Я рассматриваю возможность инвестирования в конкретную квартиру. Он еще не выставлен на продажу, я просто знаю нынешнего владельца. Владелец попросил меня провести собственное исследование и сделать ему предложение. Владелец имеет в виду номер, но пока он хочет сохранить его при себе.
У меня было два разных местных риелтора, чтобы они посмотрели квартиру и посетили ее вместе со мной, чтобы сказать мне, во сколько они оценивают квартиру, чтобы я мог сделать предложение, если это будет иметь смысл как функция. платежи по кредиту, техническое обслуживание, счета, доход от аренды и так далее.
Я ясно дал понять, что хочу знать рыночную стоимость, а не то, как низко я должен предлагать, если я покупаю, или как высоко я должен продавать, если я продаю. В конце концов оба узнали, что я рассматриваю возможность покупки, но я сосредоточился на том, чтобы узнать рыночную стоимость квартиры. Они также дали мне предложения, которые в любом случае находились в рекомендованных диапазонах рыночной стоимости.
Риэлтор А сказал, что квартира должна быть оценена в $162-170,6 тыс., и что я должен сделать предложение по более низкой цене и не принимать ничего выше верхнего предела этого диапазона.
Риелтор Б сказал, что квартира должна быть оценена в $203-211,3 тыс.
Оба риелтора привыкли покупать и продавать дома и квартиры в этом районе. Ни один из них не имеет никакого отношения к продавцу. После оценки я рассказал риелтору Б об оценке риэлтора А, и хотя он не совсем с ней согласился, он все же сказал, что я могу попытаться сделать первоначальные предложения в диапазоне А риэлтора (верхний предел) и посмотреть, как ответит продавец.
(Очевидная?) Проблема
Я не привык покупать квартиры или оценивать их. Как вы поступите в этой ситуации, когда два риэлтора пришли к столь совершенно разным результатам, и оба они оценивали с одной и той же точки зрения? Возможно, это не такой большой разрыв, как я вижу?
Я понимаю, что могу использовать некоторые формулы инвестирования в недвижимость (такие как правило 1 %), чтобы оценить, какую цену мне следует искать, зная, что ежемесячная арендная плата от арендатора (ов) будет находиться в диапазоне 1381–1585 долларов США, но это не совсем говорит мне, как решить эту ситуацию. Хотя, возможно, я мог бы использовать его как третий диапазон, а затем просто взять медианное значение и определить его как рыночную цену.
Как мне (и инвесторам в недвижимость, и людям, рассматривающим возможность покупки в целом) действовать, придя к заключению, не пытаясь занижать продавца или стремиться к высокому, имея в руках такие разные диапазоны? Стоит ли смотреть на медианы, начинать снизу или получить третье мнение? Я понимаю, что вы не начнете предлагать точную рыночную цену, а будете предлагать по минимальной цене, но эта минимальная цена (или потолок, если уж на то пошло) мне не очень ясна.
Редактировать:
Я из Исландии, и я совершенно уверен, что риелторы позаботятся обо всех оценках цен и решат, какие предложения рекомендуются.
Надлежащая оценка обычно не проводится риелтором, но риелторы должны знать свои рынки и как проводить исследования.
Квартиры/кондоминиумы/таунхаусы обычно намного легче оценить, чем дома на одну семью, потому что есть много сопоставимых квартир на относительно небольшой площади, которые можно использовать для получения хорошей приблизительной оценки. Начиная с сопоставимых единиц, вы можете затем увеличивать/уменьшать их в зависимости от характеристик, которыми интересующая вас единица обладает/не обладает по сравнению с другими.
Эта ценовая дисперсия очень значительна, она предполагает, что один или оба из них проделали плохую работу по оценке. Поскольку вы знаете владельца, я предлагаю провести надлежащую оценку, обычно это несколько сотен долларов, но в таких случаях оно того стоит и, вероятно, необходимо для продажи (при условии финансирования). В качестве альтернативы вы можете получить третью оценку, а затем предположить, что ближайшие две более точны, но я бы предложил оценку.
Лично я трачу много времени на изучение рынка в моем регионе. Чем больше времени вы тратите на изучение области, тем легче становится, но даже в этом случае вы найдете места, которые продаются дороже/меньше, чем вы ожидали. Кроме того, существует достаточно сложностей и потенциальных возможностей для корректировки цен после заключения контракта, поэтому вы не можете знать, каков был итоговый результат. Например, за свой первый дом я предложил дополнительные 3 тысячи долларов в обмен на то, что они покроют все расходы на его закрытие. Таким образом, цена покупки была, возможно, выше рыночной. В моем нынешнем доме я предложил на 10 тысяч долларов меньше, чем просил, потому что им нужно было жить в доме в течение неопределенного периода времени, пока их дом не будет завершен. Такого рода вещи ограничивают полезность оценки сопоставимых единиц, но все же должны находиться в разумном диапазоне.
Я хотел бы узнать, существует ли официальный открытый реестр, где вы можете проверить налоговую стоимость недвижимости. В Нидерландах вы можете проверить https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp и получить для каждого адреса налоговую стоимость недвижимости. Хотя рыночная стоимость часто немного превышает стоимость, указанную в реестре, это дает вам дополнительную подсказку для определения стоимости имущества.
Как мне (и инвесторам в недвижимость, и людям, рассматривающим возможность покупки в целом) действовать, придя к заключению, не пытаясь занижать продавца или стремиться к высокому, имея в руках такие разные диапазоны?
По сути, вы пытаетесь имитировать действия продавца. Прежде чем выставить дом на продажу, они просят нескольких агентов подготовить маркетинговый план. Это будет включать в себя их оценку того, за сколько вы можете продать недвижимость. Агент подготавливает не один номер и даже не диапазон; они также включают свою методологию. Они перечисляют другие свойства, которые похожи по местоположению, размеру, типу и недавно проданы. Они также будут включать в себя некоторые другие аналогичные продукты, которые в настоящее время находятся на рынке.
Теперь продавец также должен включить в свое решение остальную часть пакета: стоимость, которую агент взимает с него, услуги, которые он будет предоставлять, и то, как он рассчитывает рекламировать недвижимость. В вашем случае это не ваша забота, за исключением того, что вы также можете быть заинтересованы в услугах, предоставляемых агентом, который будет представлять вас, если вы собираетесь его нанять.
Если ваши две оценки далеко друг от друга, вы должны получить третью оценку. Получите как можно больше подробностей об их методологии, и она должна включать сведения о сопоставимых свойствах, которые они использовали. Используйте эту подробную информацию, чтобы увидеть, имеет ли смысл их оценка.
В некоторых юрисдикциях может быть предложено использовать налоговые записи для оценки, но это работает только в том случае, если существует известная взаимосвязь между ценой и налоговой информацией. Если юрисдикция пересчитывает значения только каждые три года, а рынок горячий или падает, эти налоговые значения бесполезны в качестве оценки.
Что усложняет вашу ситуацию, так это то, что вы знаете текущего владельца, и вы знаете, что он, вероятно, не сделал полной оценки стоимости. Возможно, они основываются на том, что кто-то еще в комплексе продал похожее место за прошлый год. Вы не хотите использовать их в своих интересах, занижая их баллы, а потом они поймут это позже. Разговаривать с ними будет неудобно. Но вы также не хотите переплачивать только потому, что слишком беспокоитесь об их чувствах.
пользователь12515
TripeHound
Джонаст92
Джонаст92