Что является стимулом для банка рефинансировать ипотеку по более низкой ставке?

Во многих случаях банк уже заработал свои деньги. Вскоре после того, как вы получите ипотечный кредит, он продается инвесторам, хотя банк по-прежнему обслуживает его за определенную плату. Поэтому, если вы рефинансируете, они снова продают его.

Большая из них заключается в том, чтобы удержать вас от рефинансирования с кем-то еще , чтобы получить лучшую ставку.

Также могут быть некоторые забавные причины, связанные с возможностью считать это новой продажей.

Для банка может быть полезно рефинансировать ваш кредит для вас, поскольку вы будете хранить кредит в этом конкретном учреждении. Это дает им больше времени, чтобы насладиться бесплатными деньгами, которые вы платите им в виде процентов за оставшийся срок кредита.

Банки, которые предлагают «Нет затрат на закрытие», делают ставку на то, что плательщики ипотечных кредитов перенесут свои ипотечные кредиты, чтобы получить более низкие процентные ставки, и кто бы ни держал кредит, получает процентные платежи.

1- Wells Fargo не владеет нашим текущим ипотечным кредитом. Они собрали его и продали в качестве инвестиции. 2. Они зарабатывают деньги на «обслуживании» кредита. Даже если они получают только 50 долларов в месяц на его обслуживание (3% от нашего ежемесячного платежа), это составляет до 50 000 000 долларов в месяц, если в их управлении находится миллион домов. Это 600 миллионов долларов в год на каждый миллион обслуживаемых домов. 3- Управление депонированием дает им дополнительную прибыль, потому что они могут вложить ее и заработать 2-3%. Если 1 000 000 домов имеют средний остаток на счетах условного депонирования в размере 2 000 долларов, они могут зарабатывать до 60 долларов в год или 60 000 000 долларов в год. 4. Они зарабатывают 1000 долларов каждый раз, когда рефинансируют дом. Это приблизительная прибыль после оплаты реальных затрат на закрытие. Рефинансируйте эти миллионы домов, и вы заработаете крутой миллиард! 5- Они также хотят быть уверены, что сохранят нас как клиента. Снижая наш платеж, они уменьшают вероятность того, что мы будем рефинансировать с кем-то еще, и у нас меньше шансов не выполнить свои обязательства. (Не то, чтобы они проиграли, если мы не выполним обязательства, потому что у них нет ссуды!) 6- они получают дополнительную прибыль, выплачивая старую ссуду (они не владеют ею… помните), затем упаковывая и продавая новую ипотеку. Поскольку они продают его как ценную бумагу, они продают его по будущей стоимости, то есть они продают наш кредит в размере 200 000 долларов США за оценку в 360 000 долларов США. Это означает, что они продают за 200 000 долларов ПЛЮС некоторую долю от дополнительных 160 000 долларов. Допустим, они хотят только 10% премии от оценки в 360 000 долларов. Это означает, что они продают наш кредит в размере 200 000 долларов за 236 000 долларов. Они кладут в карман 36 000 долларов. Если они совершают миллион таких транзакций каждый год,

Итак… Wells fargo рефинансирует один миллион домов каждый год, и они зарабатывают:

Начальная прибыль в размере 36 000 000 000 долларов США от продажи кредита (абсолютно без риска!), плюс 1 000 000 000 долларов США за предоставление кредита.

660 000 000 долларов в год на обслуживание кредита (очень небольшой риск, поскольку он выплачивается владельцем кредита в качестве платы за обслуживание)

Если они смогут сохранить кредиты на всю свою жизнь (удержать нас от рефинансирования с кем-то другим…), они могут заработать 19 800 000 000 долларов (это 19,8 миллиарда долларов в виде платы за обслуживание).

Прибыль, которую они получают от рефинансирования, намного больше, чем деньги, которые они могут получить, удерживая кредит в течение 30 лет.

Что вам не хватает? Объем. Bank of America более чем готов рефинансировать кредит Wells Fargo до тех пор, пока кредит остается прибыльным.

Однако с этим есть некоторые оговорки. Во-первых, многие земли имеют штрафы, если они выплачиваются в течение двух или трех лет.

Кроме того, тот факт, что банки предлагают рефинансирование по высоким ставкам, не означает, что вы будете одобрены или что вы получите эти ставки.

Если бы вы могли опубликовать некоторые фактические цифры, мы могли бы помочь вам понять, стоит ли переплачивать, и объяснить, где именно банк ожидает получить прибыль.

Банки зарабатывают деньги на комиссии за отправку груза. «Баллы», которые вы платите, или затраты на закрытие сделки являются основной выгодой для банков. В подавляющем большинстве случаев риски, связанные с ипотекой, передаются другой стороне.

К вашему сведению, то же самое верно и для инвестиционных банков. В общем, транзакционные издержки (которые игнорируются современной финансовой теорией) являются основным стимулом для отрасли.

Причина та же, что и с планами оплаты мобильных телефонов. По мере роста конкуренции компании сотовой связи предлагают лучшие планы оплаты по той же цене или те же планы по более низкой цене, или и то, и другое, чтобы вы оставались с этим оператором сотовой связи. Банки также делают более выгодные предложения, если позволяет финансовая ситуация.

Предположим, несколько банков предлагают рефинансирование на более выгодных условиях, но запрещают рефинансирование кредитов в одном и том же банке. Хорошо, вы рефинансируете в другом банке, а они, возможно, снова рефинансируют новый кредит в исходном банке - это новый кредит после первого рефинансирования, и запрет больше не работает. Они просто заставляют вас прыгать через большее количество петель, и это не имеет смысла ни для них, ни для вас.

Это также снижает риск со стороны банка. Хотите верьте, хотите нет, но они проигрывают, когда люди не платят по ипотечным кредитам. Возьмите большую тройку (Уэллс, Чейз и БоА). Если у них есть 50 миллионов ипотечных кредитов на троих из них, и 20% людей в какой-то момент не смогут выплатить свою ипотеку из-за потери дохода или других факторов, это представляет собой фактор риска. Хотя процентные платежи по-прежнему хороши, снижение их основной суммы и процентов удерживает их в течение дополнительного (а иногда и более короткого) времени, но теперь они с большей вероятностью продолжат получать эти платежи. Вот почему кредитные карты еще в 07 и 08 сократили лимиты для клиентов. Фактор риска сейчас огромен для этих финансовых учреждений. Проведите собственное исследование, иногда рефи не лучший вариант. Иногда это так.