Заем денег в одной стране для погашения долга в другой

Помимо логистики заимствования в другой стране, с финансовой точки зрения, если причина повышения процентных ставок заключается в том, что ожидается более высокая инфляция, вы можете обменять меньшие процентные платежи на обесценение вашего ипотечного платежа в другой стране.

Итак, давайте рассмотрим этот сценарий:

• остаток по ипотеке составляет 10 000 000 XYZ (где XYZ в валюте иностранного государства)
• уровень инфляции XYZ составит 10% (примерно соответствует процентной ставке)
• инфляция в Германии составит 2%.
• сегодня обменный курс составляет 100 (чтобы упростить расчеты) без каких-либо транзакционных издержек.

Итак, вы предпринимаете следующие действия:

• Вы берете 100 000 евро под 3,4% и погашаете ипотеку XYZ
• В течение года ваш доход от аренды составляет 11 150 000 XYZ (что точно погасило бы ипотеку).
• Через год обменный курс равен 107,84 (100 * (1,10 / 1,02))
• Ваши 11 150 000 XYZ теперь можно купить за 103 393 евро.
• Вы тратите 103 400, чтобы погасить кредит с чистым убытком в размере 7 евро.

Поэтому только потому, что процентная ставка намного ниже, вам необходимо учитывать ожидаемую инфляцию в обеих странах. Как правило, если процентные ставки отражают ожидаемую инфляцию, обменный курс между двумя валютами компенсирует эффект экономии на процентах.

Если инфляция в другой стране НЕ так высока, как показывают процентные ставки (и, следовательно, обменный курс не растет так сильно), то да, вы можете немного сэкономить, взяв кредит по более низкой ставке.

В настоящее время я живу в Германии и могу занять значительную сумму денег почти без процентов, эффективные 3,4%.

Вы знаете, на что вам разрешено использовать эти деньги? Ипотека на дом в Германии? Разные цели обусловливают разные процентные ставки и условия, например, ипотека дешевле потребительского кредита, который, в свою очередь, дешевле кредитной карты.

Банки обычно не предлагают кредиты без:

• ...спрашивая цель кредита. Если вы намерены погасить еще один кредит в другой стране, банк должен дать на это согласие.
• ...востребованные ценные бумаги. У вас есть недвижимость в вашей стране в качестве залога, но принимает ли ее ваш немецкий банк? Трансграничное обращение взыскания может быть затруднено, могут применяться разные правовые стандарты и могут быть разные оценки цены недвижимости, и все это может стать препятствием для сделки для банка.

Поэтому сначала спросите в банке, согласны ли они с тем, что вы занимаете у них деньги для погашения ипотеки в вашей стране. Вполне возможно, что вам не дадут это сделать, поэтому дальнейшие рассуждения по этому вопросу бесполезны. Если они пойдут на это, необходимо обсудить экономический смысл операции, вопросы которого хорошо разъяснены в ответе Д. Стэнли.

Большой риск заключается в том, что произойдет серьезное изменение обменных курсов.

Как указано в ответе Д. Стэнли, обменные курсы могут меняться в долгосрочной перспективе из-за разных уровней инфляции в двух странах, но, что более важно для вас, они также могут быстро и непредсказуемо меняться в краткосрочной перспективе из-за политических/экономических событий.

Итак, предположим, что произошло событие, которое привело к падению стоимости валюты вашей страны по сравнению с основными мировыми валютами, такими как евро. Если ваша ипотека номинирована в валюте вашей страны, то это не является серьезной проблемой, арендная плата по-прежнему покрывает ипотеку.

Если ваша ипотека номинирована в евро, то у вас большие проблемы. Каждый арендный платеж дает вам гораздо меньше евро, чем раньше, но банк по-прежнему ожидает, что вам заплатят.

В настоящее время я живу в Германии и могу занять значительную сумму денег почти без процентов, эффективные 3,4%.

Как правило, банк в Германии не дает вам ипотечный кредит на недвижимость за пределами страны, так как становится трудно лишить права выкупа в случае просрочки платежа.

Банк по-прежнему может предоставить вам личный кредит или кредит под залог. Они могут запросить определенные гарантии и могут попросить ссуду на цели ... Это может быть рекомендовано банком в Германии.

Скажите, выдают ли они кредит, и вы переезжаете в свою страну; пожалуйста, проверьте, если

• Это можно рассматривать как жилищный кредит. Большинство стран предоставляют налоговые льготы по ипотечному кредиту. Вы не можете получить это преимущество, если вы получите кредит из-за пределов вашей страны.
• Погашение кредита. Если вы достаточно зарабатываете в Германии и не нуждаетесь в средствах из своей страны; тогда вы можете быть в порядке. В противном случае ознакомьтесь с правилами вашей страны о репатриации средств обратно в Германию. Во многих странах действуют правила, которые могут затруднить это.
• Конвертация в валюту страны проживания. Если в вашей стране используется другая валюта; затем конвертация FX при перемещении средств в родную страну и обратно часто сводит на нет процентные ставки. т.е. процентные ставки связаны с инфляцией и выровнены с курсами обмена валюты.

Это слишком рискованно для обычного человека. Предположим, что ваша домашняя валюта терпит крах и в конечном итоге падает до 50% от своей предыдущей стоимости по отношению к евро. Ваш доход от аренды в евро и стоимость вашей недвижимости в евро сократились вдвое, но процентные платежи остались прежними. Вы всегда должны занимать в той же валюте, что и доход, который будет использоваться для обслуживания долга.