквартирный дом на 11 квартир, в одной из которых вы живете (как пример), а других сбережений у вас нет. Раньше владение собственным домом было, помимо прочих плюсов и минусов, естественной страховкой от риска роста ваших личных расходов на жилье. Но теперь риск множества сдаваемых в аренду квартир намного выше, чем риск вашего личного жилья. То есть, если арендная плата вырастет на 100 долларов после выхода на пенсию, ваш доход от аренды возрастет на 1000 долларов, а ваши личные расходы на жилье возрастут только на 100 долларов. Если арендная плата снизится на 50 долларов после выхода на пенсию, ваш доход от аренды уменьшится на 500 долларов, а ваши личные расходы на проживание снизятся только на 50 долларов.

Вы можете видеть, что только инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду подвергают вас большому риску колебаний на рынке аренды. Этот риск больше, чем если бы вы просто купили собственный дом, потому что, по крайней мере, в этом случае вы гарантируете стоимость проживания, которую, как вы знаете, вам так или иначе придется оплатить. Вот почему большинство инвестиционных советов предлагают вам диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Это означает покупку некоторых акций, некоторых облигаций и т. д. Если вы вкладываете большие средства в одну вещь, то вы несете огромные риски для этого конкретного рынка. В случае с недвижимостью каждая инвестиция настолько велика, что вы часто «не диверсифицируетесь», если вкладываете в нее большие средства (вы не можете просто купить дом по 100 долларов за раз, как акции или облигации).

Конечно, приведенные выше примеры очень упрощены. Я только пытаюсь предложить основной принцип, а не всю сложность рынка недвижимости. Обратите также внимание на то, что существует множество видов инвестиций, которые обычно корректируются с учетом инфляции/стоимости жизни; недвижимость является лишь одним из них.