Последствия притока денежных средств при преобразовании основного ипотечного жилья в аренду

Доход от аренды действительно является налогооблагаемым доходом, но вы уменьшаете его налогооблагаемую часть, вычитая расходы (включая проценты по ипотеке, техническое обслуживание, страхование, ТСЖ, налог на недвижимость и, конечно же, амортизацию). Из-за амортизации вы можете оказаться в безубыточности или иметь очень небольшой налогооблагаемый доход.

Обратите внимание, что когда вы продаете недвижимость, ваша база уменьшается на амортизацию, которую вам было разрешено вычесть (даже если вы не вычитали ее по какой-либо причине), а также исключение личного проживания может больше не применяться, то есть: вы придется платить налог на прирост капитала. Вы не сможете вычесть убыток, если продадите сейчас, поэтому, возможно, будет лучше амортизировать его как арендную плату, а не продавать с убытком, который не повлияет на ваши налоги. Кроме того, примите во внимание тот факт, что основанием для амортизации является не то основание, которое у вас есть в настоящее время в собственности (поскольку вы находитесь под водой). Вы должны помнить об этом при расчете налогов.

Это не налоговая консультация, и вам следует обратиться за профессиональной помощью.

Вы предполагаете 100% заполняемость и 100% сбор арендной платы. Это нереально. Вам может повезти, и вы найдете долгосрочного арендатора с большой кредитной историей, который всегда оплачивает свои счета... но на самом деле этот человек обычно покупает дом, который он не арендует на длительный срок. Поэтому вам нужно быть готовым к периодам отсутствия арендаторов и периодам неуплаты. Расходы здесь, как я ожидаю, могут уничтожить больше, чем вы можете получить в виде «прибыли», исходя из ваших цифр.

Вы проверили, чтобы узнать, что такое страхование арендуемого имущества? Я предполагаю, что он будет расти, вероятно, на 200-500 в год, возможно, больше, в зависимости от охвата. Вам понадобится другой тип страхования для сдаваемого в аренду имущества.

Сверились ли вы со своим поставщиком ипотечных кредитов, чтобы убедиться, что вы можете преобразовать недвижимость в сдаваемую в аренду? Некоторые ипотечные кредиты (мой один) ограничивают использование дома в качестве сдаваемого в аренду имущества. Вам может потребоваться рефинансирование вашего дома, что может стоить вам больше, кроме того, если вы находитесь под водой, будет трудно найти нового финансиста, готового выписать эту ипотеку на разумных условиях.

Вы правы, вы бы взяли на себя новые расходы на аренду. Это не подлежит вычету, и IRS хорошо это знает. Как говорится в ответе Littleadv, вы можете вычесть некоторые расходы из вашей арендной собственности. Я не уверен, что вы получите чистую прибыль или убыток, если добавите эти расходы. Если да, то у вас проблемы, так как ваш бизнес теряет деньги. Это даже не касается головной боли, связанной с тем, чтобы быть арендодателем.

По моим быстрым подсчетам, если вы хотите безубыточности, ваша арендная недвижимость должна составлять около 2175 в месяц. Это составляет 80% заполняемости и 80% арендной платы. Если вам станет лучше, вы должны получить небольшую прибыль... не волнуйтесь, я уверен, что дом найдет способ вернуть ее.

У вас есть кое-что в математике, но не хватает нескольких вещей. Вот что я могу предложить - если я что-то упущу, кто-нибудь, пожалуйста, дополните или уточните.

• Вы должны указать доход от аренды как обычный доход. Расписание E, я думаю.

• Доход от аренды может быть уменьшен на проценты по ипотеке и расходы на обслуживание (как вы упомянули), а также на платежи по налогу на имущество, сборы ассоциации, расходы на страхование, расходы арендодателя и амортизацию.

  • Если вы уже вычитаете проценты по ипотечному кредиту и налог на имущество по Приложению А, это не новые вычеты, поэтому они не окажут дополнительной помощи.
  • Годовая амортизация (я полагаю) равна рыночной стоимости, деленной на 27,5 (дополнительную информацию см. в комментариях).

• Обратите внимание, что если вы не проживаете в собственности в течение 3 лет, вам придется платить налог на прирост капитала, если/когда вы продаете дом. Вы можете жить в нем снова в течение 2 из последних 5 лет, чтобы избежать этого.

• Многие люди рекомендуют только предполагать, что вы будете получать доход от аренды в течение 10 месяцев в году, чтобы учесть переходы между арендаторами, трудности с поиском новых арендаторов и случайных арендаторов-бездельников. Это также добавляет буфер для неожиданных проблем, которые вам нужно решить в доме. Если вы не можете по крайней мере безубыточности на 10 месяцев дохода в год, подумайте о риске.

  • Вы также должны понимать, что быть арендодателем может быть настоящей работой, поэтому вы также можете убедиться, что вы зарабатываете деньги, а не просто безубыточны, чтобы покрыть затраты вашего времени. Некоторым домам/квартиросъемщикам может потребоваться много внимания (и, конечно, они всегда нуждаются в нем в воскресенье вечером)! На самом деле вы можете включить и платить себе «зарплату», но это совсем другое обсуждение.

• Я думаю, что есть также некоторые случаи, когда вам нужно погасить суммы амортизации, которые вы вычли, но я не знаю подробностей.

Сдача дома в аренду может быть интересной и прибыльной, но далеко не всегда. Я всегда рекомендую подготовиться и проявить осторожность и, конечно же, поговорить с профессионалами о финансах, бухгалтерском учете и договорах аренды. Удачи!