5 лет назад, когда рынок рос, я купил дом. Этот дом был на мои средства, поэтому у меня не было проблем с его своевременной оплатой все это время. Сейчас рынок падает, а процентные ставки примерно на 2,5% ниже, чем моя первоначальная ипотека. Я все еще должен около 130 тысяч долларов по первоначальной ипотеке в 150 тысяч долларов.
Я позвонил в свой текущий банк, и они сказали мне, что стоимость закрытия превысит преимущества рефинансирования. Что-то в этом смешное. У банка слишком много дел, чтобы дать мне такое предложение. Поэтому я искал другие банки, и все они говорили мне ДА, ДА, ДА.
Есть ли какой-нибудь калькулятор, который я могу использовать, чтобы помочь мне проанализировать эту ситуацию?
Расчет обратной стороны конверта продвинет вас дальше и будет более понятным, чем самый запутанный длительный анализ.
Вы должны 130 тысяч долларов. Учитывая небольшую сумму основного долга, выплаченного в предыдущие годы, особенно при 30-летней ипотеке, экономия в размере 2,5% составляет 3250 долларов США за первый год.
(Для тех, кто думает, что это слишком просто, скажем, что остаток через 12 месяцев при 30-летней ставке 6% составляет 128 404 доллара, даже не 1600 долларов основной суммы, поэтому средний баланс за эти 12 месяцев больше похож на 129 200 долларов, и математика покажет мой «конверт» для получить скидку около 20 долларов.)
Geo - помните, различные платежи, которые вы можете увидеть по ипотечным кредитам на 30, 20 и 15 лет, ничего вам не сэкономят (по-другому). Денежные потоки, безусловно, меняются, и для некоторых это, безусловно, имеет значение. Вы также можете рассмотреть ипотечный кредит без точки / без затрат на закрытие, который может иметь немного более высокую ставку, но вообще бесплатно, это не проблема.
Примечание - мой комментарий выше строго для оценки рефинансирования. При ставке 4% 30-летняя будет стоить 620,64 доллара за тонну, 20-летняя — 787,77 доллара, а 15-летняя — 961,59 доллара. Взяв ипотечный кредит на более короткий срок, вы сократите время и, конечно же, сэкономите проценты на долгие годы. Это обоснованное обсуждение, и я также согласен с тем, что более быстрая амортизация ипотечного кредита на 15 лет отодвигает мою математику конверта ближе к 70 долларам. т.е. если вы сэкономили 2,5% по новому кредиту, сбережения за первый год будут ближе к 3180, а не к 3250 долларам. разница в несколько дней по сравнению с тем, когда вы безубыточны на рефи. Если 15-летняя оплата вас не беспокоит, вы должны увидеть ставку немного ниже, на самом деле, целых 0,5%. Это увеличит ваши сбережения в первый год и сократит время безубыточности, просто посчитайте.
Если есть какие-либо расходы на закрытие, экономия в размере 3250 долларов в первый год дает вам представление о том, как быстро вы окупитесь. Скорее всего, это будет намного меньше года. Что бы это ни стоило, я нахожусь на своем последнем перерасчете, 3,5% 15-летняя ставка, стоимость на этот раз будет около 2000 долларов США по кредиту в размере 275 тысяч долларов. Все предыдущие рефи были сделками 0/0.
Есть ли какой-нибудь калькулятор, который я могу использовать, чтобы помочь мне проанализировать эту ситуацию?
Используйте калькуляторы refi, чтобы получить реалистичную картину. Магазин вокруг. Я рад, что вы не идете слепо на то, что говорят ваши банки.
гео
JTP - Извинись перед Моникой