Почему банки финансируют долевое строительство в виде ипотечных кредитов, а не финансируют его напрямую и продают квартиры в доме?

Помните, что риск должен коррелировать с прибылью в инвестициях. Это означает, что чем больше вы рискуете, тем большую прибыль вы должны получать на эффективном рынке. Вот почему размещение денег на сберегательном счете может принести вам сейчас менее 1% годовых, но размещение денег на фондовом рынке в среднем приносит около 7% прибыли с течением времени. Вы должны быть очень осторожны, чтобы не использовать слово «проценты», когда вы имеете в виду «доходы». В своем посте вы называете прирост капитала (увеличение стоимости собственности) «процентами». Возможно, это занижение в вашей голове уровня риска, связанного с владением недвижимостью.

В случае с банком они не занимаются жилищным строительством. Вместо того чтобы брать на себя такой риск, они предпочитают финансировать многие проекты, выполняемые строительными компаниями, которые знают свое дело. У банка есть высокая степень уверенности в том, что он вернет свои деньги, потому что его ипотечные кредиты защищены стоимостью имущества.

Одним из преимуществ эффективного рынка является то, что риск «покупается» теми, кто этого хочет. Это означает, что люди с низкой толерантностью к риску (такие как банки, люди с фиксированным доходом, пожилые люди и т. д.) могут избегать риска, а люди с высокой толерантностью к риску (акционерные инвесторы, молодые люди с высоким доходом и т. д.) могут взять на себя этот риск для более высокой средней доходности.

Аргументация банка должна напомнить вам о риске, связанном с владением недвижимостью: рост стоимости не является гарантией. Если вы не понимаете риск своих инвестиций, вы не можете быть уверены, что вам хорошо компенсируют этот риск.

Обратите также внимание на то, что большинство стран вводят правила для своих банков, которые ограничивают сумму их средств, которые могут быть размещены в классах активов с «высоким риском». Как правило, это что-то вроде «Если кто-то размещает депозит в вашем банке, вы можете инвестировать этот депозит только в долговой актив с низким уровнем риска [т.е. вы можете взять деньги, внесенные клиентом А, и использовать их для финансирования ипотека для клиента B]». Это делается в попытке предотвратить крах финансового сектора, если рискованные инвестиции начнут терпеть неудачу.

Оценка 'Э' Бэкон хорошо отвечает на него, вопрос в риске. Чтобы объяснить далее, когда банк выдает кредит, этот кредит предоставляется с определенными юридическими правами. Если банк решит стать партнером строительной компании, многие из этих прав на сбор будут потеряны. Долг рассматривается иначе, чем собственный капитал в правовой системе. Банки хороши в долгах, инвесторы хороши в акциях.

Мы также упрощаем это, спрашивая, почему банки не предпочитают акционерный капитал долговым обязательствам. Некоторым инвестиционным банкам также нравится иметь дело с акционерным капиталом, так что это, вероятно, неточное предположение, с которого вы начинаете.

Самый лаконичный ответ: «Банки занимаются денежным бизнесом». Ни строительство, ни недвижимость, ни какие-либо другие вещи, в которые они могут оказаться вовлеченными (выкуп) или искушенными (строительство). «Деньги» — это их основная компетенция, и, будучи хорошими деловыми людьми, они признают, что отклонение от них лишь ослабляет их внимание.

Предположение – вы живете в такой стране, как Австралия, где есть «регрессивная» ипотека .

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит, то банку все равно, будет ваша квартира построена или нет. Если строительство не удастся, вы все равно должны деньги банку.

Почему банк должен заниматься именно строительством ? Многие деловые возможности требуют капитала. Предположительно, банки могли бы строить заводы, разрабатывать бытовую электронику, дополнять SpaceX и т. д. Это все капитал, прибыль, с различными уровнями риска и доходности. В строительстве квартир нет ничего особенного.

Причина, по которой банки не занимаются бизнесом, заключается в том, что существует множество частных фирм, которые конкурируют друг с другом за бизнес. Каковы шансы, что банк со всей своей бюрократией сможет сдать квартиры дешевле, чем застройщик? На самом деле довольно низкая, и поэтому они скорее одолжат застройщику, чем будут строить квартиры сами.

Банки в бизнесе конкурируют с другими банками. Основная работа, которую они выполняют, заключается в том, чтобы отделить хорошие инвестиции от плохих. И если они могут делать это немного эффективнее, чем их конкуренты, они зарабатывают большие деньги. Например, может потребоваться всего несколько дополнительных часов, чтобы лучше проверить сделку на миллионы. В то время как в многоквартирном доме вы не сможете зарабатывать столько денег в час, даже если материалы и рабочая сила вам ничего не будут стоить.

Исторически сложилось так, что банкам было поручено относительно безопасно рисковать своими деньгами. Взамен они получают де-факто разрешение изобретать новые деньги. У них есть правила о том, какой набор активов им разрешено владеть. Спекуляции с недвижимостью относятся к другой категории, чем ипотека для кого-то с хорошей кредитной историей.

Во-вторых, ипотечные кредиты с обеспеченным активом практически всегда безопасны. Этот человек может перестать платить по ипотеке, но она обеспечена; когда это происходит, банк получает залоговое имущество (право на квартиру или дом или что там у вас).

В некотором смысле банк проигрывает только в том случае, если лицо , выплачивающее ипотечный кредит, менее кредитоспособно, чем кажется, и обеспеченный актив не может возместить его потери.

Для сравнения, лицо, выплачивающее ипотечный кредит, проигрывает, если обеспеченный актив не может возместить его убытки.

Банк защищен от риска в два раза. Более того, банк использует клиента, чтобы определить, во что инвестировать.

Решать, что делать с деньгами, дорого и трудно. Имея клиента, готового поставить на кон свою хорошую кредитную историю, и проводя комплексную проверку квартиры, Банк, по сути, использует вас в качестве консультанта, который решает, что это может быть надежной инвестицией. Большая часть риска неудачи лежит на вас, поэтому у вас есть много стимулов сделать правильный выбор.

Если бы вместо этого банк решал, какую квартиру стоит купить, кто бы решал? Сотрудник банка, чья премия в этом году зависит от нахождения «отличной квартиры для инвестиций?», но последствия неудачного выбора не проявляются в течение многих лет? Люди, продающие банку квартиры?

Такой бизнес может существовать. Есть компании по недвижимости, которые берут деньги и вкладывают их в недвижимость. Часто они занимают деньги в банках под залог существующей недвижимости и используют их для строительства новых объектов недвижимости. (Обратите внимание на то, что он защищен от существующей недвижимости; дела идут плохо, Банк получает вещи).

Косвенные инвестиции Банка в эту квартиру в существующей системе покрываются оценкой, продавцом, держателем ипотеки и системой, определяющей, что держатель ипотеки является кредитоспособным.

Банки продают риск. Они одалживают вам деньги, вы уходите и делаете с ними что-то рискованное, а они получают доход с низким уровнем риска от инвестиций в ваш кредит. Множественные такие инвестиции с низким уровнем риска обеспечивают им относительно надежный поток денег, которые они раздают своим держателям облигаций, клиентам депозитных счетов, акционерам или кому-то еще.

Когда вы берете ипотеку для этого, вы покупаете риск у банка. Вы более подвержены неудаче инвестиций, чем они. Они получают меньше прибыли, если дела идут очень хорошо.

Банки должны избегать риска по умолчанию. Они выдают ссуды людям и предприятиям после оценки их платежеспособности.

После того, как они одобряют большой кредит на проект, например, многоквартирный дом, они не отдают все деньги строителям авансом. Они дают деньги по мере достижения прогресса и следят за тем, чтобы средства не использовались ненадлежащим образом.

Нет никаких причин, по которым они не могли бы сделать все это, владея проектом, но это также открыло бы им возможность для судебных исков позже, если бы что-то было создано не для кода. Удерживая проект на расстоянии вытянутой руки, они избегают ответственности в будущем.

Основная компетенция банков заключается в том, чтобы ссужать деньги от вкладчиков и повторно ссужать эти деньги заемщикам. У них нет опыта для развития недвижимости.

У них возникают проблемы с управлением заложенной недвижимостью, поэтому им приходится продавать ее со скидкой.

Вы, кажется, недооцениваете риск этой сделки для инвесторов. Человек, покупающий жилье, счастлив заплатить 70 тысяч долларов вместо 150 тысяч долларов сейчас , и единственный риск, который они берут на себя, заключается в том, что строительная компания не сможет построить квартиру. Что бы ни происходило на рынке недвижимости через два года, они все равно сохранили разницу в цене между ценой готовых квартир и квартир в стадии строительства (которая, кстати, может быть меньше $150-70 тыс., так как эти $150 тыс. цена на горячем рынке через два года).

Однако инвестор, стремящийся заработать, рассчитывает на то, что недвижимость через два года будет стоить $150 тыс ., поэтому он дополнительно рискует, что рынок недвижимости может упасть. Если это произойдет, их окупаемость инвестиций будет значительно ниже, и вполне возможно, что вместо прибыли они получат убыток. На данный момент это становится еще одним вариантом инвестиций с высоким риском, например финансированием стартапа.