Моей сестре и мне посчастливилось унаследовать 2 объекта недвижимости от моего отца, один набор квартир и коттеджей стоимостью около 3 миллионов долларов, а также его дом.
В настоящее время у нас есть около 200 тысяч долларов ипотечного долга по квартирам, которые должны быть выплачены примерно через 6 лет; недвижимость подорожала примерно на 20% за те несколько лет, что мы ею владели.
Мы планируем рефинансировать ипотечные кредиты, но пытаемся выяснить, сколько дополнительных долгов мы должны взять на себя. Банкир, работающий с нами, предположил, что общая сумма долга за 15 лет составляет около 1,6 млн долларов, и хотя было бы неплохо написать о процентах по ипотеке и вложить эти деньги в рынок, недвижимость также растет в цене, и это, похоже, большая часть общая стоимость имущества для конвертации в долг.
Каково общее правило для такого рода вещей?
Для начала, я надеюсь, вы в курсе, что базовая стоимость собственности повышается до рыночной стоимости при наследовании. Новая основа является началом амортизации, которая должна применяться каждый год после ввода в эксплуатацию в качестве сдаваемых в аренду единиц. Это необязательно. При продаже единиц амортизация восстанавливается независимо от того, производилась она каждый год или нет.
Для таких вопросов не существует эмпирического правила. Некоторые владельцы просто собирали арендную плату, сохраняли резерв на расходы или пустующие квартиры и присваивали разницу. Другие будут рефинансировать, чтобы снять наличные и использовать кредитное плечо, чтобы купить больше недвижимости.
Между прочим, банкир вам не друг. Он продавец, который хочет получить свою долю. У рынка в последнее время был хороший рост, удвоившийся со своих минимумов. Прямо сейчас я не тороплюсь вносить предоплату по ипотеке под 3,5% раньше срока и не собираюсь вытаскивать 500 тысяч долларов, чтобы бросить их на рынок.
Ваше предложение вполне может сработать, если рынок увидит доход выше, чем ставка по ипотеке. С другой стороны, я вынужден спросить: если рынок упадет на 40% сразу после того, как вы вступите в сделку, потеряете ли вы сон?
И коллега-постер (@littleadv) шепчет мне: спросите профессионала, вычитается ли налог на арендную ипотеку, когда она используется для других целей, например, для покупки акций, не связанных с недвижимостью.
Наконец, есть те, кто считает, что если вы хотите продолжать инвестировать в недвижимость, кредитное плечо подойдет, пока цифры работают. Из сценария, который вы описали, вы планируете использовать уже довольно высокое (с точки зрения PE10) кредитное плечо и просто увеличить свой риск.
JTP - Извинись перед Моникой
лиса