Чем выгодны инвестиции в недвижимость, если недвижимость со временем обесценивается?

Когда вы покупаете недвижимость, дом или здание каждый год дешевеют (они обесцениваются), подобно тому, как вы выезжаете из гаража на новой машине. Однако именно земля со временем дорожает.

По мере того, как земли становится меньше, стоимость земли в этом районе будет расти в цене, как и земля в востребованных районах. Если больше людей захотят жить в том или ином пригороде, стоимость земли будет расти из года в год. Иногда обустроенные участки с домами, построенными в 1980-х годах или даже раньше, могут стоить намного дороже, чем недавно построенные участки. Это сводится к спросу и предложению земли и домов в конкретном районе. Вы даже можете столкнуться с ситуацией, когда ветхий ветхий дом в очень популярном пригороде продается дороже, чем новенький дом в менее популярном соседнем пригороде.

Недвижимость может быть как очень хорошей инвестицией, так и очень плохой инвестицией. Это может во многом зависеть от решений, которые вы принимаете при покупке инвестиционной недвижимости. Первое, с чем вам нужно определиться, это местонахождение недвижимости. Если вы покупаете недвижимость в хорошем районе, который пользуется большим спросом, вы можете получить хороший капитал и прибыль от аренды в долгосрочной перспективе. Если вы покупаете плохо в районе, в котором никто не хочет жить, у вас могут возникнуть проблемы с его сдачей в аренду или вы сможете сдать его в аренду только плохим арендаторам, которые наносят ущерб, и вы можете не получить никакого прироста капитала в течение многих лет.

Второе, что вам нужно решить, это когда в цикле недвижимости вы покупаете недвижимость. Если вы покупаете в нужное время, вы можете получить более высокую арендную плату и получить быстрый прирост капитала за относительно короткое время. Могу привести личный пример этой ситуации. Я купил дом (в Австралии) в 2007 году за 240 000 долларов, в то время, когда проценты были самыми высокими (9%), никто не покупал недвижимость, а арендная плата росла (при низком уровне вакантных площадей). Сегодня, восемь лет спустя, мы получаем арендную плату в размере 410 долларов в неделю, а дом по соседству (в худшем состоянии, чем наш) был выставлен на продажу по цене от 500 000 до 550 000 долларов (большинство домов в этом районе продавались в течение этого года за свыше 500 000 долларов). Так что можно сказать, что наш дом увеличился более чем вдвое за 8 лет. Однако, еще несколько месяцев назад дома продавались в течение 2 недель после внесения в список. Однако дом по соседству был выставлен на продажу более месяца и не вызывал особого интереса. Таким образом, из этого можно сделать вывод, что в 2007 году мы покупали в нижней части рынка, а сейчас находимся в верхней части рынка.

Вам также необходимо помнить, что в разных регионах страны могут быть разные циклы собственности, поэтому в одной и той же стране существует не один цикл собственности, а множество циклов собственности.

Как указывали некоторые другие, важно помнить о разнице в рыночной стоимости и бухгалтерской стоимости.

Чтобы упростить ситуацию, балансовая стоимость - это единственный объект, который конкретно обесценивается ... в мире бухгалтерского учета случается попытаться определить время «когда я использовал долгосрочный актив?» с «когда я получил ценность от этого актива?»

Для дома правительства обычно позволяют владельцам требовать амортизации здания в течение установленного периода времени. Это не повлияет на стоимость дома при перепродаже.

Точно так же для коммерческой недвижимости правительства устанавливают законы о том, как физическое лицо или компания могут рассчитать время «использования» этого актива по сравнению с их бухгалтерским учетом. Некоторые компании могут иметь полностью амортизированные («нулевые затраты») активы, которые все еще очень продуктивны.

Рыночная стоимость недвижимости получена из 3 конкретных источников:

1. Стоимость в торговле (подумайте, сколько я могу продать по сравнению с сравнениями?)
2. Ценность использования (подумайте, сколько покупатель может заработать, используя актив?)
3. Доходный подход (подумайте конкретно о денежных потоках)

Стоимость в торговле — это оценка стоимости, которую другие готовы заплатить за аналогичный актив. Вот почему вы можете купить дом сегодня, и на «нормальном» рынке тот же самый дом должен стоить такую ​​же сумму денег в будущем.

Ценность использования может быть более интересной... здесь фермер может извлечь 100 000 долларов в год из 10 акров земли. Но по мере развития региона производственная компания может получать 300 000 долларов в год с тех же 10 акров земли. Компания может выкупить фермера по «справедливой» цене (> 100 000 долларов в год) и при этом получить чистую прибыль от инвестиций.

Доходный подход , как правило, фокусируется на свойствах, которые имеют денежный поток, но может быть адаптирован к другим оценкам имущества. Он оценивает текущее «экономическое обоснование» для любой собственности с учетом снижения стоимости денег, общей стоимости инвестиций и ожидаемой стоимости от любых доходов.

Помните, что рыночная стоимость — это очень просто цена, которую вы могли бы получить, если бы продали актив в определенный момент времени. Это редко рассматривается с точки зрения «насколько это упадет?».

Балансовая стоимость — это бухгалтерское упражнение, которое ежегодно снижается на установленную сумму, потому что это означает, что вы можете оценить «стоимость» владения активом по сравнению с ценностью, которую он генерирует в определенный период времени.

Одна из причин этого заключается в том, что многие люди просто не позволяют своим домам гнить и разрушаться. Если вы говорите о доме, построенном в 1980 году и оставленном незанятым и необслуживаемым в течение 35 лет, он, вероятно, будет в довольно плохом состоянии.

Но домовладелец, как правило, хочет сохранить свой дом и поддерживать его в хорошем состоянии, поэтому он вкладывает средства в такие вещи, как новые крыши, сайдинг, водосточные желоба, окна, покраску, дезинсекторы, новые печи, водонагреватели, кондиционеры и т. д. Все это стоит денег (и для целей налогообложения часто может быть учтено в основе стоимости дома при его продаже), но поддерживает стоимость собственности. Небольшая дыра в крыше может быть довольно дешевой в ремонте, но если оставить ее без ремонта, она может в конечном итоге привести к гниению большей части здания, что сделает конструкцию практически бесполезной. Если машина врезается в вашу гостиную, вы обычно не оставляете ее там; большинство людей восстанавливают повреждения.

Нередко в некоторых районах есть 100-летние дома (или 300+ летние дома в некоторых странах), которые изначально были хорошо построены и в промежуточном состоянии содержались в хорошем состоянии.

Люди также ремонтируют свои дома, снося устаревшие конструкции и оборудование, а иногда строят новые пристройки, террасы, веранды и т. д. Это также делает недвижимость более привлекательной и увеличивает ее стоимость.

Все дело в стоимости земли. Структура всегда стоит ровно столько, сколько будет стоить построить новую (за вычетом затрат на снос).

В некоторых других ответах упоминается об этом, но я хочу выделить это личным анекдотом.

У меня есть недвижимость в студенческом городке среднего размера в США. Его текущая стоимость примерно столько, сколько мы заплатили за него 9 лет назад. Но мне все равно, потому что я, вероятно, никогда не продам его. Этот дом стоит около 110 000 долларов, но арендная плата составляет 1500 долларов в месяц. Это хорошая инвестиция. Если вы возьмете доход от аренды и увеличение собственного капитала за счет выплаты ипотечного кредита (за вычетом обслуживания), доход от первоначального взноса будет очень хорошим.

Я не упомянул бумажные убытки, связанные с амортизацией, так как это довольно специфично для США: в других юрисдикциях законы другие, но, по крайней мере, в течение первых двух лет мы показывали убытки, зарабатывая деньги. Таким образом, есть и налоговые преимущества (по крайней мере, в настоящее время эти законы также меняются со временем).

Существует большая разница между инвестированием в недвижимость с целью повышения ее стоимости и инвестированием с целью получения дохода. Даже в этих категориях есть ниши, которые могут сильно различаться: коммерческая или жилая, модная, зона отдыха/туризма и т. д. У каждой есть свое место, но убедитесь, что вы не путаете трюизм, предназначенный для одного типа инвестиций в недвижимость, с применимо к инвестированию в недвижимость в целом.

Я только что прочитал это:

Жилье и инфляция

С поправкой на инфляцию цена дома увеличилась незначительно. Лучшей инвестицией был бы ETF, который покупает акции REIT. Вы будете инвестировать в недвижимость, но можете получить деньги и уйти в любое время.

Вот список mREIT:

Биржевая диаграмма REIT

Есть много разных причин для покупки недвижимости, и важно проводить различие между коммерческой и жилой недвижимостью. Исторически владение недвижимостью было частью американской мечты по многим причинам.

Но, чтобы ответить на ваши вопросы, стоимость не зависит от возраста здания (хотя это может быть в историческом районе). Кроме того, цена чего-либо и его ценность могут быть или не быть напрямую связаны для каждого отдельного покупателя/владельца (потому что это становится субъективным). Некоторые здания могут потерять свою ценность с течением времени, но это зависит от множества факторов (площадь, состояние здания, общая экономия и т. д.), поэтому не так просто дать конкретный ответ на общий вопрос.

Перед тем, как купить недвижимость, помимо всего прочего, важно определить, почему вы хотите купить эту недвижимость (что будет для вас основным назначением). Это поможет вам определить, следует ли вам покупать старую или новую недвижимость, но это меркнет по сравнению с тем, будет ли недвижимость сохраняться и расти в цене. Также, если вы ищете инвестиции, обратите внимание на REIT (инвестиционный фонд недвижимости). Это может быть здорово. Почему? Потому что на самом деле вам не нужно нести ипотеку. Это делает его идеальным для людей, которые хотят владеть собственностью, но не должны иметь дело с повседневными тонкостями ответственности за владение недвижимостью... например, с ростом стоимости. Важно отметить, что стоимость покупки и стоимость владения — две разные вещи, но неизменно связанные при покупке чего-либо в материальных слоях нашего мира. Вы можете найти публично торгуемые REIT на основных фондовых биржах. Надеюсь, это поможет.

Недвижимость не является хорошей инвестицией. На самом деле, легко доказать, что это наихудшая инвестиция, какую только можно себе представить :

Представьте, за чашкой кофе или бокалом вина мы говорим об инвестициях. Тогда, может быть, кто-то из нас, скажем, ты, скажет:

«Привет, у меня есть идея. Мы всегда говорим о хороших инвестициях. Что, если мы придумаем наихудшую инвестицию, какую только можем построить? Как это может выглядеть?»

Ну, а теперь посмотрим (вытаскивая наш разлинованный желтый блокнот), составим список. Чтобы быть действительно ужасным:

• Это должен быть не просто начальный этап, а, если мы все сделаем правильно, неуклонно продолжающееся истощение денежных резервов владельца.
• Он должен быть неликвидным. Мы сделаем то, на что уйдут недели, нет — подождите — даже лучше, месяцы времени и усилий, чтобы купить или продать.
• Покупка и продажа должны быть дорогими. Мы добавим очень высокие транзакционные издержки. Скажем, 5% комиссионных за сделку, приход и уход.
• Это должно быть сложно купить или продать. Таким образом, мы можем получить множество дополнительных сборов, отчетов и документов, за которые мы можем взимать плату.
• Он должен генерировать низкую отдачу. Конечно, не больше, чем уровень инфляции. Может быть, немного меньше.
• Его следует использовать! О, о, это здорово! Вот как мы заставим людей проглотить эти низкие доходы! Если цена немного поднимется, кредитное плечо увеличит это, и люди убедят себя, что это действительно хорошая инвестиция! Нет, не беспокойтесь об этом. Большинство никогда даже не подумает, что кредитное плечо также очень рискованно и может так же легко уничтожить их.
• Он должен быть заложен! Еще одна прелесть кредитного плеча. Мы можем взимать проценты по кредитам. Да, и, приложив немного больше усилий, мы легко сможем убедить людей, которые покупают эту вещь, занять деньги под нее более одного раза.
• Это должно быть непродуктивно. Пока мы говорим о процентах, давайте удостоверимся, что инвестиции, которые мы создаем, никогда не окупятся. Никаких дивидендов, разумеется.
• Он должен быть неподвижен. Если мы сможем привязать его к одному географическому месту, мы можем быть уверены, что в любой момент времени на него будет существовать лишь крошечная группа потенциальных покупателей. Иногда, а кое-где и вовсе нет!
• Она должна быть подчинена судьбе одной страны, одного штата, одного города, одного города… Нет! Один район! Представьте, если бы наши инвестиции могли каким-то образом связать своего владельца с судьбой одного узкого места. Риск может быть огромным! Закрывается завод. Въезжает уличная банда. Правительство сходит с ума от налогов. Рядом происходит экологическая катастрофа. У нас может быть инвестиция, которая не только сокрушает собственный капитал ее владельцев, но и делает это, даже когда они теряют работу и доход!
• Это должно быть что-то, что привязывает своего владельца к одному географическому району. Это ограничит их возможности и заставит их подчиняться своим работодателям!
• Это должно быть дорого. В идеале мы сделаем его настолько дорогим, что он будет составлять непропорционально большой процент от собственного капитала человека. Ничто не сравнится с сокращением диверсификации для увеличения риска!
• Иметь тоже должно быть дорого! Давайте удостоверимся, что эти инвестиции требуют бесконечного парада ремонтов и обслуживания, без которых они рассыплются в прах.
• Он должен быть хрупким и легко повреждаться погодными условиями, огнем, вандализмом и т.п.! Теперь мы можем добавить дорогую страховку, чтобы покрыть эти риски. Убедившись, конечно, что плохие вещи, которые, скорее всего, произойдут, на самом деле не охвачены. Не волнуйтесь, мы похороним это мелким шрифтом или, может быть, просто возьмем за это дополнительную плату.
• Это тоже должно облагаться большими налогами! Давайте подключим к этому федералов. Если она вырастет в цене, мы продолжим и обложим налогом эту прибыль. Если он упадет в цене, должны ли мы предложить балансирующий налоговый вычет на убыток, как и в случае с другими инвестициями? Неа.
• Надо еще больше обложить налогом! Не будем забывать о нашем штате и местном самоуправлении. Зачем ждать, пока эта инвестиция будет продана? В отличие от других инвестиций, давайте облагать налогом каждый год. О, и давайте повышать эти налоги каждый раз, когда они растут в цене. Опускать их, когда он идет вниз? Не глупи.
• Это должно быть что-то, чем вы никогда не сможете владеть. Поскольку мы собираемся дать правительству право ежегодно облагать налогом эти инвестиции, «владеть» ими будет то же самое, что издольщина. Мы позволим им работать на нем, обслуживать его, оплачивать все расходы, связанные с ним, и пока они будут платить свою ежегодную арендную плату (ой, я имею в виду налоги), мы позволим им оставаться в нем. Если только мы не решим, что хотим этого.
• Для этого мы сделаем его предметом выдающегося домена. Знаешь, если мы решим, что вместо того, чтобы получать нашу ренту (черт возьми! Я имею в виду налоги), мы лучше просто заберем ее у них.

-- Почему ваш дом - ужасная инвестиция

Есть много веских причин, чтобы владеть домом, но ключевое слово здесь — «дом». Владение жильем в качестве инвестиционной собственности — ужасная идея, и любой, кто делает это, особенно сейчас, когда рынок снова выглядит так бурно (или, лучше сказать, тем не менее, поскольку последний пузырь так и не лопнул полностью и не очистил рынок). лежащей в основе системной нестабильности) — идиот.

И даже после того, как текущий пузырь на рынке жилья лопнет, это, вероятно, останется плохой идеей на десятилетия. Мы никогда не вернемся к началу 2000-х по основным причинам спроса и предложения: поколение бэби-бумеров уходит на пенсию, стареет и вымирает, они вряд ли будут намного больше покупать жилье, и ни одно поколение после них не настолько велики, насколько они есть, что означает избыток предложения и слабый спрос на весь обозримое будущее.

Недвижимость на самом деле обесценивается каждый год по нескольким причинам. Одна из причин заключается в том, что старая собственность не соответствует современному уровню техники и поэтому не может конкурировать с новейшими свойствами, например, энергоэффективность может быть устаревшей. Вторая причина заключается в том, что имущество стареет и, таким образом, более вероятно, что оно требует дорогостоящего ремонта.

Я где-то читал, что реальное обесценивание имущества, если его практически не обслуживать (т.е. делаются только те ремонты, которые должны быть выполнены в обязательном порядке), составляет около 2% в год, но сейчас не помню источник. Однако,

• Инфляция составляет 2% в год, поэтому, если вы оставляете недвижимость практически без обслуживания, вы можете ожидать, что ее номинальная стоимость останется примерно постоянной.
• Практически никто не оставляет недвижимость без присмотра. Недвижимость поддерживается и обновляется, и это увеличивает стоимость собственности, поэтому вы можете ожидать, что хорошо обслуживаемая недвижимость сохранит не только свою номинальную стоимость, но и свою реальную стоимость. Просто не забудьте включить эти дополнительные затраты на техническое обслуживание и модернизацию в качестве расходов в свои расчеты.

Недвижимость (или, точнее, арендаторы) действительно платит вам арендную плату, и в некоторых случаях арендная плата может превышать возможную амортизацию стоимости. Например, вы можете спросить, является ли лизинг автомобилей плохим бизнесом, потому что стоимость автомобилей обесценивается. Очевидно, что это не так, так как лизинговые платежи более чем компенсируют снижение стоимости.

Тем не менее, я бы не рекомендовал недвижимость в качестве инвестиции, если у вас есть только небольшие суммы денег. Причины многообразны:

• Цена, которую вам нужно заплатить за готовую недвижимость, довольно велика, поэтому, если у вас нет такой суммы денег, вам нужно использовать кредитное плечо. На мой взгляд, вообще плохая идея использовать кредитное плечо. Вместо этого следует отдавать предпочтение более рискованным (и, следовательно, более прибыльным) активам, таким как акции. При долговом леверидже существует риск того, что в какой-то момент времени у вас будет отрицательный собственный капитал, но никакие акции не будут иметь отрицательную стоимость.
• Инвестиции в недвижимость трудно диверсифицировать. Чтобы хорошо диверсифицировать, вы должны владеть недвижимостью разного размера, недвижимостью в разных районах и т. д. Чтобы иметь хорошо диверсифицированный портфель, обычно рекомендуется иметь не менее 20 различных инвестиций. У большинства из нас нет денег на 20 различных вложений в недвижимость, но есть деньги на 20 различных вложений в акции.
• Риски инвестирования только в одну недвижимость огромны. Например, что вы будете делать, если окажется, что в доме возникла проблема с плесенью? Вы можете потерять всю стоимость своих инвестиций практически за одну ночь.

Итак, в качестве резюме: для крупных инвесторов инвестиции в недвижимость могут быть хорошей идеей, потому что крупные инвесторы имеют возможность диверсифицировать. Тем не менее, крупные инвесторы часто используют кредитное плечо, поэтому очень хороший вопрос, почему они просто не инвестируют в акции без кредитного плеча. Для мелких инвесторов инвестиции в недвижимость часто не имеют смысла.

Если вы все же делаете инвестиции в недвижимость, помните о диверсификации, тоже вовремя. Итак, покупайте разные виды недвижимости и покупайте их в разное время. Вкладывать миллион долларов в недвижимость в один момент времени очень рискованно, потому что цены на недвижимость могут расти или падать с течением времени.

1. дорожает земля, а не построенный на ней дом
2. Владельцы дома постоянно делают ремонт и модернизацию. это может привести к тому, что дом вырастет в цене, если вы проигнорируете потраченные деньги.
3. недвижимость не всегда является хорошей инвестицией. стоимость собственности часто резко падает, когда население сокращается (например, из-за потери крупного работодателя или отрасли). в сельской местности могут быть длительные периоды времени, в течение которых фактически нет мотивированных покупателей.
4. недвижимость защищена от риска инфляции, как товар, но может одновременно обеспечивать ценность, как капитальный актив (в виде дохода от аренды или жилой площади)
5. ипотечные кредиты обеспечивают как налоговые льготы, так и кредитное плечо. они также вынуждают домовладельца накапливать богатство в форме собственного капитала. это может быть преимуществом для тех, кто обычно не инвестирует регулярно.