Делает ли более крупный первоначальный взнос более сильным предложение?

В том, что сказал ваш риелтор, есть доля правды.

Продавец снимает дом с рынка после того, как предложение принято, но контракт зависит, среди прочего, от покупателя, обеспечивающего финансирование. Меньший первоначальный взнос может означать более высокую вероятность неудачи. Покупатель может пройти через FHA, VA или другие программы, которые имеют дополнительные ограничения. Если покупателю не удается обеспечить финансирование, продавец теряет недели и месяцы.

На рынке продавца это может быть важным фактором, влияющим на то, как ваша ставка будет воспринята продавцом. Иногда это даже помогает раскрыть ваш кредитный рейтинг по той же причине.

Конечно, для вашей ситуации вам придется оценить, так ли это. Конечно, не позволяйте своему риелтору заставлять вас делать то, что вам не нравится.

Редактировать:

1. Более высокий первоначальный взнос также помогает в ситуации, когда оценка дома не приносит результатов.

2. Как отметил @Dilip Sarwate, конкретная область, которая вас интересует, вероятно, является рынком продавца, что дает продавцам больше рычагов при выборе ставок. При прочих равных условиях, если вы являетесь продавцом, у которого есть несколько предложений по одинаковой цене, вы бы выбрали предложение со скидкой 20% или 5%?

3. Хотя у риэлторов действительно есть свои мотивы как можно быстрее протолкнуть сделку, продавцы также могут быть в той же лодке. Одним платежом по ипотеке меньше для многих не является тривиальным.

Это сложный вопрос, поскольку у каждой вовлеченной стороны разные интересы. Опять же, проявите должную осмотрительность, получите образование и принимайте обоснованные решения.

Во-первых, позвольте мне сказать, что вы должны воспринимать все , что говорит ваш агент, с недоверием. У Freakonomics была отличная статья, в которой обсуждалась математика, стоящая за мотивацией агента по недвижимости.

В нем описывается продавец дома, пытающийся получить, скажем, 400 тысяч долларов. С комиссией в размере 6% 24 тысячи долларов будут разделены между риелторским офисом продавца и риелторским офисом покупателя. В конце концов торговый агент получает 6000 долларов (или около того). Как продавец, если я соглашусь на 380 тысяч долларов, мой риэлтор выиграет всего 300 долларов, получив в нетто 5700 долларов. Но цена продажи на 20 тысяч долларов ниже, и я только что потерял почти 19 тысяч долларов после выплаты комиссии.

Агент будет иметь естественную цель увеличения объема, а не получения последнего доллара от покупателя. Возврат продавцу последних 20 тысяч долларов обойдется риэлтору в гораздо более чем 300 долларов за то, что он удерживает дом на рынке и ждет лучшего предложения.

Продавцы могут использовать авансовый платеж как один из способов оценить вероятность провала финансирования, но это в лучшем случае приблизительная оценка, потому что в случае банковского финансирования банку требуется столько же времени для оформления документов для получения 3%-ного авансового платежа. или скидка 20%. Покупателю так же легко претендовать или не претендовать на тот или иной кредит. Есть молодые пары с большими доходами и без долгов, которые пренебрегают требуемым соотношением предполагаемого долга к доходу, но не накопили огромные 20% первоначального взноса. Кроме того, есть те, кто откладывал годами, даже имея 30%, но их доход все еще не соответствует их требованиям.

Предложение будет зависеть от финансирования, в любом случае. Это покажет, что вы вносите XX долларов в качестве первоначального взноса, а окончательная транзакция зависит от того, одобрит ли вас ваш банк.

В том, что ваш риэлтор сказал о рынке жилья в Джерси-Сити, штат Нью-Джерси, есть доля правды . Это «горячий» район с большим количеством дорогих квартир, скупаемых людьми, работающими на Уолл-Стрит в Нью-Йорке (очень легко добраться на поезде и т. д.), и во многих случаях предложения о покупке могут превышать просьбы .цена значительно. Как бы то ни было, проблема с принятием более высокого предложения, но меньшего первоначального взноса заключается в том, что, когда кредитор покупателя оценивает недвижимость, оценка может оказаться ниже, и покупателю, возможно, придется придумать разницу или принять более высокая процентная ставка, или ему вообще будет отказано в ссуде, если кредитор считает, что покупатель, вероятно, не выполнит свои обязательства по ссуде, потому что его кредитоспособность недостаточна для поддержки ежемесячных платежей. Так что продажа может сорваться.

Предположим, что недвижимость выставлена ​​на продажу за 500 000 долларов, и рассмотрим две заявки: одну на 480 000 долларов с первоначальным взносом 30% (144 000 долларов) и другую на 500 000 долларов с первоначальным взносом 20 % (100 000 долларов). Если недвижимость оценивается, скажем, в 450 тысяч долларов, а кредитор не желает ссудить более 80% этой суммы (360 тысяч долларов), то покупатель № 1 в порядке; необходимо только занять 480 000 долларов – 144 000 долл. США = 336 000 долларов США, в то время как покупателю № 2 необходимо внести еще 40 000 долларов первоначального взноса, чтобы иметь возможность получить кредит, или его могут попросить заплатить более высокую процентную ставку, поскольку кредитор будет ссужать более 80% оценочной стоимости и т. д. Конечно, кредитор Покупателя № 2 может использовать другого оценщика, чья оценка может быть выше и т. д., но оценки обычно находятся в пределах одного и того же приблизительного уровня. Кроме того, агенты хорошего продавца могут сделать хорошие оценки того, какой, вероятно, будет оценка. и если запрашиваемая цена больше, чем оценка агентом оценочной стоимости, то агенту по продаже может быть выгодно рекомендовать принять более низкое предложение с более высоким первоначальным взносом, а не более высокое предложение с меньшим первоначальным взносом. Продажа, скорее всего, состоится, и почти наверняка 6% от 480 тысяч долларов (3%, если есть агент покупателя) на руках через 30 дней стоят больше, чем хороший шанс ничего не получить по истечении 15 дней. когда ипотека отклонена, в течение которого дом был снят с продажи на том основании, что продажа находится на рассмотрении.

Если вам действительно нравится дом, вам нужно решить, сколько вы готовы за него заплатить, и соответствующим образом скорректировать свое предложение, помня о том, что агент вашего покупателя рекомендует в качестве суммы предложения (чем выше цена, тем больше комиссия агента). , сколько денег вы можете позволить себе внести в качестве первоначального взноса (не забывайте о затратах на закрытие, включая баллы , которые, возможно, придется заплатить), и что в вашем письме с предварительным одобрением говорится о том, какую сумму ипотечного кредита вы можете себе позволить. Если вы Покупатель №1, у вас есть письмо с предварительным одобрением на сумму 360 000 долларов США и у вас достаточно сбережений для первоначального взноса в размере до 150 000 долларов США, и если вы (или ваш супруг!) действительно, действительно,вам нравится это место и вы не можете представить себе жизнь в каком-либо другом месте, тогда вы можете предложить 500 тысяч долларов со скидкой 30% (и выбить другое предложение из воды). Вы даже можете предложить более 500 тысяч долларов, если хотите. Но, это личное решение.

То, что сказал ваш риэлтор, совершенно верно в том смысле, что для Y > Z предложение по цене X долларов при снижении цены на Y лучше, чем предложение по цене X при снижении цены на Z. В определенной степени верно, что при W > X продавец сочтет предложение по цене X с понижением цены на Y более привлекательным, чем предложение по цене W с понижением на сумму Z, но это зависит от того, какова оценка. скорее всего, и рекомендации агента продавца.

Существует много вашей финансовой информации, которую агент по продаже обрабатывает в ходе сделки с недвижимостью, включая, помимо прочего, ваше письмо с предварительным одобрением, в котором указывается, какой может быть максимальная цена покупки. Затраты на закрытие и процентная ставка не являются деталями, которые они могли бы узнать, если бы вы не сообщили им об этом, учитывая, что это делается после того, как вы вступаете в силу.

Я согласен с xiaomy в том, что, хотя в абсолютном денежном выражении более высокая сумма всегда должна быть более привлекательной, торговый агент хочет, чтобы сделка прошла как можно более гладко. Поскольку контракты расторгаются из-за того, что новые покупатели не проходят ипотечное страхование, в интересах продавца - и, следовательно, в интересах агента продавца - чтобы покупатель не создавал таких препятствий. Поскольку более высокий первоначальный взнос является сигналом для этого, то я могу понять, почему это было бы более привлекательным.