Что может помешать банку выдать мне кредит на покупку коммерческой недвижимости?

Это сводится к тому, можете ли вы себе это позволить.

У вас достаточно денег для первоначального взноса? Есть ли у вас доход, чтобы погасить кредит?

Если я хочу взять кредит на покупку недвижимости с намерением сдать ее в аренду, чтобы покрыть проценты по кредиту,

Им нужно знать, что вы можете позволить себе больше, чем проценты, они хотят, чтобы вы погасили кредит.

Очевидно, если бы я подал заявление о банкротстве за последние 10 лет, это было бы проблемой. Однако есть ли у банков другие тревожные сигналы, например незавершенное судебное разбирательство или что-то в этом роде?

Неуплаты предыдущих кредитов будет достаточно, чтобы заставить их нервничать. Не обязательно доходить до банкротства.

Вы не указали юрисдикцию, поэтому я отвечу на основе Великобритании.

Для кредита на коммерческую недвижимость основными факторами будут:

• Достаточно ли стоит здание, чтобы покрыть кредит плюс дополнительную сумму для учета риска? Это называется отношением кредита к стоимости (LTV). Общие LTV составляют 50% для рискованных инвестиций (например, здания, требующие капитального ремонта) и 75% - 80% для инвестиций с низким уровнем риска (здания, готовые к немедленной сдаче в аренду). Буфер защищает банк в случае повторного владения, например, обвал рынка или большие убытки из-за быстрой продажи.
• Будет ли здание приносить достаточную арендную плату, чтобы покрыть выплаты (только проценты или проценты + капитал в зависимости от типа кредита) плюс дополнительную сумму для учета риска? Буфер защищает банк от дефицита арендной платы (например, неуплаты, пустые периоды) и от повышения процентных ставок.

Эти два фактора обычно оцениваются путем инструктирования геодезиста об осмотре здания и составлении отчета об оценке.

Несмотря на то, что это основные соображения, изъятие прав собственности является крайней мерой для банка. Банк несет значительные расходы как в начале кредита (например, маркетинг, брокерские сборы, административные расходы), так и при возврате права владения, и он хочет, чтобы кредит продолжался нормально до конца срока, чтобы он мог получить ожидаемую прибыль от кредита. выплаты процентов. Поэтому банк также рассмотрит ряд второстепенных вопросов, хотя кредит может иметь смысл исключительно на основе оценки. Многие из них различаются в зависимости от банка, но почти все учитывают:

• Были ли у вас какие-либо просроченные платежи или дефолты с кредиторами за последние 3–6 лет (например, банки, кредитные карты, ипотечные кредиты и, в некоторых случаях, услуги, за которые вы платите с задержкой, такие как счета за коммунальные услуги или контракты на мобильную связь)
• Независимо от того, зарегистрированы ли вы для голосования (отсутствие этого считается подозрительным)
• Сколько других кредитов вы применяли в самом недавнем прошлом. Слишком большое количество может указывать на то, что у вас финансовые трудности или что вам отказали в других банках.
• Сколько кредитов у вас есть и сколько из них вы использовали. Слишком много может быть признаком того, что вы чрезмерно расширили свои финансовые возможности. Слишком мало означает, что вы не доказали свою способность ответственно брать и погашать кредит. По этой причине в Великобритании рекомендуется иметь как минимум кредитную карту, которой вы пользуетесь скромно и полностью расплачиваетесь каждый месяц.
• Есть ли у вас какие-либо CCJ (решения окружного суда) за последние 6 лет, которые вы не выполнили вовремя. Если вы проиграли дело, но заплатили вовремя, вы можете удалить записи.
• Есть ли у вас независимый доход. Как правило, банк не ожидает, что вы сможете погасить проценты по кредиту из своего дохода, но он хочет убедиться, что (а) вы не зависите от инвестиционного дохода в своей повседневной жизни, т. е. у вас есть независимые средства, и (b ), что вы можете позволить себе периодические ежемесячные платежи, когда это необходимо, например, во время пустых периодов.
• Ваша история как инвестора. Наличие существующего портфолио полезно; Быть инвестором в первый раз может быть бесполезно. Банк заинтересован в том, чтобы знать, что вы компетентны.

По моему личному опыту, банк никогда не смотрит на незавершенные судебные процессы. Было бы очень сложно даже проверить это, так как нет центральной базы данных по неурегулированным делам, с которыми банк мог бы ознакомиться.

Во всех случаях банк хочет получить одну и ту же гарантию: он хочет знать, что получит свои деньги обратно с процентами. В случае жилищных и личных кредитов большинство рисков довольно очевидны, и как банкам, так и потребителям их относительно легко понять. Вот несколько примеров рисков:

• Вы можете потерять работу по ряду причин, или ваш существующий доход может быть слишком низким, чтобы соответствовать ожидаемому банком графику погашения (с процентами).
• Катастрофа может разрушить или испортить залог.
• У вас может быть (или уже есть) какой-то другой долг, и вы не сможете оплатить оба.

Банкам относительно легко учитывать все вышеперечисленные риски и другие риски, связанные с кредитованием частных лиц, и устанавливать процентную ставку, которая надлежащим образом уравновешивает эти риски с остальной позицией банка. Вот почему они могут просто дать вам магическое число (кредитный рейтинг), которое обобщает большую часть этой информации. Он не идеален, но для большого числа должников усредняется достаточно хорошо для практического использования.

В коммерческом кредитовании это намного сложнее, потому что существует гораздо больше рисков, связанных с коммерческой деятельностью:

• У вас может быть плохой бизнес-план, который хорошо выглядит на бумаге.
• У вас может быть хороший бизнес-план, который вы не в состоянии грамотно реализовать.
• Вы можете (непреднамеренно) нарушить какой-либо закон или постановление, и правительство может решить закрыть вас.
• Как и в случае с потребителем, у вас могут возникнуть дополнительные долги; однако предприятия гораздо чаще берут на себя значительные суммы долга по сравнению с физическими лицами, и поэтому на практике это гораздо сложнее оценить.
• Вы можете все делать правильно (насколько можно судить), но рынку просто не нравится ваш бизнес, и он все равно терпит неудачу.

Чтобы приблизительно оценить эти риски, банки будут учитывать ваш опыт ведения бизнеса или аналогичных предприятий в прошлом, а также сумму денег в компании и сумму долга, которую она в настоящее время должна.

Риск кредита для банка в основном состоит из трудно предсказуемых непредвиденных обстоятельств. Обычно банк требует, чтобы у вас был достаточный доход и залог, чтобы убедиться, что банк вернет свои деньги, несмотря ни на что.

Некоторые из непредвиденных обстоятельств, которые они могут рассмотреть для такого проекта:

• Что делать, если люди не хотят сдавать квартиры?
• Что делать, если есть внезапные дополнительные расходы на техническое обслуживание?
• Что делать, если владелец бизнеса сталкивается с личными проблемами, кто берет на себя?

Банк не занимается недвижимостью, они не хотят возвращать собственность или продавать ее. Если они будут вынуждены это сделать, они сделают это как можно быстрее и с наименьшими усилиями, поэтому цена, которую они ожидают получить, будет намного ниже той, которую вы платите за это.

В крайних случаях банк может счесть кредит вообще слишком рискованным. В других случаях у них будут требования дополнительного залога (например, вашего собственного дома), меньшего размера кредита или дополнительных поручителей.