Стоит ли инвестировать в покупку с целью сдачи в аренду, если арендная плата не покрывает выплаты по ипотеке?

Для полного раскрытия: я никогда не покупал недвижимость и плачу арендную плату уже около 5 лет.

«Моя первоначальная мысль заключалась в том, что арендная плата , получаемая от дома, должна превышать платеж по ипотеке и налоги / эксплуатационные расходы (+ в идеале некоторый дополнительный буфер), чтобы дом окупался » .

Как исходная идея это неплохо, но я думаю, что это может быть слишком недальновидно и экономически несуществующая ситуация.

Обычная перспектива для человека, живущего в хорошо функционирующей экономике и на рынке жилья, заключается в том, что арендная плата покроет все неэкстраординарное обслуживание дома. Это обеспечит избыточный доход, который должен быть выше безрисковой ставки на местном рынке капитала, возможно, за вычетом применимого уровня инфляции и, возможно, только надбавкой за риск.

Разбиваю по темам, что это значит:

1. Арендная плата должна покрывать все расходы на содержание, которые, как ожидается, должен платить арендодатель, но не в крайних случаях, таких как проблемы, не покрываемые страховкой. Проще говоря, если время от времени течет труба, этого следует ожидать, и арендная плата должна быть достаточно высокой, чтобы покрыть это. Но если наводнение разрушает имущество, а у вас не было страховки, то это простое невезение, которое вряд ли стоит планировать самостоятельно или ожидать, что арендная плата волшебным образом покроет вас.

2. Вы, безусловно, можете инвестировать в «bons du tresor european» или любые другие облигации, выпущенные местным правительством. И это должно обеспечить вам справедливую прибыль за незначительный риск. Если бы аренда дома приносила вам меньшую прибыль, никто не стал бы строить или покупать дома в аренду.

3. Небольшая загвоздка в этом сравнении заключается в том, что, учитывая, что вы или ваш арендатор будете проводить техническое обслуживание собственности, можно ожидать, что ее стоимость со временем вырастет, отслеживая уровень инфляции (хотя статус рынка жилья будет, по крайней мере, непродолжительным). эффект над этой тенденцией). Таким образом, на самом деле арендная плата за вычетом ожидаемых затрат на содержание должна превзойти безрисковую ставку за вычетом ожидаемой инфляции.

4. Потому что все до сих пор включает в себя потенциальные денежные потери (что, если ни один арендатор в настоящее время не арендует недвижимость? Что, если поблизости строится мусорная свалка?) и головные боли (как вы принимаете меры в отношении неплатящего арендатора? Как вы эффективно техническое обслуживание?), в то время как инвестиции в облигации, как ожидается, будут почти простым и безболезненным опытом, вы справедливо ожидаете, что получите более высокую прибыль от аренды дома, чем от облигаций, если будут соблюдены нормальные условия. Эта дополнительная прибыль является премией за риск .

Сказав все это, «дом окупает себя» вряд ли является фактором, влияющим на ожидаемую стоимость арендной платы. Но я приведу вам обычные случаи:

1. На хорошо функционирующем рынке ежемесячная арендная плата за недвижимость обычно не превышает ежемесячного платежа по ипотеке. Вам нужно будет вложить деньги, пока арендатор занимает дом. Иначе почему дом должен быть вашим, а не его, когда ипотека закончилась? Однако после того, как ипотека закончилась, недвижимость все равно будет платить арендную плату, и со временем она должна компенсировать вложенные ранее деньги, стать безубыточной, затем начать приносить прибыль, а может и значительно позже превзойти альтернативную стоимость .

2. Когда-то в Бразилии у людей была низкая доступность кредита в финансовой системе. Это привело к высоким процентным ставкам по ипотечным кредитам, но более серьезная проблема заключалась в том, что вам было бы очень трудно оплатить первоначальную стоимость имущества, требуемого банком для финансирования собственности. Это были времена, когда рынок работал плохо, но тогда случалось, что платежи по ипотеке были дешевле, чем аренда. Вы вряд ли увидите, что происходит во Франции.

3. В настоящее время в Бразилии и во многих странах вы можете посчитать и выяснить, что если вы платите арендную плату и инвестируете разницу между ипотекой и арендной платой, портфель с низким уровнем риска будет накапливать достаточно капитала, чтобы приобрести недвижимость раньше, чем номинальный срок ипотеки. . Это означает, что в силу конъюнктуры рынка (т. е. наличия недвижимости как готовой к аренде, так и строящейся, а также спроса на приобретение недвижимости, но низкого спроса на аренду) сдача недвижимости в аренду считается невыгодной инвестицией ( несмотря на то, что стоимость и спрос на недвижимость в этом районе могут расти, стоимость арендной платы со временем может повышаться, существуют государственные субсидии, которые могут исчезнуть, но эти факторы входят в сферу спекуляций).

Что касается подвопроса, вам нужно будет придумать некоторые модели, но в целом знайте, что процентная ставка по ипотеке в большинстве стран превосходит ожидаемую доходность любого портфеля с низким уровнем риска, который вы можете создать на рынках капитала. В основном потому, что банки тоже могут создать этот портфель (если только ваше правительство не субсидирует кредит под недвижимость). В этом абзаце предлагается сделать что-то нетривиальное (выполнить моделирование), но если вы не можете сделать это на данный момент, пожалуйста, обратите внимание, что вы также пытаетесь спекулировать макроэкономикой, когда заявляете, что «учитывайте, что процентные ставки вероятно, возрастет в будущем, и инфляция тоже будет положительной» . Хотя это разумное предположение, спекулировать макроэкономикой — гораздо более сложная задача.

Было бы неплохо, если бы вы могли купить недвижимость только за счет арендной платы. На самом деле, было бы так хорошо, что никто не стал бы сдавать недвижимость в аренду, потому что ее можно было бы купить за меньшие деньги.

Однако реальная цель состоит в том, чтобы арендная плата покрывала содержание, налоги и проценты по ипотечным кредитам или, по крайней мере, проценты после вычета инфляции. Если арендная плата не покрывает этого, вам лучше копить до тех пор, пока вы не сможете купить недвижимость за наличные.