Стоит ли покупать дом с небольшим ежемесячным платежом в размере ARM, а затем сдавать его в аренду?

Я ищу дома в моем студенческом городке, чтобы сдать их другим, и я нашел приличный дом с 4 спальнями с ежемесячной оплатой ARM только за 5 лет (1700 долларов). Если предположить, что у меня достаточно средств для покрытия первоначального взноса, будет ли разумным с финансовой точки зрения пойти на это?

Арендная ставка за комнату в таком доме обычно составляет от 700 до 800 долларов (дом находится очень близко к университетскому городку в хорошем районе), что означает, что как минимум я буду зарабатывать около 1100 долларов в месяц без учета платы за аренду / недвижимость (2800 долларов). в месяц за вычетом 1700 долларов процентов, которые я плачу). Я почти ничего не знаю о покупке недвижимости, но похоже, что это может быть приличным способом заработать немного денег. Если бы я планировал продать дом через 5 лет, было бы это разумным решением?

РЕДАКТИРОВАТЬ: я был немного неясен, я думаю. Я буду сдавать дом минимум за 2800 долларов в месяц (4 спальни по 700 долларов за комнату или больше — обычное дело в городе, в котором я живу).

Джон - добро пожаловать в сообщество. Я думаю, что это хороший вопрос, поскольку вы изучаете сложные аспекты личных финансов. Приходите сюда, чтобы учиться, и здесь есть несколько очень умных людей, которые помогут вам. знак равно

Ответы (6)

исправлено после вашего редактирования

Вы потенциально будете зарабатывать 8-10 тысяч долларов в год после вычета налогов на имущество (до подоходного налога) и получите компенсацию через 5 лет. Добавьте к этому плату за обслуживание, и у вас будет подушка безопасности в размере 30 тысяч долларов, позволяющая вам продавать с убытком в 30 тысяч долларов до безубыточности. Так что если вы продаете с прибылью - вы заработали немного денег.

За последние 5 лет цены упали на 25-50%, так что людям, которые попробовали этот трюк 5 лет назад, сейчас очень плохо. У вас есть очень хороший шанс присоединиться к ним. Однако, если цены будут расти, и вы сможете продать недвижимость через 5 лет, вы можете получить некоторую прибыль.

При текущих ставках ARM 5/1 (3,125% по данным ипотечной площадки zillow) похоже, что вы берете взаймы около 655 тысяч долларов, что делает покупку на 850 тысяч долларов. Цены снижаются на 5% - вы потеряли всю прибыль. Цены повышаются на 5% - вы удваиваете их. Азартная игра, я бы сказал.

Я думаю, что это безумие для того, кто не имеет ни малейшего представления о недвижимости, тратить 200 тысяч долларов наличными и более полумиллиона долгов, вот что с самого начала привело нас к краху рынка жилья.

кроме того

@mhoran_psprep отметил обесценивание .

За 850 тысяч долларов вы списываете амортизацию в размере 30 тысяч долларов в год. Это будет возвращено, когда вы продадите, то есть: если вы продадите по той же цене, по которой купили, вы получите прирост капитала в размере 150 000 долларов. Что, в свою очередь, означает, учитывая текущие долгосрочные ставки прироста капитала, налоговый счет в размере 22,5 тыс. долларов. Текущие ставки действуют только в этом году, а если истечет срок действия, то налог будет еще выше. Подушка в 30 тысяч долларов, которую мы рассчитали выше? Заплатил дяде Сэму. Пуф, ушел. У вас осталось 5 тысяч на 5 лет инвестирования ваших 200 тысяч долларов наличными. Это 0,5% годовой рентабельности инвестиций. КАКОЙ УЖАС. Вы можете положить свои 200 тысяч долларов на сберегательный счет и получить более высокую гарантированную прибыль. И это при разумном сценарии того, что цены останутся более или менее неизменными в течение следующих 5 лет.

извините, если я был неясен, я буду сдавать дом примерно за 2800 долларов в месяц, возможно, больше. Я обновил свой пост.
@Джон, кто сказал, что ты сдашь его по такой цене? Какой срок вакансии? Кто будет платить за аренду в летние месяцы? Как насчет налога на имущество, содержание, ремонт? Кроме того, вы будете платить подоходный налог со всей своей прибыли. Если это ипотечный платеж с фиксированной процентной ставкой 1700 - вы можете сделать расчеты ... С платежом только по процентам ARM на эту сумму - я бы с криком убежал.
Я сделаю расчеты, но годовая аренда за 700 долларов в месяц в месте, которое я буду арендовать, — это ОЧЕНЬ хорошая сделка, и ее трудно получить. В следующем году кампус примет больше студентов, и примерно половина населения города — студенты колледжей, поэтому сдать его в аренду будет несложно. Даже если у меня будет 500 долларов на содержание в месяц, разве я не буду зарабатывать деньги?
@John - посчитай, но меня бы беспокоила ARM. По сути, это бомба замедленного действия, и она взорвется через 5 лет, и когда она взорвется, вам лучше быть подальше, иначе вы банкрот. Если вы можете сделать те же цифры с ипотекой с фиксированной процентной ставкой, вам будет намного лучше.
Спасибо за обновление. Для протокола, однако, использование слова « безумный » на самом деле не приветствует меня в сообществе… Я понимаю, что мало разбираюсь в финансах и недвижимости, поэтому я задаю вопрос. Не то чтобы я пошел и купил дом, это была просто идея, которая у меня была. Спасибо, что просветили меня, но, может быть, смягчить это в будущем?
@Джон, я не верю в политкорректность. Если что-то безумно - я скажу, что это безумие. Если вам от этого некомфортно - в этом весь смысл.
Думаю, я понимаю, я имею в виду, что это полностью оттолкнуло меня от плохой идеи, которая у меня была... и ваше дополнение об амортизации имело большой смысл после прочтения пару раз. Я учусь, спасибо!
Проблема амортизации кажется отвлекающим маневром. Сумма, которую вы обесцениваете каждый год, не растворяется в воздухе. Вы должны вычитать это из ваших налогов каждый год. Чистый эффект амортизации, а затем возмещения этой амортизации фактически равен нулю. (Не совсем, но это точно не «Боже мой, ты должен 22,5 тысячи налогов!» Это безумие.)
@steve_d обратите внимание, что я также не рассчитывал подоходный налог на доход от аренды. Таким образом, эффект нулевой - ваш доход от аренды идет прямо в налоговый счет, чтобы заплатить в конце. Кроме того, сумма убытков, которую вы можете вычесть из пассивных инвестиций, ограничена, поэтому вы не получаете все вычеты, которые могли бы, и, поскольку ОП является студентом, он, вероятно, будет продолжать этот вычет в течение длительного времени, фактически имея он уменьшился на 4% в год инфляции.
@littleadv, я не уверен, что это имеет значение, но я не студент, я живу в городе, в котором закончил школу, и работаю полный рабочий день.
@Джон, важно, насколько вы можете использовать амортизацию, чтобы компенсировать свой доход и сэкономить на налогах.
Амортизация не применяется к общей покупной цене, если вы владеете землей, на которой расположен дом. Расходы на амортизацию компенсируют доход от аренды, поэтому в большинстве случаев повторное удержание представляет собой лишь временной сдвиг уплаченного налога (существуют ситуации, когда люди не могут использовать все свои расходы, если они терпят убытки от аренды).

Другие обращались к финансовым аспектам, но я также хотел добавить, что вам следует учитывать это, только если вы хотите добавить «Арендодатель» в свое резюме.

В целом быть арендодателем может быть большой работой, когда вы включаете поиск арендаторов, работу с ними и обслуживание дома (что неизвестно, поскольку этот дом для вас новый). Когда вы добавляете тот факт, что у вас может быть сразу 4 отдельных арендатора, которые являются студентами, это действительно усложняет ситуацию.

Тебе придется:

  • Найдите этих студенческих арендаторов
  • Надеюсь, они смогут платить арендную плату после покупки учебников.
  • Поддерживать/чинить каждую мелочь в доме, так как ученики неопытны в домашнем ремонте
  • Звонят в 4 утра, когда пьяный друг что-то ломает

А потом находить новых арендаторов каждый год или даже каждый семестр.

Если вы думаете, что быть домовладельцем было бы интересно, дерзайте, но делайте это с открытыми глазами. Вы должны проверить свой бюджет, чтобы убедиться, что он обеспечивает компенсацию за вашу новую работу с частичной занятостью.

Риски:

  • Ежемесячный платеж в размере 1700 только процентов ARM, включает ли он налоги и страховку? Если нет, это сократит вашу прибыль.
  • Нет никакой гарантии, что вы будете арендовать все четыре комнаты каждый семестр.
  • Если вы не продадите через 5 лет - каков наихудший случай для процентной ставки? или есть оплата баллоном?
  • Знает ли ипотечная компания, что вы не будете жить в этом доме? Они могут потребовать, чтобы имущество было занято собственником.
  • Вы не будете получать капитал, поэтому вы должны иметь возможность продать его по цене покупки плюс закрытие, чтобы получить прибыль.
  • Также обратите внимание, что правительство может сказать, что вы получили прибыль, если вы продаете по цене, превышающей амортизированную стоимость. Они будут ожидать, что вы заплатите налоги с этой прибыли, даже если она может быть меньше, чем остаток по кредиту.
+1 Амортизация убьет всю прибыль от аренды, очень хороший момент!

Есть две причины этого не делать:

  1. Пять или меньше лет, вероятно, недостаточно, чтобы владеть недвижимостью. Постоянные затраты на покупку (расходы на закрытие) и продажу (комиссия агента по недвижимости), скорее всего, сделают сделку невыгодной.

  2. Делая это через ARM (при условии, что вы даже можете получить его для инвестиционной собственности), добавляет дополнительный риск к уравнению. Если по истечении пяти лет стоимость вашей недвижимости не подорожала настолько, чтобы покрыть комиссию агента, налоги и т. д., вы можете застрять в собственности. Но тогда ваш ARM может быть сброшен на более высокую скорость. Вы можете оказаться в проклятой ситуации, если вы это сделаете (продадите), и в проклятой, если вы этого не сделаете.

Если вы можете пересмотреть сделку, чтобы вы могли сделать это с помощью кредита с фиксированной ставкой, и планируете владеть недвижимостью в течение более длительного периода времени, похоже, что это может быть выгодно.

на самом деле затраты на закрытие и комиссионные агента компенсируются за счет компенсации базовой стоимости, говоря о отвлекающих маневрах. Но да, это еще одна вещь, которую следует учитывать.
Означает ли «компенсация базы затрат», что они в некотором смысле не облагаются налогом? Тем не менее, это всего лишь скидка на эти расходы, они все еще присутствуют и велики, верно?
верно, но нет реального способа избежать их при сделке с недвижимостью.
Верно, но их можно избежать, не выполняя транзакцию.

Почему бы не поэкспериментировать с фиксированной ипотекой на 30 лет? Ставка на 30 лет по-прежнему составляет около 4%. Деньги, сэкономленные при переходе на 5-летнюю ставку, слишком малы по сравнению с риском роста ставок в течение следующих 5 лет, и первый сброс ставки шокирует. Если цифры работают на основе денежного потока с фиксированным 30-летним периодом, то обязательно отслеживайте проблему амортизации, как указывали другие. Проще говоря, вы можете продать через 10 лет за то, что вы заплатили, но иметь значительный прирост капитализации (на самом деле, восстановление амортизации), и это может повредить.

Один небольшой совет - не рассчитывайте на то, что все четыре комнаты всегда сдаются. Что, если за один год вы получите только три? Планируйте худший сценарий.

Да, новым арендодателям рекомендуется делать расчеты, предполагая 80-90% заполняемость, т.е. сдавать в аренду 9-10 месяцев в году (и тратить оставшиеся 2 месяца на ухаживание за арендаторами).

Хотя я согласен с другими, что ОП должен дважды подумать, прежде чем вступать в эту сделку, я немного озадачен вопросом амортизации арендованного имущества и почему застрять с большим счетом в конце пяти лет так же плохо как думают люди. Если 30 000 долларов в год списывать на амортизацию, арендная плата, скорее всего, каждый год будет показывать убыток на бумаге, но не с точки зрения денежного потока. На самом деле налогооблагаемый доход в каждый из этих лет будет меньше, и, следовательно, будет выплачено меньше подоходного налога. Если по истечении пяти лет недвижимость будет продана точно по той цене, по которой она была куплена (или даже выше), вся эта амортизация будет возмещена, и будет получен большой прирост капитала. Но разве Сделка фактически превратила 150 тысяч долларов регулярного дохода за 5 лет в 150 тысяч долларов долгосрочного прироста капитала, который облагается налогом по более низкой ставке, и, кроме того, отсрочила уплату более низкого налога на пять лет, используя налоговые возвраты в то же время? Хотя это можетпо- прежнему не получается, чтобы быть хорошей сделкой, я думаю, что сам по себе факт, что может быть большая сумма, подлежащая обложению налогом на прирост капитала через 5 лет, сам по себе недостаточен, чтобы закрыть сделку. Я думаю, что цифры должны быть рассмотрены более тщательно.

Я также согласен с тем, что обсуждение амортизации вышло за рамки того, что я намеревался. Обратите внимание, что это был последний пункт в моем списке. Я включил его, потому что на него действительно нужно смотреть. Опытный инвестор в недвижимость может понять все вопросы, но я хотел охватить все возможные, потому что OP рассматривал только максимальный доход от аренды и основные платежи. Налог на недвижимость на дом 850 тыс. в Северной Вирджинии составит 700 долларов в месяц, что является большим ударом по ожидаемой прибыли в 1100 долларов.
Посмотрите на мой пример, чтобы понять, почему это может быть проблемой. Суть в том, что вы получаете налог, которого вы, возможно, не ожидаете, и если вы не планируете свои финансы соответствующим образом, вы будете с радостью тратить необлагаемый налогом доход от аренды, но затем плакать и ругаться, когда обесценивание будет возвращено, хотя "на бумаге" вы заплатили очень мало налогов. Просто налог приходит как прямой удар, а не распределяется на все время как сама амортизация.
Стоит ли покупать дом с небольшим ежемесячным платежом в размере ARM, а затем сдавать его в аренду?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v