Математика покупки дома с расчетами

Это дополнительный вопрос к математике покупки дома.

Как указывалось во многих ответах, мои расчеты в предыдущем вопросе были ошибочными. Что вы думаете об обновленных расчетах ниже и моих выводах? (Я использовал http://www.amortization-calc.com/ для создания графика амортизации)

Price for the House: $225,000
Down Payment (5%): $11,500
Loan Term: 30 yrs
Interest Rate: 4.5%


At the end of 3 years:

Total Interest:             9537+9379+9213 = 28,130 
Total Insurance (on avg)    3000+3000+3000 = 9,000
Total Tax (on avg)          3200+3200+3200 = 9,600
Closing costs (selling)     225,000 * 8%   = 18,000 

Total Principal:            3444+3602+3768 = 10,814


Total unrecoverable expenses: interest + insurance + tax + closing = $64,730
Equity  :           principal                                      = $10,814

Considering 0 appreciation, and no maintenance costs (to simplify the math) 
for the house, we will be spending $64,730 that is not recoverable. 
Therefore, I will be better off if I rent a house below $1,800/month 
($64,730/36)
«без затрат на содержание дома», что совсем не реально. Если только вы не покупаете дом без газона и крупной бытовой техники (кондиционер, водонагреватель и т.д.). это делает еще более разумным арендовать, а не покупать.
Здесь все еще отсутствует небольшое влияние на 3-летний инвестиционный доход, который вы могли бы получить на первоначальный взнос + основную сумму. На ~ 14 тысяч при 7% [при средней доходности акций, возможно, аналогичной риску, связанному с владением недвижимостью] * 3 года, что равняется 3 тысячам долларов, используя очень простую математику. Однако отсутствующие затраты на техническое обслуживание могут иметь большее влияние, чем это.
Ваша страховая оценка кажется примерно в 3 раза выше (если не учитывать PMI), ваш налог также кажется высоким, но может быть разумным в зависимости от региона. Также отсутствует экономия на налогах за счет процентов по ипотечным кредитам, но это вряд ли будет очень значительным.
@Grade'Eh'Bacon Использование «средней доходности капитала» за такой короткий период является довольно смелым предположением.

Ответы (2)

Я не проверял ваши цифры амортизации, но они в правильном диапазоне.

Также имейте в виду, что когда придет время продавать дом, вы не сможете продать его мгновенно. У вас может быть значительное время, когда вы все еще платите ипотеку и налоги, даже если вы не живете в доме.

Редко стоит покупать дом, если вы знаете, что, скорее всего, уедете менее чем через 3 года.

В целом это правильно, однако есть несколько моментов, которые вы упускаете, из-за чего результат получается другим.

  • можно вычесть проценты из налогов. В зависимости от вашей налоговой ситуации вы можете сэкономить 25% или более от 28000, что является значительной суммой (ваша арендная плата не облагается налогом).
  • расчет существенно меняется при изменении длительности. Если вы привязаны ровно к трем годам, то это может быть правильно, но если вы попробуете ту же математику в течение четырех лет или даже в течение 3 лет и одного месяца, вы увидите, что результат будет другим, поскольку единовременная стоимость покупки оказывают меньшее влияние.
  • цены на жилье меняются, в среднем немного повышаются. Если предположить, что средний коэффициент инфляции даст более точную оценку. Тем не менее, есть, конечно, шанс, что цены упадут или вырастут еще больше. Это добавляет риск, а также потенциальную выгоду и затрудняет прогнозирование общего результата. Цены на аренду меняются, вы также должны рассчитывать на их рост как минимум с учетом инфляции.
  • Обратите внимание, что применение коэффициента инфляции к обоим из них не выравнивает, а добавляет в одном направлении - покупка становится более выгодной с экономической точки зрения / сопоставимая начальная арендная плата будет меньше.
  • есть меньшие побочные эффекты наличия ипотеки или уплаты арендной платы на ваш кредитный рейтинг и т. д., что влияет на то, что вы платите за автокредит, и т. д. Однако очень сложно что-либо рассчитать; так что просто знайте это.
  • Ваш договор аренды может быть расторгнут в неподходящее время, и Вам придется переехать. Возможно, вы сможете заключить контракт на полный рабочий день, но тогда вы застрянете с тем, что может оказаться плохим выбором (собственности или владельца).
  • есть немонетарные различия, которые не стоят вам денег, но все же могут оказать на вас существенное влияние. Многие договоры об аренде в настоящее время требуют, чтобы вы каждые шесть месяцев делали полную видеозапись дома, чтобы задокументировать состояние, в котором находится дом, и запрещают вам определенные виды использования (например, вешать крюки на стены, чтобы повесить картины). Это, конечно, зависит от вашего контракта, но, как правило, чем дороже дом, тем разборчивее владельцы (и на то есть веские причины).
  • это может не относиться к вам, но многим людям нравится возможность настраивать вещи в своем доме или саду; при аренде это очень ограничено, и даже если бы вам разрешили, вы теряете ценность любых дополнений для владельца.

Что касается расчета, я нахожу 3000 страховок очень высокими. Я плачу 1600 за дом вдвое больше, но, конечно, это может сильно отличаться в зависимости от местоположения.

Математика покупки дома с расчетами
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v