Чуть менее двух лет назад я переехал в Калифорнию и купил два дома. Я жил в одном около 10 месяцев, пока ремонтировал второй, потом переехал во второй, пока ремонтировал первый, тоже около 10 месяцев. (Я округляю цифры, чтобы упростить расчеты.) Мне предложили работу за пределами страны, и я продам оба дома.
Ни один из домов не был основным местом жительства в течение необходимого двухлетнего периода. Я понимаю, однако, что, если я продаю из-за переезда, связанного с работой, я могу пропорционально распределить освобождение от налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов на долю двух лет, которые я прожил в каждом доме. В следующем расчете я предполагаю, что стоимость каждого дома увеличилась на 50 тысяч долларов:
exemption for each house: $250K * 10/24 = $104.17K
total exemption: = 208.33K
total capital gains: = 100.00K
Означает ли это, что мое освобождение полностью покрывает общий прирост капитала?
Мне кажется, вы слишком преувеличиваете.
Вы не требовали исключения для продажи дома, произошедшей в течение 2-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи дома, прибыль, из которой вы теперь хотите исключить.
Если вы владеете или живете более чем в одном доме, тестом для определения того, какой из них является вашим основным домом, является проверка «фактов и обстоятельств».
Я бы сказал, что вы можете претендовать на переезд, связанный с работой, в отношении дома, в котором вы сейчас находитесь, если вообще есть. Но дом, из которого вы выехали 10 месяцев назад, вы не можете утверждать, что переехали из-за новой работы, и поэтому вы не можете применить к нему это исключение.
Но я бы сказал, что вы рискуете провести аудит, даже если примените исключение только к одному дому.
В любом случае вы можете применить исключение только к прибыли от продажи дома. Таким образом, если каждый дом приносит прирост капитала в размере 50 тысяч долларов, и вы хотите потребовать исключения 100 тысяч долларов для одного из них - вы действительно исключаете прибыль в размере 50 тысяч долларов от этого дома и теряете остальное, в то время как 50 тысяч долларов от другого дома облагаются налогом. прирост.