Как банки теряют деньги на взысканиях?

«Справедливый учет» - это то, как работает денежный рынок в наши дни.

Давайте посмотрим на этот упрощенный пример:

Банк создает актив – кредит в размере X, обеспеченный домом стоимостью 1,25*X (при условии 20% первоначального взноса).

Банк также создает обязательство в размере X перед своими вкладчиками, потому что деньги, предоставленные взаймы, были деньгами, впервые внесенными в банк кем-то другим (или взятым взаймы банком у Федеральной резервной системы(*), что, опять же, является обязанность). Эта ответственность не обеспечена.

Сейчас человек не выплачивает кредит на сумму X, но в то время цены упали, и дом теперь стоит 0,8*X.

Банк лишает права выкупа, продает дом, возмещает 80% ссуды и удаляет актив ссуды, создавая актив в виде денежных средств в размере 0,8 * X.

Но ответственность в размере Х никуда не делась. Банк все еще должен вернуть сумму X денег своим вкладчикам / федеральным банкам.

Различия? 20% от Х в нашем сценарии - это убыток банка.

(*) Федеральная резервная система США является эквивалентом центрального банка.

Кто-то должен передать деньги продавцу. Даже если никакие физические деньги не переходят из рук в руки (а я купил дом; я могу вам сказать, что МНОГО денег переходят из рук в руки при закрытии сделки, по крайней мере, в виде личного чека), и независимо от того, как именно банк учитывает фактические После выплаты кредита в конечном итоге у покупателя есть наличные деньги, которые он отдает продавцу, и теперь он должен банку как минимум эту сумму (но теперь у них есть дом).

Так вот, у банка, вероятно, не было этих денег, просто лежащих в его хранилище. Деньги, лежащие в хранилище, — это деньги, которые не приносят больше денег банку; поэтому большинство банков держат лишь незначительно больше, чем процент остатков на депозитах, который они обязаны хранить федеральные резервы. Существуют также ограничения на то, на что могут быть потрачены деньги вкладчиков, и кредиты не входят в их число; модель принятия денег на сберегательных счетах, а затем выдача их взаймы — вот что вызвало крах сбережений и кредитов в 80-х годах. Итак, чтобы получить деньги, он обращается к инвесторам; банк продает облигации, залезая в долги перед держателями облигаций, затем берет эти деньги и выдает их взаймы по более высокой ставке, покрывая проценты по облигациям и получая приличную прибыль для своих собственных акционеров.

Банки теряют деньги из-за дефолтов двумя способами. Во-первых, они теряют все будущие процентные платежи, которые были бы сделаны по кредиту. Технически это не «доход», пока проценты не рассчитываются за каждый месяц и не «начисляются» на кредит; поэтому он так или иначе не отражается в балансе. Однако держатели этих облигаций будут ожидать возврата, а у банков больше нет ипотечных платежей для покрытия купонных выплат, которые они сами должны выплачивать держателям облигаций, что создает проблемы с денежными потоками.

Второй, и гораздо более реальный и разрушительный, способ, которым банки теряют деньги из-за обращения взыскания, — это потеря залоговой стоимости. Банк практически никогда не предлагает необеспеченный «подписной кредит» на дом (конечно, не по рекламируемым процентным ставкам 3-4%). Им нужно что-то, чтобы подкрепить кредит, поэтому, если вы исчезнете с лица земли, у них будет явное право на что-то, что может помочь им вернуть свои деньги. Обычно это сам дом; если вы не выполняете обязательства, они получают дом от вас и продают его, чтобы вернуть свои деньги.

Теперь основной причиной потери права выкупа является экономический спад, подобный тому, который был в 2009 году и до сих пор не оправился. Когда экономика приходит в упадок, многие вещи, которые мы обычно считаем «сбережениями», теряют эту ценность, потому что ценность чего-то (на самом деле, любого чего-то) зависит от того, сколько кто-то другой заплатил бы за это. Когда меньше людей хотят купить эту ерунду, спрос падает, а вместе с ним и цены. Дома и недвижимость являются одними из самых дорогих товаров, подверженных такой потере стоимости; когда средний Джо не знает, будет ли у него завтра работа, он не охотится за домом. Этот средний Джо может даже попытаться продать дополнительный участок земли или доходную недвижимость за наличные, увеличив предложение и еще больше снизив цены. Экономический спад часто может привести к росту преступности и сокращению расходов местных органов власти на содержание общественных земель (а также на содержание домовладельцами их собственного имущества). Благодаря эффекту «разбитого окна» соседство становится еще менее желанным в порочном круге.

Что сделало этот нынешний спад двойным ударом по ипотечным кредиторам, так это то, что он был вызван в значительной степени пузырем на рынке жилья; дешевые деньги на дома привели к быстрому росту цен на жилье, а затем, когда деньги стали более дорогими (например, в субстандартных ARM), многие из этих кредитов, которые никогда не должны были быть подписаны ни одной из сторон, разорились. . Между потерей стоимости дома (многие из которых, вероятно, окажутся постоянными; в этом проблема пузыря, ситуация никогда не восстановится до своего пика) и корректировкой процентных ставок по ипотечным кредитам до условий, которые фактически погасят кредит. , многие домовладельцы оказались так далеко под водой (и тонули быстро), что лучшим финансовым ходом для них было уйти от всего этого и попробовать еще раз через семь лет.

Теперь банк в затруднительном положении. У них есть этот кредит, который они никогда не увидят погашенным наличными, и у них есть этот дом, который стоит, возможно, 75% непогашенного остатка по ипотеке (если им повезет; некоторые дома в чрезвычайно «проблемных» районах, таких как Детройт, в настоящее время продаются за 30 -40% от того, за что они продали незадолго до того, как пузырь лопнул). Умножьте это, скажем, на 100 000 проблемных домов с аналогичным снижением стоимости, и вы получите десятки миллиардов долларов убытков. Вдобавок ко всему, поручитель (в основном страховая компания банка от такого рода убытков) теперь сам испытывает финансовые затруднения, потому что они заключили так много долговых контрактов, которые оказались безнадежными (AIG, Fannie/Freddie); они вполне могут объявить себя банкротом и оставить банк с сумкой.

Но дома уже никто не покупает, потому что цены падают; единственные люди, которые купили бы дом сейчас, а не через год (или два или три года), — это люди, у которых нет выбора, а если у вас нет выбора, вы, вероятно, находитесь в финансовом положении, которое означает, что вы никогда не будет утвержден для кредита в любом случае. Чтобы от них избавиться, банку приходится продавать их на аукционе за копейки за доллар. Это еще больше увеличивает предложение дешевых домов и еще больше снижает цены, в результате чего даже более хорошие дома, которые банк готов оставить в бухгалтерских книгах, стоят меньше (не зря эти аварийные дома называли «токсичными активами»; они ядовиты для банков). оставляют ли они их себе или продают).

Между тем, вся эта депрессия цен теперь влияет на людей, которые все делали правильно; даже люди, которые купили свои дома за годы до образования пузыря, наблюдают, как годы накопления капитала катятся к чертям. Это не говоря уже о людях с высоким уровнем кредитоспособности, которые купили не в то время, когда пузырь был на пике. Даже без корректирующего ARM, с которым нужно бороться, эти ребята по-прежнему сталкиваются с тем фактом, что они заплатили большие деньги за дом, который, вероятно, не будет стоить своей покупной цены снова при их жизни. Даже при фиксированной ставке по ипотеке они останутся под водой, фактически потеряв весь платеж банку, как если бы это была арендная плата, гораздо дольше, чем потребовалось бы, чтобы весь этот беспорядок был полностью позади, если бы они просто ушли от всего. вещь, вернулся в квартиру и ждал его. Так, эти ребята выбирают «стратегический дефолт»; отдайте банку дом (который, конечно, не покрывает непогашенный остаток), и если они подадут в суд, объявите о банкротстве.

Это действительно заставляет банки нервничать; если люди, которые все сделали правильно, считают ад лишения права выкупа и банкротства более предпочтительным, чем их нынешнее положение дел, то главная угроза банка, удерживающая людей в их домах, пуста. Это заставляет их очень неохотно подписывать новые ипотечные кредиты, потому что риск дефолта теперь гораздо менее определен. Теперь люди, которым нужны дома на этом рынке, не могут их купить, что еще больше снижает спрос, еще больше снижает цены...

Вы поняли идею. В двух словах, это крах жилищного строительства, над чем банки и наш свободный рынок работали в течение последних пяти лет, и только проблеск поворота привел к увеличению продаж домов.