Контекст: я все еще плачу налоги за 2011 и 2012 годы.
Я купил дом в начале 2011 года, состоящий из 3 квартир, каждая из которых нуждалась в некотором уровне ремонта. В первый год, 2011, я жил во всем доме сам, используя каждую из квартир для своей ванной комнаты или дополнительных спален для гостей. Ни одно помещение никогда не сдавалось в аренду.
На второй год одна единица была арендована второе полугодие (2012). Я жил в основном в одной из квартир, а третья не сдавалась внаем и случайно использовалась мной, когда строился мой санузел.
Вопросы:
Должен ли я считать все это своим основным местом жительства в течение первого года? Следствием этого является то, что если бы это было так, я бы вычел все проценты и связанные с ними вычеты по ипотечным кредитам.
На второй год (2012) мне разделить его на 2 или 3? и начать амортизацию тех, которые не являются моим местом жительства?
Во-первых, как я уже сказал в другом ответе, вы уже находитесь в сложной ситуации, когда не соответствуете требованиям. Этот вопрос добавляет сложности. Я настоятельно рекомендую обратиться за помощью к профессионалу (имеющему лицензию EA/CPA в вашем штате). Не делайте этого самостоятельно, особенно если вы вычитаете кучу вещей, которые в конечном итоге могут быть запрещены. Я не налоговый консультант и не лицензированный специалист по налогам.
Тем не менее, вот что я думаю :
Должен ли я считать все это своим основным местом жительства в течение первого года? Следствием этого является то, что если бы это было так, я бы вычел все проценты и связанные с ними вычеты по ипотечным кредитам.
Ну, лично я бы посоветовал этого не делать. У вас может быть только одно основное место жительства, а вы говорите о трех разных местах жительства. Вместо этого вы можете либо капитализировать проценты по будущим арендным единицам, либо вычесть их как инвестиционные проценты, если у вас есть инвестиционный доход, из которого их можно вычесть. Это мое мнение, которое я считаю безопасным.
Если вы найдете профессионала (с лицензией EA/CPA), который сможет юридически обосновать, что многоквартирный дом может быть основным местом жительства в целом (используя прецеденты/нормативные акты/предыдущие решения налогового суда), то сделайте это. Тем не менее, пусть профессионал подготовит и подпишет декларацию, и, конечно же, не лгите и не скрывайте информацию от своего профессионального налогового консультанта.
На второй год (2012) мне разделить его на 2 или 3? и начать амортизацию тех, которые не являются моим местом жительства?
Амортизировать можно только активы, введенные в эксплуатацию. То есть: ваша амортизация начинается, когда единицы впервые доступны для аренды . Вы не можете амортизировать юниты во время реабилитации/реконструкции или пока вы все еще используете их для себя. Только после того, как вы повесите табличку «АРЕНДА», вы сможете начать брать амортизацию.
Таким образом, факты вашего дела таковы, что вы можете взять амортизацию на 1 единицу за 1/2 года. Квартира, в которой вы живете, не может быть амортизирована, так как это ваше основное место жительства, свободная квартира не может быть амортизирована, так как она не была введена в эксплуатацию - ее нельзя сдавать в аренду, вы используете ее для личных нужд.
Если бы бухгалтер решил это и: