Должен ли я купить свой дом за наличные или с помощью ипотечного кредита и вложить остальные деньги?

Я могу позволить себе купить дом (жить в себе) за наличные. Большинство моих друзей-инвесторов говорят мне, что это глупая идея, потому что я мог бы заработать больше процентов, купив дом в ипотеку и вложив оставшиеся деньги.

Я понимаю их аргументы, но они основаны на менее чем определенных предположениях:

  1. Я смогу получить надежную прибыль от своих инвестиций, превышающую проценты по ипотеке.

  2. Я бы держал ипотеку достаточно долго, чтобы доходы от моих инвестиций превышали процентные ставки.

1, вероятно, безопасное предположение, хотя ни в коем случае не данность. В настоящее время никакие инвестиционные инструменты с гарантированным доходом (например, компакт-диски) не могут приблизиться к выплате процентной ставки, равной или превышающей ~ 3,5% процентов, которые я заплатил бы по ипотеке. Фондовый рынок, конечно, превзошел это, но он может упасть.

2, я думаю, что многие люди не понимают финансовых преимуществ покупки дома за наличные. Из-за амортизации сумма, которую я буду ежегодно выплачивать в виде процентов по ипотеке, будет очень высокой в ​​начале срока действия ипотеки и будет постепенно снижаться. Фактически стоимость ипотеки в первый год будет намного выше, чем номинальная процентная ставка по кредиту ~ 3,5 процента.

В результате мне пришлось бы держать ипотечный кредит более десяти лет, прежде чем мой годовой доход от инвестиций начал бы превышать то, что я плачу в виде процентов каждый год по ипотечному кредиту. Учитывая, что большинство ипотечных кредитов выдаются всего на 5-7 лет, прежде чем люди рефинансируют или переезжают, кажется сомнительным, что в конечном итоге я получу больше денег, взяв ипотечный кредит.

В конце концов, покупка дома за наличные кажется мне более разумной, что фактически равнозначно получению гарантированного дохода, равного тому, что я в противном случае заплатил бы в виде процентов по ипотеке, что, опять же, составило бы много тысяч. долларов в первый год владения домом.

(Кроме того, еще одной причиной не брать ипотечный кредит является то, что новое налоговое законодательство США подразумевает, что я, как и 94% остальных жителей страны, не буду перечислять свои отчисления, потому что я не получу стандартный вычет. , для большинства людей больше нет налоговых льгот по ипотеке.)

Для справки: моя главная причина купить дом за наличные — эмоциональная, а не финансовая. Я буду спать спокойнее, зная, что если я потеряю работу, мне не придется сильно беспокоиться о том, чтобы выйти из дома, потому что мои единственные основные ежемесячные расходы — это налоги на недвижимость (которые здесь, в Нью-Йорке, довольно высокие, но все же меньше). в месяц за этот дом с пятью спальнями, чем будет стоить аренда однокомнатной квартиры в том же городе).

Тем не менее, я ищу ответ для моих друзей, которые упускают из виду сложности амортизации ипотеки и то, как это влияет на реальную стоимость кредита в течение первого десятилетия или около того. Я ошибся?

«На самом деле стоимость ипотеки в первый год будет намного выше, чем номинальная процентная ставка по кредиту ~ 3,5 процента». Я не думаю, что это правильно, если только в Нью-Йорке нет очень странных ипотечных кредитов. Правда, почти весь ваш платеж идет на проценты, но они не должны превышать 3,5% от основного долга.
Вы не можете оценить хороший сон или здоровье, которое с ним связано. вы всегда можете использовать дом позже. будьте готовы к тому, что каждый будет рассказывать вам, как отремонтировать ваш дом или как управлять своими деньгами. решайте сами и наслаждайтесь своим новым домом. не утруждайте себя доказательством того, что ваш друг не прав, скажите ему, что вы взяли ипотечный кредит и инвестировали в биткойны. затем, когда они разобьются, обвините их в плохом совете. вот как выиграть этот спор.
Ваш друг, скорее всего, вообще не думает, а слепо повторяет крылатые фразы, которые вбили ему в голову финансовые консультанты-мошенники. Взять ипотечный кредит для рискованных инвестиций — одна из самых глупых вещей, которые может сделать средний Джо, хотя это также то, что большинство мошенников хотели бы, чтобы он сделал, потому что они зарабатывают на этом большие комиссионные.
Купить дом наличными.
@rupertmorrish есть некоторые контракты, которые предусматривают несколько сборов и налогов на первые взносы вместо амортизации. Таким образом, в течение первых нескольких месяцев (в некоторых случаях почти год) вы платите проценты + налоги вместо создания собственного капитала.
« Для справки: главная причина, по которой я купил дом за наличные, — эмоциональная, а не финансовая. Я буду спать спокойнее, зная, что если я потеряю работу, мне не придется сильно беспокоиться о том, чтобы выйти из дома » . - Это единственная причина, по которой мне лично нужно покупать наличными. Может быть, я очень ценю свой сон, но хороший сон помогает мне наслаждаться жизнью, так что это тот случай, когда деньги действительно могут помочь купить счастье!
Можете ли вы действительно сделать лучше, чем ваша ставка по ипотеке (учитывая, что это гарантированная, безрисковая инвестиция - не дом, очевидно, но избегание ипотеки). Интересно, как это могло быть правдой? Если бы это было так, почему кредитор был бы готов давать взаймы по такой ставке? А также, избегая ипотечных сборов. Может быть, всего несколько процентов, но это существенно на пределе. Предполагая, что это не огромная часть вашего собственного капитала, я считаю, что дом, купленный за наличные, может быть хорошей инвестицией.
@ Taxypayer22857 фондовый рынок - не единственный рынок, который может обрушиться ... рынок жилья также может обрушиться.
Все зависит от того, сколько у вас наличных денег, что вам удобно и есть ли у вас какие-либо другие предстоящие расходы. Если вы не знаете, как работают деньги, или у вас нет кого-то, кто мог бы вас направить, используйте наличные для покупки дома.
Еще один аспект этого (по крайней мере, в моем регионе) заключается в том, что для большинства ипотечных кредитов вам потребуется застраховать свою собственность на заложенную сумму, в то время как без ипотечного кредита страховка не требуется. Учитывая, что это инвестиции типа «большинство ваших яиц в одной корзине», страхование может быть довольно хорошей идеей, даже если это не является обязательным требованием.
@user3402600 ваша цитата меня заинтриговала: "...если вы не знаете, как работают деньги..." Итак, как работают деньги? Это может быть вопрос для отдельной ветки, и если да, и вы так склонны -- я бы приветствовал его перенос в чат. Спасибо.
Заплати! Затем, когда вы будете готовы, у вас будет свобода инвестировать, как вам нравится. Птичка в руке. Дайте нам знать, что вы решили.
Сколько наличных осталось бы у вас после оплаты дома?
@Chris22 Рад поболтать. goo.gl/z1nEYm — многие люди, которых я встречаю в глубине души, не знают, как использовать деньги, потому что их не учили этому предмету раньше в их жизни. Непонимание того, какие другие варианты у них есть перед ними, заставляет их выбирать более безопасный вариант, такой как сберегательный счет, и те, кто делает скачок, чтобы инвестировать, основываясь на том, что говорят другие, имеют более высокий риск потерять то, что у них есть. инвестировали, с низким знанием они рискуют своими активами. Когда я учился в университете, я помню, как на удивление видел, как многие студенты брали кредиты только для того, чтобы поставить все на черное в казино.
Примите решение. Есть причина, по которой у вас есть деньги, чтобы купить собственный дом, а у 90% людей, дающих вам советы, их нет. Прислушиваетесь ли вы к кулинарным советам людей, которые не умеют готовить? Вы бы послушались совета по поводу здоровья от нездорового человека? Хорошо? Не прислушивайтесь к финансовым советам людей, которые не могут управлять своими деньгами.
@PieterB Есть очень большая вероятность, что причина, по которой у них есть куча денег, - это либо наследство, либо папа. Богатство не делает вас автоматически умным и знающим.
@john k "Интересно, как это могло быть правдой - если бы это было так, почему кредитор был бы готов ссудить по такой ставке?" Как правило, при получении ипотечного кредита в банке денег фактически не существует до тех пор, пока кредит не взят. Кредитор не может сам инвестировать эти деньги по более высокой ставке, потому что деньги создаются только для кредита. Кроме того, ссуда под залог дома более надежна, чем рыночная цена; если кредитор по умолчанию, вы можете продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Но в основном первое, учитывая, как банки любят риск; деньги не существуют, пока не созданы для кредита.
Главный вопрос, который полностью затмевает все остальное, заключается в следующем: если вы полностью владеете хорошей недвижимостью, у вас есть мгновенный и легкий доступ к крупномасштабному кредиту по самым низким возможным ставкам . Такие глупые мелочи, как «купить подержанную машину», были бы невероятно дешевле и проще. И да, вы могли бы мгновенно купить инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду и начать цепочку роста владения недвижимостью. В подавляющем большинстве случаев просто купить дом за наличные.
Не говоря уже о PMI, огромной «скрытой стоимости» ипотечного кредита, о которой «инвесторы в кресле» волшебным образом забывают, когда проводят такого рода теоретические расчеты.

Ответы (19)

Спросите своих друзей-инвесторов, если вы уже владели домом, посоветовали бы они вам взять ипотечный кредит, чтобы инвестировать в другом месте. Если нет, попросите их объяснить разницу между получением ипотечного кредита в день покупки дома и получением того же ипотечного кредита на следующий день.

Из чего (+1, кстати) вы должны спросить их, почему они не все берут ипотечные кредиты на собственные дома, чтобы инвестировать
@mawg, возможно, они есть, мы не можем быть уверены. Предполагать любой вариант непродуктивно.
Бывают случаи, когда получение ипотечного кредита при покупке дома отличается от ипотечного кредита на ранее принадлежавший дом: иная оценка риска (покупается, чтобы жить в нем), и могут существовать жилищные льготы со стороны правительства. В Великобритании и Бразилии это так.
Продолжая спор, почему бы не занять денег на все, что у вас есть — автомобили, предметы коллекционирования, инвестиционная недвижимость, бизнес-активы. В конце концов, заемные деньги дешевы по сравнению с доходами от инвестиций, верно? Я знаю одного человека, который сделал это на миллионы долларов, обанкротился в 2008 году и потерял ВСЕ.
@DStanley Многие люди делали это и в 1929 году. История на самом деле не повторяется, но рифмуется.
@Mawg Я знаю кое-кого, кто этим занимается. Чтобы рискнуть, нужны определенные знания об инвестициях, уверенность и достаточный располагаемый доход. Но в 99% случаев это плохая идея.
Я думаю, что ответ, скорее всего, ДА, они будут советовать брать ипотеку, поэтому вопрос спорный. Это называется кредит под залог дома.
Я слышал, что люди используют рассуждения, к которым вы, кажется, стремитесь, но в целом эта линия рассуждений слишком упрощена, чтобы быть полезной. Любой объем мышления на следующем уровне показывает, что этот тип мышления неприменим в большинстве ситуаций. Кроме того, просто переверните вопрос. У вас уже есть ипотека, и вы думаете, что лучше погасить дом, чем инвестировать. Используя упрощенную модель, подразумеваемую первоначальным вопросом, не означает ли это, что никакие сбережения/инвестиции не должны осуществляться до тех пор, пока дом не будет оплачен? Что, очевидно, плохая идея.
Вы все делаете неправильно. Вы не занимаете деньги на все, что у вас есть, а затем пытаетесь инвестировать их с умом. Вы занимаете деньги под все, что у вас есть, и используете их для спекуляций на биткойнах. Это план, который никогда не подведет!
@DStanley Потому что наша кривая полезности нелинейна.
-1. Не совсем ответ. Люди постоянно используют HELOC и HEL. (Кстати, не только перед кризисом.)
@DStanley Ваш аргумент предполагает, что процентные ставки на заемные деньги в этих ситуациях сопоставимы. Они не. Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам для основного жилья в США, особенно с учетом налоговых вычетов, находятся примерно на уровне инфляции. Дома растут в цене. Автомобили обесцениваются. Таким образом, ипотека является гораздо менее рискованным вложением для кредитора, следовательно, вы платите по ним намного меньше процентов. И это до того, как правительство вмешивается в манипуляции, которые искусственно занижают ставки по ипотечным кредитам.
@Mindwin Да, в Бразилии есть стимулы, но также есть некоторые ограничения — большинство стимулов блокируют ваш дом для дальнейших ипотечных кредитов на определенный период времени, и они применяются бразильской системой реестра. Конечно, не невозможно найти человека, которому удастся пробить обычный регламент, но по идее вы не должны этого делать.
@DStanley, это один из самых благовидных аргументов, которые я когда-либо слышал. Посмотрите, как работают компании, они арендуют большую часть своего оборудования, почему они это делают? Денежные потоки и налоги. Первое не так уж важно для человека, но второе, безусловно, имеет значение.
@Sam Компании арендуют оборудование, когда они не могут позволить (или не хотят) брать на себя долгосрочные обязательства или не хотят тратить время (или ноу-хау) на амортизацию и просто списывать всю аренду. в качестве расхода. С финансовой точки зрения покупка и обесценивание обычно является лучшим финансовым решением в долгосрочной перспективе, если вы можете себе это позволить (хотя есть и исключения). По налогам - нет смысла платить проценты банку, чтобы небольшая их часть не отправлялась правительству в виде налогов.
@DStanley «они не хотят тратить время на обесценивание» нет, они делают это, чтобы их денежные потоки выглядели лучше для инвесторов. «нет смысла платить проценты банку, чтобы не направить небольшую их часть правительству в виде налогов», да, имеет смысл, если вы получаете уже хорошую процентную ставку, а затем получаете эффективное дальнейшее снижение этой ставки из-за к уменьшению налогов. Если вы платите банку 3,5%, но находитесь в 25-процентной налоговой категории, ваша эффективная ставка составляет 2,625%, что довольно близко к тому, что вы можете получить на рынке для инвестиций со средним риском.

Я думаю, у вас есть недопонимание в пункте 2:

Фактически стоимость ипотеки в первый год будет намного выше, чем номинальная процентная ставка по кредиту ~ 3,5 процента.

Нет, процентная ставка по кредиту — это проценты, которые вы платите по отношению к непогашенному остатку . Да, в первый год ипотеки с постоянным ежемесячным платежом вы платите больше процентов (в процентах от вашего платежа) , потому что ваш непогашенный остаток выше . Вы будете платить чуть меньше 3,5% от остатка кредита в виде процентов в течение первого года (это немного меньше, потому что вы также постепенно уменьшаете свою основную сумму).

Так что да, вы можете заработать в среднем больше, чем 3,5 , инвестируя в акции, чем вы платите проценты по ипотеке.

В чем разница, так это в риске . Выплата долга (включая ипотеку) является фактически безрисковой инвестицией, поскольку ваша процентная ставка гарантирована. Прибыль на фондовом рынке не гарантирована. В какие-то годы вы выиграете 30-40%, в какие-то годы потеряете 30%. Когда инвестиции заимствованы и привязаны к дому, крах рынка может поставить на колени, казалось бы, надежный план. Когда ваш дом оплачен, вы можете не беспокоиться о потере дома на медвежьем рынке.

(Держу пари, что многие «умные инвесторы» потеряли свои дома в 2008 году, когда их инвестиции с использованием заемных средств рухнули)

Еще одно отличие – ликвидность . Если ваш дом связан ипотекой, его будет труднее продать, он рискует оказаться под водой, если рыночная стоимость упадет и т. д. Денежный поток также важен, так как вам придется ежемесячно вносить платеж по ипотеке. Если вы столкнетесь с денежным кризисом, вы можете обнаружить, что используете инвестиции, уменьшая будущую прибыль и вызывая потенциальные налоги на прирост капитала.

Это правда, что вы можете получить налоговый вычет по процентам по ипотеке (хотя вы правы в том, что теперь больше шансов, что вы не сможете перечислить), однако вы также можете получить налоговый вычет, вкладывая деньги в счета с налоговыми льготами. такие как пенсионные счета и образовательные IRA.

Более разумным планом было бы заплатить наличными за дом, инвестировать сумму, которую вы потратите на ипотеку, позволить ей расти и спать спокойно.

Почему ипотечный дом сложнее продать?
@RonJohn У вас есть минимальная сумма, которую вам нужно получить, чтобы погасить ипотеку, плюс немного более сложное закрытие. Конечно, это не огромное бремя, но это соображение.
здравая логика. Многие «умные» инвесторы пренебрегают учетом риска в своих инвестициях. Мне нравится нулевой риск. Легче предсказать будущие потенциальные доходы. Также высвобождается большой денежный поток, который является краеугольным камнем любого бюджета.
Выплата ипотечного кредита является фактически безрисковой инвестицией ? Для кого? Вы имеете в виду для ипотечной компании? Для клиента инвестицией будет дом , а не ипотека , а это небезопасно ...
@Mehrdad Я думаю, что это должно быть «не платить»
@DonQuiKong: Это все равно не имеет смысла... не платить по ипотеке - это не инвестиции...
@ Mehrdad, конечно. Основная ситуация такова, оп покупает дом. Инвестиции либо оплачивают дом, либо берут ипотечный кредит и вкладывают ипотечные деньги. Что, кстати, равносильно вложению денег из кредита, только с, возможно, лучшими условиями.
«Выплата ипотеки фактически является безрисковой инвестицией, поскольку ваша процентная ставка гарантирована». Это ключевой момент: при том же уровне риска вы обычно не найдете лучшей инвестиции, чем просто погасить ипотеку [или, используя наличные деньги в вместо первого места]. Существует аргумент, что, возможно, стоит взять на себя инвестиции с более высоким риском и более высокой доходностью вместо выплаты ипотеки, но это уже не так однозначно.
@Mehrdad Для платящих. Неважно, есть ли у меня фиксированные затраты и я считаю их изменением дохода, или я просто уменьшаю затраты — мой чистый доход гарантированно увеличится на 3,5% от основной суммы в год, даже если технически это не является доходом. Точно так же увеличение активов и уменьшение обязательств одинаковы, если предположить, что они имеют одинаковый профиль риска для вас. OTOH для ипотечной компании определенно не лишен риска, так как многие покупатели ипотечных деривативов столкнулись с трудностями в 2008 году...
С другой стороны, я должен быть безразличен между погашением кредита под 3,5% и наличием государственных облигаций под 3,5% (не учитывая налоги, влияние на кредитный рейтинг, тот факт, что правительство все еще может технически объявить дефолт, в то время как суды по-прежнему будут требовать ипотеки и т. д.)
@Mehrdad Покупка дома и выплата ипотеки не является безрисковой по сравнению с отказом от покупки дома вообще, но покупка дома и выплата ипотеки близка к безрисковой по сравнению с покупкой дома и невыплатой ипотеки (это на самом деле не является полностью безопасным по причинам, которые трудно уместить в комментарии).
В чем разница, так это в риске. Выплата ипотечного кредита фактически является безрисковой инвестицией, поскольку процентная ставка гарантирована. ... Когда ваш дом оплачен, вы не беспокоитесь о том, что потеряете дом на медвежьем рынке». Это очень запутанно. Если вы покупаете дом, а его стоимость падает, вы теряете деньги. ваш дом, если у вас есть ипотека и стоимость падает. Фактически, у вас есть возможность уйти и перестать платить. Если вы заплатили за дом, потерянная стоимость исчезла .
@JimmyJames Я не говорю о риске стоимости дома — это то же самое, есть ли у вас ипотека или нет. Если у вас есть ипотечный кредит и вы не можете вносить платежи, вы можете потерять дом. Я говорю об оплате ипотечного кредита, а не о его инвестировании. Платеж по ипотеке известен (нулевой «риск») — инвестиции в акционерный капитал не известны. Кроме того, вы не можете просто «уйти» и не потерять деньги, которые должны были заплатить — банк приедет за вами на разницу.
@DStanley Я думаю, вам следует перефразировать раздел, чтобы он был более понятным. Кажется, предполагается, что если стоимость вашего дома упадет, банк может его забрать. Да, если вы не можете производить платежи, вы подвергаетесь риску. Он также игнорирует тот факт, что даже если вы заплатите за весь дом, если вы не сможете заплатить налоги, вы можете потерять его таким образом. Если вы платите за дом, и его стоимость падает на 50% (для аргументации), вы теряете 50%. Если у вас ипотека и 5 лет в, происходит то же самое. У вас есть возможность уйти, и вы потеряете только ту сумму, которую заплатили.
«Когда ваш дом оплачен, вы не беспокоитесь о том, что потеряете дом на медвежьем рынке». И для большинства инвестиций на фондовом рынке вам также не нужно беспокоиться об этом, если только вы на самом деле не пытаетесь производить платежи по ипотеке со своего инвестиционного счета. Если вы придерживаетесь длинных позиций без кредитного плеча, самое худшее, что вы можете сделать, — это снизить инвестиционную стоимость до 0 долларов. Если вы не полагаетесь на инвестиционный счет для оплаты ипотеки, это не повлияет на вашу способность продолжать выплаты по ипотеке, и вы не потеряете дом.
@reirab: Вы бы не потеряли дом, но потеряли бы сбережения.
@BenVoigt Верно (хотя и крайне маловероятно), но это не то, что сказал ответ. В ответе говорится, что вы можете потерять дом из-за инвестиционных убытков, что неверно в обычном случае, когда инвестиции представляют собой обычные длинные позиции, а платеж по ипотеке производится из вашего дохода. Даже в крайне маловероятном случае потери всех ваших инвестиций это не повлияет на оплату дома, если вы на самом деле не вносите ее с инвестиционного счета.
@reirab Скажите это всем людям, которые потеряли дома во время краха 2008 года, имея (а) ипотеку; и (b) удерживание инвестиций, которые могли быть использованы для погашения большей части ипотечных кредитов до краха. Это маловероятное , но разрушительное событие, поэтому было бы не совсем справедливо просто отмахнуться от него как от «маловероятного и, следовательно, не вызывающего беспокойства». Суть в следующем: если ваши инвестиции терпят неудачу + стоимость вашего дома падает + вы теряете работу и вам нужно переехать, вам нужно платить по ипотеке. В то же время, если стоимость вашего дома упадет + вы потеряете работу + ваш дом станет свободным и чистым, вы все равно можете уйти.
@Grade'Eh'Bacon Это очень небольшое количество людей. Люди, потерявшие свои дома во время краха 2008 года, как правило , не были людьми, у которых были инвестиции, которые можно было бы использовать для выплаты ипотеки до краха. Большинство из них были людьми, которые решили отказаться от своей ипотеки, потому что они должны были за дом больше, чем он стоил. Выплата авансом убрала бы этот вариант, а это означало, что они потеряли бы всю первоначальную покупную цену дома, а не только то, что они уже заплатили за него.
@Grade'Eh'Bacon Даже если они платили по ипотеке со своего инвестиционного счета и по какой-то безумной причине вообще не имели дополнительного дохода, это не значит, что рынок обнулился. Если бы у вас было достаточно на вашем инвестиционном счете, чтобы выплатить первоначальную цену покупки дома, в самый худший момент рецессии вам хватило бы примерно на 15 лет выплат по 30-летней ипотеке. Излишне говорить, что значения не оставались такими низкими в течение 15 лет.
@reirab Но «уход» не просто избавляет от долга. Вы по-прежнему должны деньги, и если банк не сможет выплатить ипотеку при продаже права выкупа, они придут за вами за разницей (с некоторыми исключениями, в зависимости от типа ипотеки). Да, вы теряете рыночную стоимость, если у вас нет ипотеки, но это неденежные потери. лишение права выкупа вынуждает вас компенсировать потерю наличными (или объявить себя банкротом).
@reirab Является ли ваш аргумент, что удержание долга нулевым риском? Это вопрос финансового принципа, что увеличение вашего долга увеличивает ваш риск. Это относится к отдельным лицам так же, как и к корпорациям.

Я думаю ты прав.

Однако ... если только (1) вы не очень богаты, или (2) дом стоит очень дешево, или (3) вы покупаете один дом на доходы от другого, то покупка за наличные уничтожит весь дом. значительный процент вашей ликвидности.

Вот почему я бы взял ипотеку и планировал погасить ее через 10 лет.

РЕДАКТИРОВАТЬ: Жизнь — это балансирование, и бедность в наличных деньгах почти так же неуравновешенна, как и быть в завязке по самые глаза.

богатые люди не занимают деньги - правильно. Вот почему этот богатый человек должен платить наличными. Люди не разбогатеют, занимая деньги и используя заемные средства. Банк разбогател, ссужая деньги. Если логика состоит в том, чтобы взять ипотечный кредит и погасить его за 10 лет, то почему бы не погасить его за 5 лет, или 2 года, или как насчет 1 дня? Разве быстрее не лучше?
« Люди не разбогатеют, занимая деньги и используя заемные средства ». LOL. Три слова: застройщик.
@rocketman заменяет людей на капиталистов , и это обретает смысл. Они будут финансировать бизнес. Рон прав.
@Mindwin Дом не приносит дохода, чтобы помочь погасить ипотеку, как это сделал бы бизнес.
@rocketman, если оплата наличными за дом превращает вас в «богатого дома и бедного наличными», тогда у вас не будет наличных, когда они вам действительно понадобятся (например, для оплаты медицинских счетов и т. д.). Жизнь — это балансирование, и бедность в деньгах так же неуравновешенна, как и быть в завязке по уши.
@chepner, вы смешиваете «что-то, что вы финансируете, чтобы жить» , что является основной темой этих вопросов и ответов, с «чем-то, что вы финансируете, чтобы зарабатывать деньги» . Напоминает мне старую поговорку: Дом сделан из кирпича и камня, дом сделан только из любви.
Я предпочитаю «богатый дом и богатый наличными», как обычно делают люди, которые платят наличными. Оплата наличными в значительной степени связана с людьми, которые понимают ценность и поддерживают адекватный резервный фонд (наличными) для таких неожиданных жизненных событий. Так что покупать дом на последние деньги было бы безрассудно.
@rocketman " Я предпочитаю "богатый дом и богатый наличными" " А кто нет? Но ОП не упоминает его статус.
"богатые люди не занимают деньги - правильно." Э, не правильно. Это противоположно правильному.
@rocketman Итак, если бы вы жили в платном доме, вы бы заняли на него деньги, чтобы хранить их в резервном фонде? Никто не говорит (или, по крайней мере, я не говорю) о «последней частичке» наличных денег, но брать деньги взаймы под свой дом, чтобы сохранить их или инвестировать в рискованные инвестиции, неразумно.
Быть «бедным наличными» — серьезная проблема, но не забывайте о кредитных линиях Home Equity (HELOC). Они похожи на ипотечные кредиты, но вам не нужно брать деньги сейчас, их можно брать в долг, когда вы хотите и сколько хотите (до предела), и вы платите только проценты по тому, что вы берете. Хотел бы я знать о них, когда впервые купил дом.
@EmeryLapinski, банк может аннулировать ваш HELOC в любое время (что часто случалось в 2008 году), но они не могут потребовать ипотеку по какой-либо причине.
@RonJohn Взять кредит на строительство дома, а затем продать дом — это акт создания продукта. Это повышает ценность всех вложений (материалов, рабочей силы), потому что конечный продукт может быть использован конечным покупателем в отличие от сырья. Это не то же самое, что взять кредит и вложить деньги в какой-то другой бизнес, который вы не контролируете. Ваш ответ здравый, но этот ответ ракетчику далеко.
@RonJohn Сегодня я узнал!
@ jpmc26 Вы предлагаете, чтобы вложение денег не создавало ценности? И дело даже не в этом. К вашему сведению, Баффет взял ипотечный кредит в 70-х и инвестировал в Berkshire Hathaway.

Я думаю, что важно смотреть на цифры.

Давайте рассмотрим дом за 100 000 долларов.

Случай первый: покупка за наличные

В этом случае риск заключается в том, чтобы держать все яйца в одной корзине. Многие люди используют термин «инвестиции» при упоминании домов, но это спорно. Арендная недвижимость – это инвестиция. Основные места жительства? Я бы лично сказал нет. Нет ничего, что требовало бы повышения стоимости вашего дома. Если окажется, что в следующем году ваш дом будет стоить 100 000 долларов, значит, вы уже теряете деньги из-за инфляции. Если значение упадет, вы потеряете еще больше. По истечении 15 лет без дополнительных вложений вы просто получаете стоимость дома, независимо от того, выросла она или упала.

Вариант второй: 20% первоначальный взнос

Допустим, вы вложили 20 тысяч долларов и инвестировали 80 тысяч долларов. Вы получаете 15-летний кредит на 80 тысяч долларов, которые вы все еще должны за дом, под 3,25%.

В течение срока кредита вы платите всего 102 тысячи долларов (округление). Итак, 22 тысячи долларов процентов.

Предположим, что инвестиции в размере 80 тысяч долларов приносят 8% годовых. Через 15 лет эта сумма вырастет до 234 тысяч долларов.

Вечерние дела

В случае 2 вы можете утверждать, что ваши ежемесячные платежи считаются дополнительными инвестициями, которых не существует в случае 1. Чтобы все было справедливо для случая 1, предположим, что вы инвестируете 450 долларов в месяц или 5400 долларов в год. Мне лень разбивать по тому, что написано в графике амортизации. Инвестируется в виде единовременной суммы ежегодно и получает тот же процент, что и инвестиции в случае 2 (8%), что составляет 147 тысяч долларов. На 87 тысяч долларов меньше, чем ваши инвестиции в случае 2.

Таким образом, вы сэкономили 22 000 долларов на процентах и ​​упустили возможность заработать 87 000 долларов. Или наоборот для случая 2, когда вы принимаете 22 тысячи долларов в качестве риска и ставите на то, что ваши доходы за 15 лет превысят эту сумму. Пока рынки работают лучше, чем ваша процентная ставка, крупные авансовые инвестиции всегда приносят больше пользы.

Заключение

В конечном счете, все сводится к «дне после того, как» вы купите дом. В случае 1 у вас есть дом и нет инвестиций. В случае 2 у вас есть крупная инвестиция, которая сразу же готова к росту. С математической точки зрения, инвестиции всегда будут выигрышными, если ваш годовой доход превышает годовую процентную ставку по кредиту. Вот почему многие люди на этом сайте не рекомендуют досрочно погашать автокредит под 1,7% и вместо этого вкладывать эти дополнительные средства в инвестиции, потому что превысить 1,7% в год довольно легко вне рецессий/депрессий.

Редактировать

Если вы хотите принять во внимание прирост капитала, ситуация немного отличается. Для этого набора чисел я буду использовать более консервативную годовую доходность в размере 5% и предполагать максимальный прирост капитала в размере 20%.

Дело 1:

  • Инвестирование 5400 в год при доходности 5% даст 117 тысяч долларов. С приростом капитала: $94k.

Случай 2:

  • Начиная с $80к и без дополнительных вложений даст $158к. С приростом капитала: $126 тыс.

С помощью «угадай и проверь» я обнаружил, что вы все еще можете побить процентную ставку в 22 тысячи долларов со ставкой всего 3,8%. Я пытался использовать годовые цифры графика амортизации, и в этом случае ставка может опускаться до 3,4%.

И предостережение ко всему этому: ОП - единственный, кто знает реальные цифры / ставки. 10-летние кредиты имеют даже более низкие ставки, чем 15-летние кредиты. Возможно, ОП смотрит на дом за 600 000 долларов, и в этом случае все эти числа увеличиваются, но математика по-прежнему работает одинаково.

Это только подчеркивает мою точку зрения: готов ли ОП рискнуть получить ипотеку и инвестировать или хочет сразу купить дом, зависит от ОП. Тем не менее, в моем ответе эти две ситуации кажутся близкими только потому, что я пытаюсь быть справедливым и предполагаю, что OP может сэкономить 400+ долларов в месяц. Разумно думать, что OP может, потому что у них не будет выплаты по ипотеке, но если мы пойдем дальше, это все спекуляции. OP может решить для себя, какие риски приемлемы или нет.

Скажите, пожалуйста, где, по вашему мнению, вы можете стабильно и без риска зарабатывать 8% годовых. И где у вас НЕ будет «все яйца в одной корзине» в тех же самых инвестициях (т. е. на одном фондовом рынке).
Кроме того, вы рассматриваете, например, налоги на прирост капитала в этих 8%?
Это не учитывает темпы инфляции и то, как дом изменит свою стоимость.
Стоимость дома не имеет значения. Он в конечном итоге будет владеть домом во всех сценариях.
Предположение, что вы можете заработать гарантированный доход в размере 8%. Хочу два таких :-)
8%? Да, пожалуйста. Включает ли это покупку биткойнов?
Историческая доходность @Dragonel в США составляет ~ 7% в год. Некоторые люди считают, что доходность в 5% является консервативной, и она зависит от того, насколько подвержены риску ваши инвестиции (облигации, конечно, не будут такими высокими). Вы можете сделать математику и увидеть, что для того, чтобы получить более 22 тысяч долларов, инвестируя, вам потребуется всего лишь доходность ~ 3,8%.
@MichaelKjörling Прирост капитала, по-видимому, одинаково повлияет на оба случая. Для этого гипотетического я бы просто предположил 20% налога на прирост капитала в обоих случаях, и когда я сделал математику для моего предыдущего комментария, мне нужно было только возвращение 3,8%, чтобы превзойти 22k процентов по кредиту.
@Dragonel Забыл упомянуть в моем последнем комментарии: поскольку исторические рыночные ставки составляют около 7%, вы можете получить аналогичную прибыль через взаимные фонды, и я бы не стал рассматривать это как единую корзину.
@VinceO'Sullivan, ха-ха, я бы не рискнул исказить доходность своего портфеля криптовалютами, доходность которых в прошлом месяце составила 1000%.
@Shaz S&P500 составляет в среднем около 10% в годовом исчислении. Цифра 7% после инфляции. Если вы хотите говорить после цифр инфляции, это также меняет все остальные расчеты (например, ваша ипотека, вероятно, по существу бесплатна). сравнение.
@drxzcl "The value of the house is immaterial."- да в процентном соотношении, нет в чистом приросте. Весь мой район удвоился в цене за 6 лет, прошедших с момента покупки, плюс еще 20% или около того от улучшений, которые я сделал. Не гарантированный доход и YMMV, но для меня у меня было увеличение основного долга на 120% за 6 лет, то есть примерно на 20% в год - без риска и без налогов, так как я живу здесь достаточно долго, чтобы избежать прироста капитала . Если бы я мог позволить себе две ипотеки в то время, я бы удвоил основную сумму (и, следовательно, прибыль) и за это время получил бы арендную плату.
Вам нужно провести честное сравнение. В первом случае у вас другие инвестиции в течение жизни, 100 000, чем в случае 2 (207 000). Делая те же инвестиции всю жизнь, т. е. он инвестирует в фондовый рынок каждый год сумму, которую он заплатил бы по ипотеке (8 500), и получая такую ​​же великолепную норму прибыли, которую вы указали в случае 2, у меня есть случай 1, заканчивающийся с Портфель за 231 000 долларов и оплаченный дом. На самом деле это всего на 4 тысячи долларов меньше, чем вы рассчитывали в случае 2. Если вы учтете факторы реального мира, такие как затраты на закрытие, я думаю, вы обнаружите, что вариант 1 выходит вперед.
Зачем банкам вообще предлагать ипотечные кредиты, если инвестировать всегда разумнее? Смотрите, банк предлагает вам кредит, поэтому банк такой: «Предложение этого кредита дает мне большую ценность, чем вложение этих денег».
@Shaz - для меня взаимный фонд на одном фондовом рынке - это «одна корзина». Если экономика США переживает спад, ваши взаимные фонды падают вместе с ним точно так же, как цена вашего дома, скорее всего, падает вместе с ценами на жилье в данном районе. Да, они более диверсифицированы, чем акции одной компании, но на них по-прежнему влияют одни и те же общие факторы — посмотрите на фонды фондового рынка Великобритании сразу после голосования по Brexit.

Вы можете купить дом за наличные, а затем сразу же открыть HELOC («кредитная линия под залог дома», распространенный тип кредита, предлагаемый банками и ипотечными компаниями, обеспеченный собственным капиталом, который не требует от вас брать на себя долг) или начислять проценты до тех пор, пока вы не воспользуетесь кредитной линией, как правило, с помощью выданной вам чековой книжки или дебетовой карты), чтобы поддерживать ликвидность, получая лучшее из обоих путей.

А с новым налоговым кодексом проценты HELOC не подлежат вычету (за некоторыми исключениями).
@JoeTaxpayer - И из-за этого спрос будет ниже, а значит, процентные ставки будут ниже, что сделает HELOC еще более привлекательным. Итак, кто заботится о франшизе, если у вас уже нет кредита с высокой процентной ставкой.
Время покажет. HELOC обычно имеет значение «Prime +X%». Не совсем уверен, что низкий спрос на HELOC поможет снизить базовую ставку.
@JoeTaxpayer Я предполагаю, что он подтолкнет спред (X) вместо самого Prime. Но с вашей точки зрения, больше никаких вычетов, разве это не было бы аргументом в пользу ипотеки (по сравнению с HELOC), если первоначальный план состоял в том, чтобы использовать HELOC для каких-либо целей.
А для тех из нас, кто никогда не слышал о HELOC, это будет кредитная линия под залог собственного капитала . AIUI, это как ипотека, но вы не получаете все наличные сразу; скорее, вы можете использовать его, когда захотите, и платить проценты только за то, что вы берете взаймы. Это как кредитная карта, защищенная в вашем доме.
Как говорит @RonJohn в комментарии к другому ответу, банк может отменить или заморозить ваш HELOC в любое время. Было бы отстойно, если бы они сделали это прямо в тот момент, когда вам это действительно нужно.

Здесь есть ответы разного качества, и некоторые из них, вероятно, будут повторять некоторые из них. Здесь нужно учитывать множество вещей, и я думаю, это поможет систематизировать ключевые факторы.

Прежде всего, ваше утверждение о том, что проценты выше поначалу, совершенно неверно, как упоминалось в других ответах. Ваша ставка - это то, что вы платите на оставшуюся часть кредита. Таким образом, ваш первый платеж будет составлять примерно 3,5 процента за месяц на (более или менее) весь первоначальный остаток кредита. Следующий будет платить проценты на несколько меньшую сумму и так далее и тому подобное. В более поздней части кредита каждый платеж идет почти полностью на основную сумму. Вы слишком усложняете это. Есть и другие расходы, которые вы платите с помощью ипотечного кредита, которые вы не окупите. Именно это определяет, сколько вам нужно заработать на инвестициях, чтобы выйти в ноль.

Вам нужно подумать о том, сколько денег у вас останется после покупки. Если у вас есть дом, вы должны быть в состоянии содержать его. В какой-то момент вам понадобится новая печь. Новая крыша. Новый водонагреватель. Техника. Вам нужно его обставить. Если вы купите фиксирующий верх и улучшите его, вы сможете сэкономить много денег. Но чтобы его починить, вам потребуются деньги.

Деньги, которые вы вкладываете в дом, не могут быть доступны, если вы не продадите (весь) дом или не возьмете кредит. Вы можете продать 10% своих акций. Вы не можете продать 10% своего дома.

Если вы покупаете дом сразу, вы берете на себя весь риск падения его стоимости. Если у вас есть ипотечный кредит, у вас есть возможность уйти. Да, это полностью разрушит ваш кредит на 7 лет, но люди сделали это. Во время пузыря на рынке жилья люди брали кредиты под залог собственного капитала и покупали лодки. Затем они ушли от дома на лодке. Не говорю, что я бы сделал то или иное, что вы должны сделать, но вы можете относиться к ипотеке как к страховке от хвостового риска, такого как библейский потоп.

Одним из преимуществ оплаты наличными является то, что вы можете получить более выгодную сделку. После продажи дома и того, что я имел дело с непредвиденными обстоятельствами моего покупателя и непредвиденными обстоятельствами покупателя покупателя, я испытал стресс, потому что покупка моего нового дома зависела от их непредвиденных обстоятельств, и стало ясно, какое преимущество иметь предложение наличными. Вы можете быть в состоянии уйти с низкой ставкой на дом.

Если покупка дома в основном оставит вас без средств на черный день, вам определенно НЕ следует этого делать. Рассмотрим ипотеку на 15 или 10 лет и/или больший первоначальный взнос. Вы получите лучшую ставку и сохраните больше наличных денег.

Это может зависеть от вашего местоположения.

В Вирджинии согласно § 58.1-803 :

Налог на запись на доверительные отношения или ипотечные кредиты настоящим взимается по ставке 25 центов на каждые 100 долларов США.

Другими словами, государство облагает заемную сумму дополнительным налогом в размере 0,25%, который вы не должны были бы платить, если бы заплатили все наличными.

Кроме того, населенные пункты (уезды, города) облагают дополнительным налогом, например, 1/3 государственного налога. Таким образом, вы до 0,33% налога.

Другие причины платить наличными заключаются в том, чтобы избежать затрат на закрытие, особенно на оценку. Страхование титула и страхование домовладельцев становятся необязательными, если вы платите наличными.

Кроме того, вы можете сделать более сильное предложение продавцу с меньшими непредвиденными расходами, если сможете заплатить наличными.

Не пропустите страхование титула и страхование домовладельцев. Если у продавца не было полного права собственности, вы не будете защищены, если у вас нет титульной страховки. Если дом сгорит дотла, это то же самое, что сжечь кучу денег, если нет страховки домовладельца.
@mhoran_psprep В большинстве случаев вы, вероятно, правы, но в моем районе люди готовы заплатить около 600 000 долларов за дом только для того, чтобы его снести. Два дома на моей улице были подарены пожарной части намеренно сожжены для обучения, чтобы получить налоговый вычет. Сожгите мой дом дотла, и стоимость почти не изменится. Ценность - земля.
Если бы я заплатил наличными, тогда было бы еще больше причин убедиться, что я застрахован титульным и домовладельческим страхованием, чем просто требование какого-то кредита, возможно, даже какой-то стимул для чрезмерного покрытия.
Ответ siad название и домовладельцы являются необязательными. Я предположил, что пропускать их было плохой идеей для большинства людей.

Вам нужно подумать о том, сколько денег у вас останется после покупки. Если у вас есть дом, вы должны быть в состоянии поддерживать его

Очень верно. Вы не указываете свой возраст или откуда берутся деньги. Очень распространенная проблема с унаследованным богатством заключается в том, чтобы тратить слишком много, не предусмотрев средства на содержание / непредвиденные проблемы. Наличие достаточного количества наличных денег, чтобы купить недвижимость сразу, является огромным преимуществом, вы всегда можете повторно заложить недвижимость позже, если позволяют условия.

Какие причины не использовать кредит? Горстка мыслей, которые приходят мне в голову (очищено, чтобы выделить аспект «Риск» и упростить):

  • Выбирайте рискованные варианты
    • Низкие/отсутствующие требования к страховке
    • Отказаться от проверки
  • Расходы
    • Закрытие
    • Высшие формы страхования «обязательны»
    • Интерес
    • Требования к осмотру
  • Кредитное плечо/преимущество по сравнению с другими
  • Нет документов

Риски - Вы ищете больший риск, чем банк "поддерживает"? Хотите преимущество в войне торгов? Только наличные, без осмотра, без оформления документов — с этим придется столкнуться тем, кто берет кредит, пока вы можете просто подписать?

Затраты — в дополнение к 3,5% есть множество других «затрат», которые означают, что вам нужно заработать «больше», чем 8%, чтобы выйти в ноль. От затрат на закрытие до налогов на те 8%, которые вы зарабатываете. От платы за проверку до платы за просрочку платежа. Все расходы, которые вам необходимо учитывать, по сравнению с доступными вариантами «инвестиций», которые вы можете или не можете получить.

Существуют и другие подобные списки, например, эта статья о накопителе пенни.

Reasons to use cash:
1. You Can Negotiate a Better Purchase Price
2. You Avoid the Hassle of a Mortgage
3. You Can Close Faster
4. Your Credit Report is Not an Issue
5. You Save Money on Interest
6. You Save Money on Closing Costs
7. You Save on Future Costs
8. You’ll Have Permanently Lower Housing Costs
9. Your Home May Be Easier to Sell
10. You’re Unlikely to Ever Lose Your House

Problems With Paying Cash
1. You tie up a lot of money in one asset class
2. You give up a degree of liquidity
3. You give up leverage

The Verdict
It all depends on your particular situation and goals
«Требования к страховке. Кредитные компании могут требовать минимальной страховки для автокредитов. Погасите кредит (или не имейте его), и вы сможете иметь меньшие формы страхования. То же самое относится к ипотечным кредитам. у них есть возможность пропустить то, что может потребовать банк. Они будут менее склонны рисковать». Yikes - это опасные предложения. Домашние инспекции являются обязательными для покупки дома, и страхование должно быть также.
@Grade'Eh'Bacon Хотя я согласен с тем, что проверки дома и более высокие формы страхования (то есть не только ответственности) разумны ... Вопрос в том, «Почему бы и нет?» ... и не ТРЕБУЕТСЯ иметь выше минимум (т.е. полное покрытие автокредита) — это решение, которое принимают некоторые люди, чтобы обеспечить покупку. Нет кредита означает, что у вас есть это как вариант. Я не говорил, что использовать его разумно, но некоторые люди могут сделать такой выбор.
@MichaelKjörling Мой ответ не предназначен для обсуждения того, почему или почему вы не выбираете страховку или какие уровни вы выбираете ... Я просто указываю, что отсутствие необходимости получать страховку является веской причиной в куче. уважительных причин для отказа от кредита.
@WernerCD Без этих предупреждений в самом ответе ваш ответ, кажется, предполагает, что получение меньшей страховки, чем требуется банками, является очевидным бонусом. Это все равно, что сказать: «Преимущество приготовления пищи дома по сравнению с профессиональной кухней заключается в том, что по закону вы не обязаны дезинфицировать свое оборудование» [хотя, конечно, вы должны дезинфицировать свое оборудование дома, как в ресторане. требуется по закону].
@Grade'Eh'Bacon Я подчистил «список» и выделил «Риск».

На самом деле нужно получить норму прибыли на инвестиции больше, чем ставка по ипотеке плюс налоги на инвестиции. Если у вас нет долгосрочных инвестиций, вам нужно будет использовать процент предельного налога (но я использовал 20%, чтобы упростить инвестиционную альтернативу).

Также необходимо заработать «Премию за риск» на инвестиции (без гарантии). Никакие инвестиции не сопряжены с нулевым риском, есть способы смягчить или уменьшить риск ( и тогда происходит AIG ). Гарантии требуют контрагента , и они требуют оплаты, чтобы принять риск. Предположим, что эффективная стоимость риска составляет 10% ( можете ли вы действительно получить высокую норму прибыли при низком риске? читайте о «бета» и «альфа») , но она, вероятно, ближе к 25% (в долгосрочной перспективе).

Тогда вам нужно зарабатывать больше чистой нормы прибыли,

RateOfReturn * (1.0 - TaxRate) * (1.0 - RiskPremium) > MortgateRate
RoR * (1.0 - .2) * (1.0 - .1) > MorgageRate

Или же

RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.90 = 3.5 * 1.25 * 1.11 = 3.5 * 1.385
RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.75 = 3.5 * 1.25 * 1.33 = 3.5 * 1.667

в зависимости от вашего инвестиционного риска вам может потребоваться заработать 5,5-6,5%, чтобы безубыточность по доходности. И не стоит заморачиваться с безубыточностью , значит, вы хотите что-то заработать (отсюда и знак '>'), предположим, что вы хотите заработать 10%-20%, насколько выше должен быть RoR? [Упражнение для читателя: какой нужен RoR при 20% налога, 25% риска и 20% прибыли?]

  • Вы купите страхование домовладельцев в любом случае.
  • Вы экономите на многих ипотечных расходах (оценка, условное депонирование и др.)
  • У вас есть переговорное плечо при покупке (может стоить 5%-10%)

Поскольку вы купили дом и заплатили наличными, предположим, вы хотите купить недвижимость для сдачи в аренду? Теперь вы можете купить эту аренду, используя заемные средства (это инвестиции), и их легче взять взаймы, потому что у вас более низкое соотношение долга к доходу.

Самая безопасная инвестиция, которую вы можете купить, — это денежный рынок, застрахованный FDIC на 250 тысяч долларов, который платит по какой ставке? Какова текущая ставка по облигациям с рейтингом A*?

Знаете ли вы, сколько дней за последние 100 лет средний фондовый рынок (который превосходит 80% профессиональных управляющих взаимными фондами) закрылся выше предыдущего дня (и сколько дней он закрылся)?

Просто убедитесь, что вы не кладете все свои деньги в дом. Ипотека с большим первоначальным взносом, как правило, очень дешевая, намного дешевле, чем, например, обычный автокредит. Поэтому было бы разумно взять ипотечный кредит и иметь деньги, чтобы купить новый автомобиль/лодку/что-то еще через два года, вместо того, чтобы брать взаймы или ждать, пока вы накопите достаточно.

Конечно, если у вас достаточно денег на дом и на обозримые будущие покупки, ипотека вам не нужна.

Я знаю, что это непопулярная идея, поэтому позвольте мне начать с того, что я не профессионал, и это всего лишь мое мнение.

Я тоже рассматривал этот вариант несколько раз. Есть ли смысл погашать кредиты полностью или продолжать платить по ним и вкладывать эти средства в другое место. Я должен разбить этот ответ, потому что есть пара вещей, которые я помню.

  1. У меня есть несколько инвестиций, как и у многих здесь, и что мне больше всего нравится в них, так это снижение риска. Я всегда стремлюсь снизить риск, если что-то пойдет не так.

    Итак, что касается вашего вопроса. Если рынок жилья снова рухнет, я бы предпочел, чтобы несколько тысяч моего капитала были связаны в кредит на дом, а не 200 или 300 тысяч моего капитала вложены в дом, который стоит половину. Пусть банк рискует.

  2. Мой второй момент заключается в том, что вы НА САМОМ ДЕЛЕ экономите каждый месяц. Допустим, у меня ипотека 1300 в месяц. Очевидно, что ипотека - это не только принцип и проценты. Он также состоит из условного депонирования налогов и страховки.

    Не знаю, как у большинства людей, но мои налоги и страховка составляют большую часть этого ежемесячного платежа. Угадайте, что, вы выплачиваете этот кредит, и у вас ВСЕ ЕЩЕ есть большой ежемесячный платеж по налогам и страховке. Итак, вы вкладываете сотни тысяч своего ликвидного капитала в капитал дома, за который вам все еще приходится платить ежемесячно? Похоже на то, чтобы сложить все яйца в одну корзину.

Теперь единственное предостережение: я бы порекомендовал делать как минимум 1 дополнительный платеж по ипотеке в год. Всего один дополнительный платеж в год сократит ваш 30-летний кредит примерно до 17 лет, что значительно уменьшит сумму процентов, которые вы платите. Самая большая ошибка, которую я вижу, заключается в том, что люди покупают дом за 100 тысяч, платят за него 30 лет, в итоге платят за него в 2,5 раза больше, а затем продают его за 200 тысяч, думая, что получили огромную прибыль.

«Я бы предпочел, чтобы несколько тысяч моего капитала были привязаны к ссуде на дом, а не 200 или 300 тысяч моего капитала были связаны с домом, который стоит половину. Пусть банк возьмет на себя риск». Это утверждение кажется мне странным. Если рынок падает, вы являетесь «владельцем акций» в стоимости дома. Банк всегда вернет свои деньги, вплоть до банкротства, если любой другой метод не сработает. Если вы владеете заложенным домом, вы подвергаетесь большему риску, чем если бы вы владели свободным и чистым домом, потому что вы все равно будете должны по ипотеке независимо от стоимости дома .
@Grade'Eh'Bacon Верно, но если рынок рухнет, и у меня будет 100% моего начального капитала, связанного с ним вместо 3%, тогда я беру на себя 100%-й риск с моим начальным капиталом, и у меня все еще есть тот же ежемесячный ответственность за уплату налогов и страховки, которая составляет 80% от вашего ежемесячного ипотечного кредита. Однако, если я вложу в него только 3% своего капитала или 20%, то я смогу изолировать остальные 80% на других рынках. Акции, облигации, криптовалюта. Что угодно, лишь бы сделать его разнообразным.
@Grade'Eh'Bacon, он колеблется в зависимости от ваших цифр. Хотя это не неверное утверждение. По моему опыту, налоги и страхование составляют большую часть ежемесячной ипотеки.
@Grade'Eh'Bacon, ну, это магия интернета. Вы не должны следовать всем советам. Это был просто путь, который еще не был освещен, и именно так я подхожу к этой ситуации. Я предложил это, так как у меня есть личный опыт с этим точным вопросом. ОП всегда волен не следовать советам.

  • В конце концов, покупка дома за наличные кажется мне более разумной, что фактически равнозначно получению гарантированного дохода, равного тому, что я в противном случае заплатил бы в виде процентов по ипотеке.

  • Для справки: моя главная причина купить дом за наличные — эмоциональная, а не финансовая. Я буду лучше спать, зная, что если я потеряю работу, мне не придется сильно беспокоиться о выходе из дома, потому что мои единственные основные ежемесячные расходы — это налоги на недвижимость.

Это две веские причины для покупки дома сразу, если вы можете. Оба они направлены на снижение риска. Для хедж-фонда имеет смысл брать на себя риск, чтобы увеличить прибыль. Для большинства людей, которые не очень богаты, имеет смысл поступить наоборот. Риск имеет несколько издержек: стоимость стресса и беспокойства, стоимость энергии, которую вам придется потратить на решение таких проблем, как разорение, стоимость вынужденного переезда или работы, которая не идеальна. Для этого существует страхование.

Как вы указываете, зачет процентных платежей с налогов мог бы быть хорошим контраргументом, но он больше не применяется.

Что означает ваша последняя фраза? Проценты по-прежнему являются потенциальным налоговым вычетом, если он превышает стандартный порог вычета.
@JoeTaxpayer он специально указал в вопросе, что он не будет превышать порог и не будет перечислять.
Я полностью пропустил это. Извините, и +1 для вас.

Я буду спать лучше, зная.....

Я восприму это буквально. Дело закрыто.

Можно предложить всевозможную математику, анализ рынка с течением времени и т. д. Или мой собственный опыт « На пенсии, с ипотекой», в котором я задокументировал, как мое решение взять ипотеку было правильным для меня. (Обратите внимание, что у меня была не совсем ипотека / отсутствие ипотеки, а посмотрите на доходность моего пенсионного счета по сравнению со стоимостью ипотеки). Тот факт, что рыночная доходность была намного выше, чем доходность ипотечного кредита за 15-летний период, который я обсуждал, был интересен тем фактом, что этот период включал в себя 2 крупных краха, включая пузырь доткомов и великую рецессию.

Это то, что ваши «друзья», скорее всего, скажут вам. Математика.

Если это предложение, которое я процитировал, верно, потенциальные дополнительные деньги того не стоят. Единственная проблема, которую я бы разделил с покупкой дома за наличные, заключается в том, что у вас есть надлежащий резервный фонд. Бюджет без выплаты ипотечного кредита — это здорово, но, как вы заметили, вам все равно придется платить налог на недвижимость и страховку.

Наконец, ипотека для некоторых выступает в качестве вынужденных сбережений. Посмотрите на это так: у вас есть XXX долларов, сумму, которую я назвал бы «пенсионными сбережениями», если бы увидел ее в чьем-то балансе. Большая часть из них тратится. Я бы посоветовал вам взять неипотечный платеж, не подлежащий уплате каждый месяц, и направить эти дополнительные деньги на пенсионный счет, не позволяйте им просто просочиться в бюджет в качестве дополнительных расходов.

Я покупаю дом (чтобы жить в себе) и могу позволить себе купить его наличными. Большинство моих друзей-инвесторов говорят мне, что это глупая идея, потому что я мог бы заработать больше процентов, купив дом в ипотеку и вложив оставшиеся деньги.

Мой вопрос здесь: вы хотите купить дом в качестве инвестиции или место для жизни?

Я живу в Лондоне, Великобритания, и у меня есть дом. Я хочу двигаться. Я нашел, вероятно, три места, куда я хотел бы переехать через четыре года, и в каждом случае, прежде чем я мог завершить процесс продажи, в течение недели появился покупатель за наличные и завершил продажу. Продажа скупки цепей может занять месяцы. Я бы посоветовал, если вы можете сделать прямую покупку, найти место, в котором вы хотите жить по какой-либо причине. Я думал о сдаче в аренду и покупке с целью сдачи в аренду по финансовым причинам, но мой собственный дом — это место, в котором я хочу жить.

Вопрос: купить за наличные или в ипотеку? Ваш ответ: трудно купить и продать дом одновременно. Но продавец, похоже, не продает существующий дом. И вполне возможно получить одобренную сумму ипотеки раньше времени. Или купите дом за наличные, а затем возьмите ипотечный кредит, чтобы высвободить деньги. Я не понимаю, как это каким-либо образом решает вопрос спрашивающего, в какой-либо форме или форме.
Я понимаю что ты имеешь ввиду. Другие здесь ответили на чисто денежную точку зрения с американской точки зрения, о которой я мало знаю. Однако покупка жилья и покупка для инвестиций — это разные сценарии.
Этот редактор отстой. Знайте, что гораздо большую прибыль можно получить, купив недвижимость с 2 или 3 спальнями в собственности в 20 минутах ходьбы от города или транспортного узла. Наличные деньги - огромное преимущество, и вы можете повторно заложить их позже. Предварительная ипотека не подходит для меня (Великобритания), я недавно отказался от рынка инвестиций в недвижимость, но это произошло исключительно из-за изменений в правилах налогообложения Великобритании, однако для некоторых недвижимость остается прибыльной инвестицией.
Более полезно отметить, что в Великобритании иногда проводятся бесплатные семинары для тех, кто хочет инвестировать таким образом. Там много практичных и опытных людей, возможно, вы сможете найти себе подобных. У меня сложилось общее впечатление, что пытаться смешивать инвестиционную недвижимость с домом, в котором вы хотите жить, — плохая идея.

Платить наличными лучше, потому что обычно это ремонт, который вы можете получить по хорошей цене или через распродажу шерифа, или через продажу государственного жилья в местном сообществе. хорошая цена, а затем вы живете в доме, который вы только что купили, и вы ремонтируете его, живя в нем, и либо у вас есть небольшой кредит, который вы выплачиваете, но вы живете в доме, который вы ремонтируете. прибыль, так что это беспроигрышный вариант, это мое мнение ..

Альтернативный вариант: взять ипотечный кредит на недвижимость, в которой вы хотите жить, купить другую недвижимость на свои деньги и сдавать ее в аренду. Вы должны быть в состоянии получить достаточно арендной платы (после затрат), чтобы покрыть стоимость ипотеки. После выплаты ипотеки у вас будет два объекта недвижимости.

Конечно, вам нужно купить сдаваемую в аренду недвижимость, содержать ее в рабочем состоянии и поддерживать в рабочем состоянии, но все хорошие инвестиции требуют работы.

Здесь уже есть много хороших ответов, но есть кое-что, что, вероятно, следует отметить: увеличение стоимости вашего дома менее определенно , чем увеличение стоимости ваших инвестиций.

Хотя большинство аргументов в пользу покупки с помощью ипотеки по сравнению с покупкой наличными сводится к тому, что общий доход от инвестиций выше, чем процентные ставки по ипотеке, существует также дополнительное преимущество диверсификации ваших активов.

Давайте посмотрим на один из ваших пунктов:

В конце концов, покупка дома за наличные кажется мне более разумной, что фактически равнозначно получению гарантированного дохода, равного тому, что я в противном случае заплатил бы в виде процентов по ипотеке, что, опять же, составило бы много тысяч. долларов в первый год владения домом.

Хотя это правда, что вы сэкономите на выплате процентов, стоимость вашего дома также может снизиться . И хотя вполне возможно, если маловероятно, стоимость рынка в целом также может снизиться, вы подвергаетесь гораздо большему риску, вкладывая все свои деньги в один актив, а не диверсифицируя его.

Существуют также нерыночные риски , которые могут привести к обесцениванию дома, многие из которых обычно не покрываются страхованием домовладельцев. Примеры включают:

  • Основные конструктивные недостатки
  • Плесень
  • Правовые вопросы
  • Термиты
  • наводнение

Хотя это может не быть конечной целью для стоимости вашего дома, они могут значительно снизить стоимость недвижимости и / или могут значительно затруднить продажу дома позже. В то время как такие вещи, как повреждение термитами, наводнение или плесень, по-прежнему будут стоить вам денег на ремонт с ипотекой, если вы тратите большую часть своих денег на дом, у вас может быть гораздо меньше денег после оплаты ремонта.

Хотя вы по-прежнему можете потерять больше собственного капитала, если стоимость вашего дома по ипотеке уменьшится (поскольку вам по-прежнему нужно платить ту же сумму процентов), у вас все равно будет большая денежная стоимость, чем если бы вы потратили все свои деньги на дом.

Кроме того, наличие большей части вашей стоимости в доме, а не в наличных деньгах или других активах, значительно затрудняет даже реализацию ваших потерь: если ваш дом теряет большую часть своей стоимости, вам все равно нужно продать его, чтобы получить наличные. рука. И продать дом намного сложнее, чем продать другие формы ценных бумаг, такие как акции, облигации или фонды.

Вывод: Когда вы покупаете дом за наличные, вы фактически вкладываете все свои деньги в один актив. Умный инвестор не рекомендовал бы вкладывать все свои деньги в одну акцию или даже в один рынок. Вкладывать большую часть своей стоимости в один актив — не очень хорошая идея, даже если он служит для проживания.

Я скажу, что на самом деле очень маловероятно, что стоимость недвижимости снизится, в краткосрочной перспективе да, но не в долгосрочной (и вы не покупаете дом с краткосрочными ожиданиями). Найдите цену любого дома, вероятно, в большинстве развитых стран мира, и цена сегодня будет выше, чем она была 20 или 30 лет назад, - и эта цена будет больше, чем цена 40-60 лет назад.
@ssn Меня бы меньше беспокоили рыночные факторы, влияющие на стоимость дома, и больше факторы, характерные для отдельного дома. Дом — это физическая вещь, и на него может напрямую влиять окружающий мир. Хотя что-то вроде плесени, наводнения или термитов может иметь или не иметь долгосрочное влияние на стоимость дома, если вы потратите большую часть своих денег на дом, вы можете довольно быстро сжечь резервный фонд. И хотя можно легко продать ценные бумаги, извлечь выгоду из дома, особенно когда он нужен для оплаты ремонта, сложнее.
Я предполагаю, что это зависит от того, где вы покупаете / живете - откуда я родом, такие вещи, как наводнение или термиты, не проблема; плесень да, но этого можно избежать, если вы правильно ухаживаете за своим домом. Большинство других вопросов покрываются перед покупкой осмотром и страхованием.

Одной из возможных причин является страхование от наводнения. Скажем, вы покупаете недвижимость, где земля стоит больше, чем дом. Ипотечный кредитор, по крайней мере, по моему опыту, потребует от вас страховки от наводнения на непогашенный остаток ипотеки, а не на восстановительную стоимость дома.

PS: Чтобы немного уточнить, вам нужно посмотреть на общую стоимость ипотеки, а не только на заявленную процентную ставку. Часто к ним добавляются различные расходы, такие как PMI, если вы покупаете со скидкой менее 20%, или, в моем случае, требуется страховое покрытие от наводнения, которое намного превышает восстановительную стоимость дома. (И, конечно же, есть возможные преимущества, такие как вычитаемые проценты.) В моем случае первоначальная ипотека в размере 4,5% была фактически ближе к 6%, что означало, что было (иногда) более разумно выплатить ипотеку, а не инвестировать в то, что Я думал, что * был перегретым рынком.

*Правильно, как оказалось, так как времена были примерно 2005-07 гг.

Даже если бы это было правдой (так ли это?), из того, что вы написали, действительно неясно, каковы будут последствия этого, не говоря уже о том, какой образ действий вы предпочитаете.
@Wildcard: Ну, это было правдой для меня. Примерно в течение первых 10 лет моей ипотеки я платил примерно 100 долларов или больше в месяц за страховку, которая была намного выше восстановительной стоимости дома. То, что я почти всегда платил больше минимального ежемесячного платежа по ипотеке (поэтому непогашенный остаток теперь близок к восстановительной стоимости), должно дать вам представление о том, что я буду делать. Но это вопрос прогона чисел для чьих-то конкретных обстоятельств.
Должен ли я купить свой дом за наличные или с помощью ипотечного кредита и вложить остальные деньги?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v