Почему многие страны не предлагают 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой?

Экономическая сторона этого вопроса может быть лучше представлена ​​на PersonalFinance.SE . Возможный ответ от Telegraph:

Виноваты, во-первых, клиенты, говорят кредиторы. Спроса недостаточно, потому что заемщики предпочитают гибкость и возможность менять сделки.

Это уже пробовали. В 2007 году Гордон Браун, тогдашний премьер-министр, заявил, что хочет сделать более доступными более длительные исправления.

Кажется, это связано с постепенным падением процентных ставок за последние 30 или около того лет — люди, похоже, рады, что это продолжится. Краткосрочные исправления кажутся самым дешевым вариантом — по крайней мере, в краткосрочной перспективе (да, это немного тавтология).

Почему значительная часть США не ополчается на свои «социалистические» программы домовладения?

Людям нравятся бесплатные деньги для себя, это просто бесплатные деньги для других людей, из-за которых они расстроены. Ничто из этого не является «социализмом». Подлинно социалистическая экономика приложила бы гораздо больше усилий к социальному жилью, возможно, вплоть до запрета ипотечного кредитования или даже домовладения, хотя это ближе к концу полного коммунизма.

Центральный банк повышает процентные ставки, 4 миллиона держателей ипотечных кредитов не могут платить по ипотечным кредитам, а затем

И тогда правительство их как-то выручает, потому что любой другой исход электорально неприемлем?

По сути, 30-летний FRM тесно связан с государственным субсидированием ипотечной индустрии, чего большинство других стран не делает, потому что это неэффективно для продвижения домовладения. Это эффективно только для субсидирования богатых ... и это противоположно «социализму» (в том смысле, в каком ОП истолковал этот термин).

Программа ипотечных субсидий потерпела неудачу в Великобритании в 80-х годах, и она не так успешна, как можно было бы надеяться, и в остальной Европе, как гремел The Economist (в 2017 году):

В 1980-е годы Маргарет Тэтчер и Рональд Рейган гордились своими усилиями по расширению домовладения. В Британии Тэтчер руководила распродажей государственных домов арендаторам. В Америке Рейган дерегулировал финансовые рынки и расширил ипотечное кредитование. В то время обе страны предоставляли щедрые налоговые льготы, связанные с ипотекой, что облегчало продажу домов массам.

Британский жилищный бум 1980-х обернулся крахом; ипотечные субсидии, которые помогали его питать, были отменены. Америка по-прежнему субсидирует ипотечные кредиты на сумму 64 миллиарда долларов в год, позволяя домовладельцам вычитать процентные расходы из своих налоговых обязательств. [...]

Двенадцать стран Европейского союза также включают в свой налоговый кодекс ту или иную форму вычета процентов по ипотечным кредитам (MID). Однако средняя европейская субсидия составляет около одной десятой американской — около 0,05% ВВП. Нидерланды — самые щедрые — 2% ВВП.

Доказательств того, что схемы MID стимулируют домовладение, немного. Недавнее исследование, проведенное в богатых странах, показало, что это не имеет никакого эффекта. Более того, субсидирование ипотечных кредитов может на самом деле нанести ущерб экономике, способствуя надуванию пузырей на рынке жилья. Европейская комиссия обвиняет щедрую схему MID Швеции в поощрении роста долгов домохозяйств и взвинчивании цен на жилье.

Все страны ЕС, кроме трех, либо реформировали, либо отменили свои схемы MID после финансового кризиса 2007–2008 годов. Ирландия, Испания и Греция, например, отозвали субсидии после того, как пострадали от банкротства в сфере недвижимости. Но отзыв MID сам по себе не может предотвратить пузыри на рынке недвижимости. Согласно обзору мировых цен на жилье The Economist, в Австралии, Новой Зеландии и Канаде рынки жилья переоценены, несмотря на отсутствие ипотечных субсидий [...].

Вычет процентов мог бы быть более оправданным, если бы его преимущества распределялись более равномерно. В Нидерландах и других странах Европы самые большие льготы получают самые богатые домохозяева, хотя многие европейские страны склонны сочетать программы MID с другими щедрыми жилищными пособиями. В Америке 70% субсидии получают 20% самых высокооплачиваемых работников. Страна тратит больше на жилищные субсидии для 7 миллионов домохозяйств с доходом более 200 000 долларов в год, чем для 55 миллионов домохозяйств с доходом менее 50 000 долларов.

Также есть большие опасения, что его отмена (в США) приведет к падению цен на жилье. Что будет большей проблемой из-за более низких социальных пособий в целом.

Когда в 2012 году Нидерланды скорректировали свою ипотечную субсидию, цены на жилье упали на 10%, но теперь они снова растут с приличной скоростью. Цены в Великобритании частично поддерживаются частным арендным сектором, где арендодатели могут вычитать процентные расходы из своего дохода от аренды. Правительство начало постепенно отменять этот вычет в апреле. Это окажет большое влияние на рынок.

И если вы считаете, что то, что пишет The Economist по этому поводу, является левым, вам следует прочитать статью в New Yorker «Ошибка ипотеки» . Вероятно, поэтому «более социалистические» европейцы не вникают в эти меры, поскольку они в основном субсидируют богатых.

С 1930-х годов правительство США привержено идее о том, что домовладение — это бесспорное благо. Список того, что правительство делает для поддержки жилищной отрасли, длинный. Федеральное жилищное управление предлагает ипотечные кредиты под низкий процент. Fannie Mae и Freddie Mac, выкупая и гарантируя ипотечные кредиты, помогают сдерживать процентные ставки. Домовладельцы получают различные налоговые льготы, в том числе вычет процентов по ипотечным кредитам и списание налога на недвижимость, что в сумме составляет более двухсот миллиардов долларов в год в виде недополученных налоговых поступлений.

Тем не менее далеко не ясно, действительно ли эти программы способствуют увеличению общего числа домовладельцев. В других западных странах нет ничего похожего на наш диапазон соблазнов в пользу жилья, и их уровень домовладения не сильно отличается от нашего. Основное влияние вычета процентов по ипотечным кредитам и других субсидий заключается не в том, что они побуждают людей покупать дома. Дело в том, что они заставляют людей покупать большие и более дорогие дома, чем в противном случае.

Чем больше сумма ипотечного кредита, тем больший налоговый вычет вы получите. Вот почему агенты по недвижимости во время жилищного бума советовали своим клиентам покупать дом как можно большего размера, так как правительство помогало им платить за него. В результате почти все экономические выгоды от ипотечного вычета достаются людям, зарабатывающим более ста тысяч долларов в год. Среднестатистический домовладелец среднего класса экономит мало денег или вообще не экономит. Как сказал мне Деннис Вентри, налоговый эксперт и профессор права Калифорнийского университета в Дэвисе: «Это классическая перевернутая субсидия: она достается не тем людям. Если вы действительно хотите помочь людям покупать дома, которые в противном случае не стали бы этого делать, мы выбрали совершенно не тот инструмент».

В документе 2015 года отмечалось, что:

Государственные и квазигосударственные организации доминируют в ипотечном финансировании в США. За последние пять лет спонсируемые государством предприятия Fannie Mae и Freddie Mac, а также Федеральное жилищное управление стояли за 80% новых ипотечных кредитов.

Согласно одному анализу, на две GSE приходилось около 50% риска на ипотечном рынке США до кризиса 2008 года . Похоже, никаких Фредди и Фанни, никаких долгих ипотечных кредитов. Между прочим, в Financial Times есть много статей, осуждающих эти два американских учреждения, так что это не только левая критика.

А для настоящего гнева The Atlantic пишет :

Федеральная жилищная политика перечисляет много денег богатым домовладельцам, немного меньше — домовладельцам среднего класса и практически ничего бедным арендаторам. Половина всех бедных американских семей, которые арендуют жилье, тратят более 50 процентов своего дохода на оплату жилья. В мае доход от аренды как доля ВВП достиг рекордно высокого уровня. Между тем, в 2015 году федеральное правительство потратило на MID 71 миллиард долларов, и домохозяйства, зарабатывающие более 100 000 долларов, получают почти 90 процентов пособий.

Поскольку стоимость вычета возрастает по мере увеличения стоимости ипотечного кредита, политика, по сути, выплачивает представителям высшего среднего класса и богатым домохозяйствам возможность покупать более крупные и дорогие дома. В то же время, поскольку выгоды от национальной жилищной политики не аккумулируются арендаторами в такой степени, бедным арендаторам становится труднее присоединиться к классу домовладельцев.

Но MID — это не просто символ жилищной политики, ставшей жертвой плутократии. Это более широкое моральное обвинение налогового кодекса. [...]

Эти домохозяйства с высокими доходами вообще не считают свои налоговые льготы формой государственной политики. 60 процентов людей, которые заявляют о MID, говорят, что они никогда не пользовались какой-либо государственной программой. В результате богатые домохозяйства могут скептически относиться к политике в отношении государственного жилья, в то же время получая выгоду от ежегодной налоговой льготы в размере 71 миллиарда долларов, которая функционально является политикой государственного жилья для богатых. Как пишет Десмонд, «15-этажная башня государственного жилья и заложенный загородный дом субсидируются государством, но только один из них выглядит (и ощущается) так». Короче говоря, политика наращивания активов, создания богатства или социального обеспечения, прописанная в налоговом кодексе, может повредить общему стремлению к более прямым формам социального обеспечения, например, просто раздавать деньги бедным.

Дополнительные данные о сравнительной собственности на жилье из статьи, не касающейся ипотеки:

Домовладение позволяет семьям накапливать богатство, получать определенную финансовую безопасность и снижать финансовые риски при выходе на пенсию. Но в недавней статье, опубликованной в Journal of Economic Perspectives, мы обнаружили, что доля домовладельцев в Соединенных Штатах снизилась по сравнению с другими развитыми странами, по которым мы могли бы получить полный набор данных.

В 1990 г. Соединенные Штаты занимали 10-е место из 18 стран, прочно занимая середину группы и с уровнем домовладения 63,9%, что чуть выше среднего. Однако к 2015 году США заняли пятое место с показателем 63,7 процента, что значительно ниже среднего показателя в 69,6 процента.

Почему доля домовладельцев в США самая низкая в развитых странах? В период с 1990 по 2015 год 13 из 18 стран увеличили количество домовладельцев, в то время как показатель в США остался неизменным. Глобальные процентные ставки упали, что упростило доступ к домовладению.

[...]

Уровень домовладения в Великобритании и США одинаков, даже несмотря на то, что в США действует вычет процентов по ипотечным кредитам, в то время как Великобритания субсидирует аренду за счет большого количества социальной и доступной арендной платы (около 17 процентов единиц жилья классифицируются как «социальная или доступная арендная плата»). запас").

Это не вся картина, потому что американские дома, безусловно, больше . С другой стороны, если предположить, что Daily Mirror надежна в этом отношении :

В Великобритании средняя цена дома составляет 242 415 фунтов стерлингов по сравнению со 122 073 фунтами стерлингов в Америке.

Если это так, то равное владение в США и Великобритании еще более губительно для системы США.

Почему значительная часть США не ополчается на свои «социалистические» программы домовладения?

Потому что значительная часть населения США получает выгоду от этой «социалистической» программы домовладения. Вы правы, заключая слово «социалистический» в устрашающие кавычки: в субсидировании богатых нет ничего социалистического. Социалистический подход заключается в том, что государство должно владеть жильем, а люди должны арендовать его у государства по арендной плате ниже рыночной.

Похожая ситуация и в Нидерландах, где основные правые партии являются главными защитниками возможности вычета из налогов процентных платежей по ипотечным кредитам. Это не имеет никакого отношения к идеологии (в конце концов, это крупное вмешательство в свободный рынок), а все к тому, что их состоятельная электоральная база очень выигрывает от этой субсидии богатых и экономически проиграла бы, если бы она была снижается (это также приведет к снижению искусственно завышенных цен на жилье, что затронет даже тех, у кого есть жилье, но нет ипотечных кредитов). В последние годы субсидия щедрых богатых людей сократилась; IIRC теперь вы можете вычитать только процентные платежи, соответствующие не более 100% покупной стоимости дома (без ипотеки на 120% для финансирования основных улучшений), и только для первого дома.

Здесь, в Канаде, все не так ясно, как могло бы быть.

Например, мы получаем заголовки из авторитетных новостных источников, такие как: « Конец 40-летней ипотеке наступил , что может привести здравомыслящего человека к выводу, что 40-летняя ипотека больше не предлагается канадцам».

Но оказывается, это неправда. Если вам удастся пройти дальше заголовка и прочитать статью, вы увидите, что «Правительство заявило, что меры будут применяться к новым застрахованным ипотечным кредитам, поддерживаемым государством».

Если вы не заботитесь о том, чтобы ваша ипотека финансировалась государством или была застрахована Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), которая является корпорацией Короны, вы можете заключить любой вид ипотечного договора, о котором вы могли бы договориться (сортировка из.)

Чтобы добраться до основного вопроса о том, почему правительство через CMHC может решить застраховать 40-летние ипотечные кредиты, затем прекратить, затем сократить этот срок с 35 до 30 лет, а затем рассмотреть вопрос о его повторном повышении - эти виды решений принимаются для достижения социальных, экономических и других политических целей, таких как стимулирование или ослабление экономики, поощрение или сдерживание владения жильем, влияние на уровень долга домохозяйств и т. д. и т. д. Этот документ Банка Канады содержит полезный обзор.