Я собираюсь закрыть (позже сегодня вечером) рефинансирование моей основной ипотеки для резидента, но я немного смущен тем, как ипотечная компания получила мою цифру выплаты.
Дата выплаты нового кредита 8 декабря 2020 года, поэтому я считаю, что мне следует платить только проценты по моему старому кредиту по ставке 3,75% за период с 1 декабря по 8 декабря. Выплата процентов за весь ноябрь 2020 года составила ~ 1235 долларов США. , но в отчете о выплатах моя текущая ипотечная компания взимает с меня ~ 1800 долларов «Проценты под 3,75%». Не слишком ли это много для всего 8 дней?
Я также понимаю, что мне нужно будет выплатить проценты по новому кредиту с 8 декабря по 31 декабря (но не с 1 января 2021 года по 31 января), а затем мои новые регулярные платежи должны быть выплачены 1 февраля 2021 года. Но 22 дня Я считаю, что проценты по этому новому кредиту должны быть по новой процентной ставке 2,5%. Правильно ли я понимаю?
Новая ипотечная компания получает текущий баланс от существующей ипотечной компании и рассчитывает любые начисленные проценты, которые необходимо будет выплатить. Вероятно, они получили этот баланс задолго до даты закрытия и рассчитывали начисленные проценты более чем за месяц (и не учитывали промежуточный платеж). Таким образом, с их точки зрения, это «консервативная» сумма, позволяющая убедиться, что старый кредит полностью погашен (и залоговое удержание может быть снято).
Я тоже недавно делал рефинансирование, и "сумма погашения" была намного выше остатка на тот момент плюс начисленные проценты по моим расчетам. Объяснение, которое я получил, заключалось в том, что он включал «буфер» на случай каких-либо задержек с платежами, расхождений на счете условного депонирования (хотя я не использую счет условного депонирования) или других непредвиденных разногласий, но что моя текущая ипотечная компания вернул бы мне разницу. Конечно же, примерно через неделю я получил «условное депонирование» на разницу. Если не считать необходимости иметь немного больше наличных при закрытии, в конце концов все получилось.
Вы, вероятно, также произвели платеж после того, как была рассчитана сумма выплаты, поэтому ваша фактическая выплата будет еще меньше, если они не приняли это во внимание.
Любые проценты между датой закрытия и началом месяца до вашего первого платежа должны быть включены в заключительный расчет как «предоплата процентов» и рассчитаны по новой процентной ставке (поскольку это ставка кредита, который вы берете). ). Так что да, ваше понимание верно.
Проценты по ипотеке начисляются в течение месяца после их начисления. Таким образом, проценты, причитающиеся в начале декабря, рассчитывались путем умножения остатка кредита на ежедневную процентную ставку за каждый день ноября. Также вероятно, что они предвидели выплату по кредиту и включили все будущие проценты (например, с 1 ноября по 8 декабря) в сумму выплаты.
ТТТ