Арендовать или владеть, учитывая эти обстоятельства

В большинстве случаев я бы предпочел купить.

Однако, если вы собираетесь продать через год, я, возможно, склоняюсь к аренде. Вы не включили в свое уравнение ни затраты на покупку и продажу, ни налоги на недвижимость, и, как предлагает Джон Бенсин, расходы на содержание.

Если бы вы хотели владеть недвижимостью в течение как минимум 5 лет, 10 лет или более, то, если бы цифры встали, я бы решительно выбрал вариант покупки. Вы можете сдать его в аренду после выезда, и если арендная плата превышает ваши общие расходы на владение недвижимостью, вы можете рассчитывать на дополнительный пассивный доход.

В New York Times есть полезный калькулятор соотношения цены аренды и покупки . Судя по вашим цифрам, покупка имеет смысл, если вы живете в доме 5 и более лет. Однако это просто основано на значениях по умолчанию для различных других параметров, таких как процентная ставка по ипотеке, скорость увеличения арендной платы и т. Д. Вы можете попробовать поиграть с числами. Также, как сказали другие респонденты, следует учитывать затраты на техническое обслуживание, затраты на закрытие и т. Д.

Если сдача в аренду возможна, даже если вы переедете, это может быть выгоднее. Одна вещь, которую следует учитывать при аренде: если вы съезжаете, куда вы, скорее всего, переедете? Если вы переезжаете далеко, сдавать недвижимость в аренду может быть нецелесообразно. Вы можете нанять для этого кого-то другого, но это уменьшит ваш доход от аренды. С другой стороны, если вы остаетесь в Лос-Анджелесе, возможно, вы сможете самостоятельно управлять недвижимостью.

Еще одним ключевым фактором является то, какую арендную плату вы могли бы взимать за этот дом? Если вы можете заработать на аренде достаточно, чтобы покрыть платеж по ипотеке, вы можете быть в хорошей форме; но из-за завышенных цен на рынке недвижимости иногда вы не сможете этого сделать, что означает, что аренда может оказаться невыгодной.

Ваши расчеты хороши, но есть много других факторов, плюсов и минусов каждого решения.

1. Да, вам, безусловно, следует сравнить ежемесячную арендную плату с платежами по ипотеке, как вы это сделали.

2. Да, вы должны подумать, как долго вы можете жить там. Если вы переедете, насколько сложно будет продать дом, учитывая рыночные условия в вашем районе? Если вы попытаетесь сдать его в аренду, насколько сложно будет найти арендатора и на какую арендную плату вы можете рассчитывать?

3. Говоря о переезде и аренде помещения: кто будет управлять имуществом и заниматься его обслуживанием? Вы все еще были бы достаточно близки, чтобы сделать это самостоятельно? Хотели бы вы и смогли бы провести время? Или придется кого-то нанимать? Кроме того, что делать, если арендатор не платит арендную плату? Насколько сложно выселить кого-то в вашем районе? Говоря из личного опыта, я владею арендованной недвижимостью в Огайо, и закон говорит, что вы можете выселить кого-то с уведомлением за 3 дня. Но на практике они просто так не уходят, и тогда приходится подавать на них в суд. Требуются месяцы, чтобы назначить дату суда, и еще несколько месяцев, прежде чем появится полиция, чтобы приказать им покинуть дом. И вы должны оплатить услуги адвоката и судебные издержки. В это время они живут в вашей собственности бесплатно. В моем случае один арендатор также полностью разгромил помещение и украл все, что было недоступно. t прибит - мне пришлось потратить 13 000 долларов на ремонт дома, который стоит в несколько раз меньше того, о чем вы говорите. Быть арендодателем — это НЕ просто сидеть сложа руки и собирать чеки за аренду: это изрядное количество работы и большой риск.

4. Что вы должны заплатить риелтору, и какие другие расходы на закрытие сделки вам придется заплатить? Там, где я живу, риелторы обычно берут от 6 до 7%. Возможно, вам также придется заплатить за оценку, поиск по названию и множество других небольших сборов.

5. Проценты по ипотеке вычитаются из ваших федеральных подоходных налогов. Аренда - нет.

6. Если вы владеете и что-то нуждается в ремонте, вы должны заплатить за это. Если вы арендуете, арендодатель должен платить за это.

7. Если вы владеете недвижимостью, вы можете делать с ней все, что хотите, в соответствии с постановлениями о зонировании, строительными нормами и, возможно, правилами ассоциации домовладельцев, но у вас должна быть довольно большая свобода действий. Если вы хотите установить потолочные вентиляторы, переделать кухню или добавить террасу, решать только вам. Если вы снимаете квартиру, арендодатель должен решить, что вы можете сделать с недвижимостью. И если он согласится позволить вам сделать какой-то апгрейд, когда вы закончите, он будет принадлежать ему.

8. В квартире вы обычно не несете ответственности за внешнее обслуживание, такое как стрижка газона, обрезка кустов и мытье внешних стен. С домом, ты. Вы можете заплатить кому-то за это, что увеличивает стоимость, или вы можете сделать это самостоятельно, что требует времени.

9. Страхование квартиры или квартиры намного меньше, чем страхование дома. Во всяком случае, в моем районе. Вы должны расследовать эти расходы.

10. Если вы покупаете, в конечном итоге вы владеете этим местом и вам больше не нужно платить ипотечный кредит. Если вы арендуете, вы продолжаете платить навсегда. (Даже если вы не живете в одном и том же доме всю жизнь, пока вы не понесете ужасных убытков при продаже, у вас должны остаться деньги, чтобы применить их к следующему дому, так что вы все еще наращиваете капитал. )

Некоторые из этих плюсов и минусов легко поддаются количественной оценке. Другие — это вероятности, например, насколько вероятно, что ваш водонагреватель выйдет из строя? И сколько времени потребуется, чтобы найти покупателя, если вы хотите продать его? А другие довольно субъективны.

Я нарисовал ваши цифры в своем приложении «Купить или взять напрокат» . Он сравнивает справедливость покупки или аренды, вычисляя размер платежа по ипотеке и сравнивая альтернативный случай, если бы вы арендовали и инвестировали эквивалентную сумму.

Очевидно, что на указанную вами сумму лучше купить, но если вы измените суммы и проценты или стоимость имущества, вы можете увидеть эффект справедливости.

Когда вы смотрите на покупку и продажу, вам действительно нужно смотреть на общую картину в краткосрочной перспективе. Какова будет стоимость закрытия? Вы бы заплатили агенту покупателя или использовали бы продавцов? Комиссия за выдачу кредита? Все это будет складываться и негативно повлияет на вашу временную шкалу. В настоящее время вы сравниваете арендную плату с вашей простой ипотекой и налогами. Вы упускаете возможность понести убытки, если не останетесь дома надолго. Вы также должны помнить о возможности того, что недвижимость не будет сдаваться в долгосрочную аренду, можете ли вы заключить две ипотеки? Или ипотека и чек на аренду?