Я планирую рефинансировать ипотеку, учитывая низкие ставки в эти дни. Необходимо сделать выбор между фиксированной ставкой на 30 лет и фиксированной на 15 или 20 лет. Ежемесячный семейный бюджет может вместить любой из ипотечных платежей. В настоящее время на 30-летнем фиксированном платеже в размере 1600 долларов США.
Вариант 1. Фиксированная ставка на 15 лет с платежом в размере 2100 долларов США. Это позволит сэкономить ~ 180 тысяч долларов на общих платежах по сравнению с текущей ипотекой. В конце кредита продолжайте выплачивать 2100 долларов в качестве дополнительных платежей на пенсионные счета (IRA, HSA, акции / облигации) еще 15 лет, ожидая возврата 5-8%.
Вариант 2. Перейдите на новую фиксированную ставку на 30 лет с новым платежом в размере 1450 долларов США. Это сэкономит около 60 тысяч долларов по сравнению с текущей ипотекой. Время окупить затраты на закрытие составляет менее 4 лет, и мы ожидаем, что пробудем в доме 10-20 лет. Используйте сбережения от более низкой выплаты для увеличения отчислений на пенсионные счета, как указано выше, т. е. ~ 150 долларов в месяц в течение 30 лет. Это означает, что я должен платить по ипотеке до 79 лет, но через 30 лет 1450 долларов будут составлять гораздо меньший кусок пирога доходов.
Вопрос 1. Как рассчитать общую выгоду от каждого варианта, например = сумма (общая стоимость ипотеки в долларах ($-ve), общая стоимость инвестиций ($+ve)) за период времени? Я чувствую, что я уже на 90% пути к решению, но просто не уверен.
Вопрос 2. Упускаю ли я какие-либо явно очевидные факторы, -ve или +ve?
4 года кажется немного высоким для точки безубыточности. Одно эмпирическое правило, которое я видел, заключается в том, что вы должны рефинансировать, если вы можете снизить свою ставку на 1% или более. Я предполагаю, что вы переносите свои расходы на закрытие в новую ипотеку, что увеличивает ваш основной капитал и повышает ваш платеж, уменьшая улучшение.
Если вы можете позволить себе платить 2100 долларов в месяц, то посмотрите, сколько вы сэкономите, просто увеличив ежемесячный платеж сейчас (без рефинансирования). Это будет где-то между вашим текущим планом и 30-летним рефинансированием (поскольку вы все еще платите более высокую процентную ставку), но это может быть хорошим компромиссом без продления вашего кредита до 30 лет.
Я упускаю какие-либо явно очевидные факторы
Да - риск. Возврат IRA не гарантируется, но ваш платеж по ипотеке гарантируется. Так что, возможно , в конце концов вам будет лучше, но нет никаких гарантий. Чем длиннее ваш инвестиционный горизонт, тем выше вероятность того, что вы в конечном итоге окажетесь в лучшем положении, но это не гарантировано.
Это основная проблема с решением «инвестировать против погашения долга» — ваши ожидаемые доходы от инвестиций будут представлять собой спектр вероятностей , при котором вы, скорее всего, выйдете вперед, но есть неплохая вероятность того, что это будет неправильное решение . Чем больше определенности (меньше риска) вы хотите в своем инвестиционном портфеле, тем меньше прибыли вы можете ожидать. Только вы можете решить, готовы ли вы (и способны) пойти на такой риск.
Основные вопросы:
Какая у вас процентная ставка (до и после)?
Вы собираетесь инвестировать сэкономленные деньги?
Вы говорите, что время для погашения затрат на закрытие составляет 4 года, но что это значит? Означает ли это, что вам потребуется 4 года, чтобы вернуться к той же основной сумме, которая у вас есть сейчас? В таком случае оно того не стоит. Означает ли это, что через 4 года у вас будет один и тот же основной капитал независимо от того, рефинансировали вы его или нет? В таком случае я бы точно это сделал.
В любом случае вы, вероятно, зарабатываете гораздо больше денег, инвестируя (S&P 500), чем платите по ипотеке (вероятно, более чем в два раза), а это означает, что если вы наверняка инвестируете дополнительные деньги, вы, вероятно, намного лучше. рефинансирование (30-летний фиксированный), чем другие варианты.
Бен Фойгт
mhoran_psprep
Брайан Борчерс