Налог на дарение при передаче ссуды под залог жилья

Тот факт, что она берет взаймы под залог своей доходной собственности, чтобы предоставить вам деньги, кажется мне здесь отвлекающим фактором. Откуда она берет деньги, неважно. Важны сделки между ней и вами. Остальная часть этого ответа предполагает, что уклонение от уплаты каких-либо налогов на дарение или наследство является наиболее важным соображением, поскольку это, по-видимому, является предпосылкой вашего вопроса.

Если она прямо передаст вам 70 000 долларов, часть подарка (она может дать вам и вашему супругу до 14 000 долларов в год, что в сумме составит 28 000 долларов в год без каких-либо налоговых последствий) будет облагаться налогом на дарение или пожизненное исключение наследства (по ее выбору). Если в следующем году вы вернете ей 70 тысяч долларов, это подвергнет вас тем же проблемам с налогом на дарение / освобождением от налога на имущество.

Если деньги, которые она предоставляет для первоначального взноса, являются для вас ссудой (другими словами, вы намереваетесь вернуть их в будущем), вы должны структурировать их соответствующим образом и задокументировать.

Пример: Мои родственники (точнее, их семейный фонд) являются нашими ипотечными кредиторами. Чтобы избежать каких-либо проблем с налогом на дарение, мы нашли самую низкую рекламируемую процентную ставку по ипотеке на момент выдачи кредита и установили ее по этой ставке. Оплачиваем и получаем вычет. Мои родственники платят налоги с процентного дохода. Это ничем не отличается от заимствования у любого другого кредитора, за исключением того факта, что заемный актив является частью имущества, которое мы можем когда-нибудь унаследовать (надо надеяться, что в далеком будущем). У налоговой с этим проблем нет.

Предположительно, вы могли бы структурировать кредит от вашей сестры как проценты только с платежом в виде шара, когда вы продаете собственность. Просто имейте доказательство того, что вы заплатили ей, и она должна будет задекларировать доход по своим налогам. Единственная проблема, которую я вижу в этом, заключается в том, что ваш банк может быть не слишком доволен тем, что у вас есть этот другой кредит, поскольку это увеличит соотношение вашего долга к доходу. Она также не могла простить ссуду без тех же последствий налога на дарение.

Как вы сказали, вы также можете продать ей свое текущее место жительства (также ее) и просто использовать исключение прироста капитала для основного места жительства. Предполагая, что ваш капитал в этом доме составляет> 70 ​​тысяч долларов + комиссия за транзакцию, у вас будет достаточно для первоначального взноса, и все транзакции будут вполне обычными.

Или вы могли бы продать ей долю имущества, равную 70 тысячам долларов / (текущая стоимость дома), но это должно быть разрешено текущим кредитором, что может быть сложно. Вы также должны будете разделить с ней выручку от любой будущей продажи пропорционально ее доле в собственности.

У всех этих вариантов есть подводные камни, но продажа ей нынешнего дома, вероятно, является самым простым. С другой стороны, если ни ее имущество, ни ваше, скорее всего, не приблизится к пределу исключения в ~ 5 миллионов долларов, просто делайте транзакции в качестве подарков, заполняйте формы пожизненного исключения и не беспокойтесь об этом.