Папа подарил мне дом на 2 года, как быть с налогами?

Я понимаю, что 14 тысяч долларов в год максимум 5,4 миллиона долларов.

Это неправильный способ сказать это. У вашего отца есть освобождение от налога на наследство в размере 5,4 миллиона долларов, которое можно использовать для налога на дарение. В дополнение к этому (не вместо или как часть) он и его жена имеют освобождение от налога на дарение в размере 14 тысяч долларов в год. Таким образом, если вы не платите в течение двух лет с сегодняшнего дня, у вас фактически есть три года освобождения от налога на дарение: 2017; 2018; 2019. Так вот, 3 * 2 * $14k = $84kчто он (и его жена) может дать вам, не используя какие-либо льготы по налогу на наследство. Но

Я даю своему двоюродному брату/папе 430 тысяч долларов из ипотеки.

Согласно этому, вы не хотите, чтобы ваш папа давал вам деньги. Вы хотите заплатить все 430 тысяч долларов. В этом случае не заполняйте формы налога на дарение. Он не дает вам денег. Он одалживает вам деньги.

Я согласен с остальными. Самое чистое решение — дать двоюродному брату взаймы денег на покупку дома у отца. Заплатите юристу (или попросите сделать это вашего двоюродного брата/папу), чтобы это было юридически оформлено как ипотека, и вы могли получить процентный вычет. Вы начинаете выплачивать кредит через два года. А пока начисляются проценты. Таким образом, вместо долга в 430 тысяч долларов вы должны что-то около 470 тысяч долларов. Может быть, больше, если ваш двоюродный брат тоже будет платить налоги на недвижимость.

Ваш кузен потерял 430 тысяч долларов плюс, возможно, налоги на недвижимость, но, видимо, он может себе это позволить. У вас есть дом и ипотека. У твоего отца есть деньги, чтобы купить дом во Флориде.

Обратите внимание, что если бы ваш отец хотел дать вам денег, он мог бы. Он мог бы получить от вас 346 тысяч долларов (одолженных у вашего двоюродного брата) и немедленно дать вам 28 тысяч долларов, а затем еще два платежа в 2018 и 2019 годах. Но это предполагает, что 346 тысяч долларов ему достаточно, чтобы купить свой дом во Флориде. Если нет, то просто сделать ипотеку. Он может дать вам деньги чеком, который вы можете послать своему двоюродному брату, если он захочет.

Я думаю, что самый чистый способ сделать это — арендовать дом у вашего отца на 2 года, возможно, добавив возможность покупки по установленной цене в договор аренды. Это позаботится о любых проблемах с подарками и позволит избежать осложнений, таких как проживание в доме, который вы не могли бы себе позволить в противном случае. Если/когда вы сможете позволить себе ипотечный кредит, возьмите ипотечный кредит на дом и купите его у своего отца.

Будет ли банк готов взять ипотечный кредит на дом, которым я технически владею, на полную сумму?

Я бы не стал брать ипотечный кредит на сумму более 80% от рыночной стоимости дома. Что-то большее, чем это, и вам нужно оплатить ипотечное страхование, которое увеличит ваш ежемесячный платеж без всякой пользы для вас.

Больше всего меня беспокоит то, что через 2 года вы не сможете позволить себе ипотечный кредит под 80%. Если ваш отец действительно хочет сохранить дом в семье, то он должен либо сохранить дом и сдать его вам, либо отдать вам первоначальный взнос в качестве подарка (удерживая при максимальном подарке, чтобы избежать налогов). Если ни вы, ни ваш отец не можете позволить себе дом, у вас может не быть выбора, кроме как продать его. Я бы не советовал вам принимать плохое финансовое решение исключительно из сентиментальных соображений.

тлдр; Является ли это целью, чтобы в конечном итоге избежать каких-либо доходов от прироста капитала, выплачиваемых кем-то из членов вашей семьи? Ваш план реализует это, если ваш отец не женат, а вы замужем, но если ваш отец женат, в этом, вероятно, нет необходимости.

Одним из побочных эффектов этого плана является то, что и вы, и ваш отец без необходимости отказываетесь от части пожизненной льготы по налогу на дарение. Ваш отец сдается где-то между 97–56 = 41 000 долларов своего исключения (если и вы, и он женаты) и 97–14 = 85 000 долларов (если ни вы, ни ваш папа не женаты) и когда вы возвращаете 430 000 долларов. вы отказываетесь от этой суммы минус где-то между 14-56K. Если ваш отец женат, и вы должны были просто купить дом у своего отца за 430 тысяч долларов, вы оба избежите погружения в свой жизненный максимум, и ваш отец не получит никакого прироста капитала. Если он не женат, а вы женаты, то ваш план позволяет избежать прироста капитала, выплачиваемого кем-либо из членов вашей семьи, если только вы в конечном итоге не продадите дом в будущем более чем за 597 тысяч долларов.

План также зависит от:

1. Вы и ваша жена не будете дарить или передавать своим наследникам более 11 миллионов долларов.
2. Закон не будет изменен, чтобы снизить максимальное исключение в вашей жизни
3. Вы можете получить рефи на обналичивание по разумной процентной ставке на ту сумму денег, которая вам понадобится, в то время в будущем, когда она вам понадобится.

Хорошо, попросите вашего отца «продать» вам дом с ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫМ договором на землю за x долларов и даром акций (GOE) в размере y. Каждый год он пишет о максимально возможном для GOE (спросите об этом налогового юриста), и ваш двоюродный брат одалживает ему деньги на его опору FL. Проконсультируйтесь с налоговым юристом по поводу прироста капитала, но вы можете списать актуализированную прибыль при продаже, если вы ЖИЛИ в собственности в течение 2 из последних 5 или 7 лет (я не могу вспомнить) и были на праве собственности.

Спустя годы вы используете зарегистрированный земельный контракт с поддающимися проверке своевременными платежами, которые вы делали, соответствующему кредитору и выполняете R&T refi.

Проблема с первоначальным планом заключалась в том, что дом был подарен вам. Следовательно, вы им владели. Спустя два года вы захотели взять ипотеку. IRS будет рассматривать это как долг по собственному капиталу, а не как долг по приобретению дома, и проценты на первые 100 000 долларов долга по домашнему капиталу подлежат вычету.

Это из паба IRS 936

Ипотека рассматривается как использованная для покупки, строительства или улучшения дома. Ипотечный кредит, обеспеченный квалифицированным домом, может рассматриваться как долг по приобретению дома, даже если вы фактически не используете вырученные средства для покупки, строительства или существенного улучшения дома. Это применимо в следующих ситуациях.

1. Вы покупаете дом в течение 90 дней до или после даты получения ипотеки. Задолженность по приобретению дома ограничена стоимостью дома плюс стоимость любых существенных улучшений в пределах, указанных ниже в пунктах (2) или (3). (См. Пример 1 позже.)

2. Вы строите или улучшаете свой дом и берете ипотечный кредит до того, как работа будет завершена. Задолженность по приобретению жилья ограничена суммой расходов, понесенных в течение 24 месяцев до даты ипотеки.

3. Вы строите или улучшаете свой дом и берете ипотечный кредит в течение 90 дней после завершения работ. Задолженность по приобретению жилья ограничена суммой расходов, понесенных в течение периода, начинающегося за 24 месяца до завершения работ и заканчивающегося датой ипотеки. (См. пример 2 позже.)

Пример 1.

Вы купили свой основной дом 3 июня за 175 000 долларов. Вы заплатили за дом наличными, полученными от продажи старого дома. 15 июля вы взяли ипотеку на 150 000 долларов под залог вашего основного дома. Вы вложили 150 000 долларов в акции. Вы можете рассматривать ипотеку как взятую для покупки дома, поскольку вы купили дом в течение 90 дней до того, как взяли ипотеку. Вся ипотека квалифицируется как долг по приобретению дома, поскольку она не превышает стоимости дома.

Через два года вы выйдете за пределы 90-дневного лимита.

Паб также дает пример того, как рассчитать сумму процентов, которые вы можете вычесть.