Взять больше суммы в ипотеку, чем мне нужно

Я собираюсь купить дом в ближайшее время. Оплата 10% вниз. Мой кредитный рейтинг> 800. Я хотел взять дополнительные деньги в ипотеку, чтобы положить их в какой-нибудь фонд с низким индексом, например SPY. Дом будет моим основным местом жительства.

Законно ли брать дополнительные деньги в ипотеку и не использовать их для дома? Должен ли я сообщать кредитору о своем намерении получить дополнительные деньги, или я должен сказать им, что потрачу их на мебель и т. д.?

Редактировать: Многие люди думают, что я прошу совета по инвестициям, и советуют с этой точки зрения. Инвестирование — это собственный выбор DYOR. Я только спросил, законно ли это делать, и похоже, что это так.

В чем разница, по вашему мнению, между меньшим вкладом и вложением этих денег и получением дополнительных денег от кредита? Банк не выдаст вам шестизначный чек, он отправит эти деньги непосредственно титульной компании, когда вы закроете кредит. Я не вижу причин, по которым покупка за наличные была бы незаконной, но я никогда не слышал об этом. Вы можете взять ссуду на покупку, а затем вернуться и сделать возврат наличных через некоторое время, если у вас есть капитал, но, опять же, это, вероятно, не отличается от простого внесения меньшего количества денег.
Единственная существенная разница, которую я вижу, заключается в том, что ипотечная программа требует отношения кредита к стоимости менее 90%. Но если это так, они не собираются давать вам часть кредита, потому что тогда отношение вашего кредита к стоимости будет выше, чем 90%.
@JustinCave Один из моих друзей сказал, что взял дополнительную сумму в ипотеку, чтобы купить мебель и т. Д. Вот откуда у меня появилась эта идея. Если я возьму дополнительно 50 тысяч по ипотечному кредиту, сказав, что это на модернизацию дома, разве они не дадут эти 50 тысяч непосредственно мне?
@NRL - маловероятно. Конечно, вы можете структурировать договор купли-продажи так, чтобы продавец включал мебель или другие товары, и вы могли включить это в сумму кредита. Но ваша оценка не будет включать эту мебель (поскольку у банка не будет ипотечного кредита на мебель), и ни один банк не выдаст вам чек на 50 тысяч долларов при закрытии сделки, если ваши 10% предоплаты не превышают 50 долларов. k (в этом случае вы окажетесь в том же положении, как если бы вы оставили 50 тысяч долларов наличными и сделали меньший первоначальный взнос). Если вы получаете обратно больше, чем вкладываете, ваш кредит к стоимости будет> 100%
то, что банки узнали в 2008 году, является очень, очень плохой идеей, которая привела к банкротству многих банков.
Обратите внимание, что вы можете потерять все налоговые вычеты по процентам, взяв наличные в ипотеке.
Если у меня есть 200 тысяч долларов в банке и я хочу купить дом за 500 тысяч долларов, мне нужно занять всего 300 тысяч долларов. Тем не менее, я мог бы взять взаймы 400 тысяч долларов, чтобы иметь некоторый капитал для ремонта и т. д. В разговорной речи я мог бы описать это как «взять больше взаймы для оплаты других расходов», хотя с точки зрения банка у меня все еще есть разумный LTV.
Конечно, это стоит делать только в том случае, если ваши инвестиции гарантируют вам больший доход, чем ваш банк гарантирует, что они будут взимать с вас проценты?
Это похоже на образ мышления, который «пытается победить систему». Когда вы делаете такие попытки, у системы часто есть неожиданные способы победить вас.
Помимо фискальной глупости этой идеи, как банк согласится на это? Дом является гарантией кредита - если вы не можете заплатить, они получают дом. Если вам дадут дополнительную ссуду, а вы не сможете заплатить, дома не хватит, чтобы покрыть завышенную ссуду, и банк потеряет деньги. «Банк теряет деньги» — фраза, которой нет в лексиконе менеджера банка.
@OscarBravo Я не обращался за советом по инвестициям, и от кредитора зависит, дадут ли они дополнительные деньги или нет. Есть такая штука, как кредитный рейтинг, который говорит банку, насколько я надежный заемщик.
Я думаю, что этот вопрос является просто непониманием того, как определяется сумма ипотеки. Обычно вы не можете просто взять дополнительную ипотеку, если только продавец не согласится тайно вернуть вам деньги. Титульная компания занимается всеми проверками.
@ТТТ Это возможно. Я собираюсь проверить с кредитором.
@NRJ Не беспокойтесь о законности - банк не будет делать ничего незаконного, и вы, очевидно, будете честны с предоставленной вами информацией. Так что, если они согласны, и вы честны заранее, это законно. Проблема в том, что вы съели банковскую гарантию на недвижимость. Если ваши инвестиции идут на спад, а затем вы не можете платить по ипотеке, банк будет должен больше, чем он может получить за дом (после затрат и т. д.). Это означает, что они теряют деньги. Банки не хотят даже мечтать о том, чтобы приблизиться к потере денег...
Даже если вы не спрашиваете инвестиционного совета, ответ все равно будет «это ужасная идея, пожалуйста, не делайте этого». Пожалуйста, смотрите: Что такое проблема XY?

Ответы (7)

Это законно, да. Будет ли это предлагать ваш банк? Вероятно, нет, особенно если вы уже говорите о снижении только на 10%. Наиболее распространенный способ это достигается с помощью кредитной линии Home Equity. Вы вкладываете деньги, а затем берете кредит (обычно под чуть более высокую процентную ставку) на имеющийся у вас капитал. Будут ограничения на общее соотношение кредита к стоимости. Кроме того, ваша процентная ставка будет расти, чем меньше вы положили. Что-то, о чем следует подумать, пытаясь рассчитать, принесут ли инвестиции более высокую прибыль, чем выплата процентов по кредиту.

Получение наличных гораздо более распространено во время рефинансирования, чем при первоначальной ипотеке, но опять же зависит от соотношения вашего кредита к стоимости. Опять же, вы берете кредит под существующий капитал.

Еще кое-что, что следует учитывать: будете ли вы платить PMI (ипотечное страхование), потому что вы вносите менее 20% первоначального взноса? Кажется, это съело бы вашу теоретическую прибыль от инвестиций.

На самом деле я бы с подозрением отнесся к банку, который будет давать деньги в долг по такой схеме. Для банка нет смысла быть под водой на ипотеке. Любой банк, который предложит это, что-то замышляет...

Как уже отмечали другие, это плохая идея. Просто возьмите маржинальный кредит у своего брокера, если вы действительно хотите торговать акциями с кредитным плечом. Именно для этого они предназначены. Я предупрежу вас, что они могут быть очень рискованными.

Однако не связывайте свой дом своими рискованными инвестициями, это похоже на рецепт катастрофы.

Согласованный. Имущество прочно, как кирпичи, инвестиции могут привести к потере денег. Что произойдет, если ОП потеряет значительную прибыль после того, как вложил чужие деньги? "Рецепт катастрофы" - фантастическая формулировка

Есть некоторые 103% ипотечных программ, которые я нашел. До обвала рынка жилья 2000-х годов было больше. Эти программы предназначены для покрытия стоимости дома плюс расходы на его закрытие. Они делают это, имея первичную ипотеку и вторую ипотеку. Эта вторая ипотека дороже, но если вы бросите на нее деньги, вы сможете погасить ее быстрее.

Есть и другие программы, где можно получить деньги на покупку дома и деньги на ремонт одновременно. Кредитор предполагает, что ремонт повысит стоимость дома. У них есть процедура, позволяющая убедиться, что вы действительно сделаете ремонт.

то, что вы предлагаете, - это сохранение наличных денег, чтобы иметь возможность инвестировать, как правило, путем ограничения суммы первоначального взноса. Затем у вас может быть единовременная сумма для инвестирования. Конечно, если вы заимствуете более 80%, у вас будут затраты PMI.

Кредитор редко дает вам более 100% стоимости дома, а затем говорит, что вы можете делать со средствами все, что захотите.

Законно ли брать дополнительные деньги в ипотеку и не использовать их для дома?

Есть две юридические проблемы:

  • Если вы и продавец вступили в сговор, чтобы покупная цена казалась выше, а затем дали вам дополнительные средства, это было бы мошенничеством. Другими словами, возьмите дом за 500 тысяч и сделайте так, чтобы документы показывали, что он стоит 600 тысяч; что делает 80% суммы кредита 480K вместо 400K. Это будет мошенничество с кредитами.

  • Проценты по суммам кредита, которые не относятся к затратам на приобретение дома, не подлежат налогообложению. Таким образом, доходы от кредита, которые вы инвестируете, не будут облагаться налогом как расходы на жилье. Если вы также совершили мошенничество с кредитами, чтобы оно выглядело законным, вы можете добавить налоговое мошенничество к совокупности обвинений.

Теперь, если вы нашли кредитора, и они разрешили это, и вы должным образом задокументировали это в своих налогах, это не было бы незаконным.

В подавляющем большинстве случаев ипотечный кредитор полагается на стороннюю оценку для определения стоимости имущества для целей LTV, а не на цену покупки. Таким образом, такое завышение покупной цены даже не является хорошим способом обмануть кого-либо, это просто повышает вероятность того, что вам вообще не одобрят кредит. Если бы он прошел, вы бы купались в налогах и комиссионных с добавленной суммы.

Подумайте об этом с точки зрения банка. Когда они дают вам кредит, они хотят получить от него прибыль. Теперь то, сколько они получают (в среднем) от ссуды фиксированной продолжительности, зависит в основном от двух факторов: процентной ставки и риска не получить часть или все свои деньги обратно.

Процентная ставка — это то, что они контролируют, в то время как риск более или менее зависит от типа кредита (например, ипотечный или потребительский кредит) и от того, насколько надежным они считают вас, когда дело доходит до платежа (например, доход, предыдущие сделки и прочая задолженность в виде кредитного рейтинга и так далее). Таким образом, если риск высок, они будут взимать более высокие проценты, чтобы компенсировать это (или откажутся давать вам кредит), в то время как для низкого риска проценты также должны быть ниже, иначе вы пойдете к конкуренту. вместо.

Теперь причина, по которой ипотека обычно имеет низкую процентную ставку, заключается в том, что для них это инвестиции с низким уровнем риска, потому что в качестве обеспечения используется дом. Даже если вам каким-то образом удастся обанкротиться, они все равно смогут вернуть свои деньги, продав дом. Так что с этой точки зрения их не волнует, на что вы используете деньги или сколько вы платите. Единственное, что их волнует, это то, что есть непроницаемые документы, которые позволяют им вернуть все долги, продав ваш дом, если им придется.

Все остальное лишь следствие. Например, они отправят деньги напрямую продавцу не потому, что эти деньги нужно использовать специально для этого, а просто потому, что обе транзакции должны произойти одновременно. Они не хотят раздавать деньги до того, как вы станете владельцем дома, и продавец не даст вам его, пока деньги не появятся. В частности, они хотят быть уверены, что смогут продать дом дороже, чем вы им должны.

Если учесть расходы, связанные с продажей дома, и возможные пропущенные платежи по процентам, то в конечном итоге вы должны им больше, чем первоначальный кредит. Точно так же дом может потерять в цене из-за отсутствия обслуживания или общего плохого рынка недвижимости. Отсюда и первоначальный взнос. Чтобы покрыть эти возможности, они просто хотят, чтобы общая сумма кредита была ниже той, за которую продается дом, чтобы убедиться, что они могут вернуть все. Тогда ваш первоначальный взнос просто покрывает разницу.

Теперь это, наконец, возвращает нас к вашему вопросу. Если вы хотите взять больше денег, чтобы инвестировать их куда-то еще, разница между суммой кредита и ценой дома становится меньше. Таким образом, банк подвергается более высокому риску не получить свои деньги обратно, и, чтобы компенсировать это, они увеличат ваши процентные ставки. Подумайте об этом: с точки зрения банка, получение дополнительных 5% от покупной цены за что-то еще идентично тому, что вы просто получаете кредит с 5% первоначальным взносом вместо 10%.

Они все еще могут захотеть это сделать, но чтобы компенсировать риск, они соответственно увеличат процентную ставку. Возможно, это сработало бы при переходе с 60% до 40% первоначального взноса, но при такой близости к полной цене покупки дополнительный риск для них будет почти таким же высоким, как для необеспеченного кредита, поэтому вы вряд ли получите прибыль от этого.

Я дам вам короткий ответ.

Да, законно брать больше, чем вы считаете нужным. Вы можете инвестировать свои сбережения по своему усмотрению.

С чисто финансовой точки зрения вам нужно спросить себя, что лучше для вас, если ваше богатство будет привязано к фондовому рынку или к вашему дому.

Если прошлое является каким-то руководством к будущему, акции И недвижимость, вероятно, будут хорошо себя чувствовать в ближайшие годы, поскольку процентные ставки ниже, чем они были после финансового кризиса.

Удачной покупки :-)

Законно брать сколько угодно. Хитрость заключается в том, чтобы найти кредитора, достаточно глупого, чтобы одолжить вам деньги для игры на фондовом рынке, зная, что вы новичок. Ни один банк не предложил бы наличные деньги OP в обстоятельствах, которые он описал. Что касается ваших гаданий о рынке, в сегодняшние смутные времена?, это просто принятие желаемого за действительное.

Это не редкость в Канаде. У нас есть ипотека на дом в сочетании с HELOC, который колеблется, но всегда остается около 80% стоимости дома. По мере выплаты ипотечного кредита лимит HELOC увеличивается, и мы затем используем его для инвестирования в ETF, выплачивающие дивиденды. Эти дивиденды затем используются для выплаты ипотечного кредита (также называемый маневром Смита). Это более быстрый способ погасить ипотечный кредит и сделать проценты не облагаемыми налогом (чего нет в Канаде, как в США).

На самом деле не так уж редко приходится брать дополнительные деньги при получении ипотечного кредита на дом. Но причина, как правило, не в том, чтобы инвестировать его. Причина в том, что переезд стоит дорого. Вам понадобятся деньги на:

  • Ремонт вашего нового дома по вашему вкусу
  • Ремонт вашего старого дома, чтобы его можно было продать / успокоить арендодателя
  • Перемещение всех ваших вещей
  • Покупка новой мебели
  • Оплата двух домов во время переезда из одного в другой
  • Так много мелочей, о которых вы не подумали

Вы будете удивлены, как быстро вы сможете сжечь пару тысяч долларов, переезжая в новый дом.

Банки знают это, поэтому они будут готовы дать вам немного больше, чем вам нужно. Но после того, как вы получили деньги, никто не будет проверять, на что вы их на самом деле тратите.

Взять больше суммы в ипотеку, чем мне нужно
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v