Рефинансирование ипотеки - Решение по пунктам и бесплатно

Я рефинансирую ипотечный кредит на сумму около 800 тысяч долларов. Это наш единственный/основной дом, и мы не собираемся переезжать в будущем.

Есть несколько параметров/выборов, и от них у меня болит голова.

Один из вариантов — сколько очков купить.

Другой выбор заключается в том, чтобы сделать бесплатное рефинансирование. (И похоже, что вариант без затрат добавляет некоторые затраты к очкам).

Ставка годовых Оплата Точки Дополнительные расходы на закрытие Общие затраты на закрытие
2,875% 2,891% $3338 -6 035 долларов США ~ 10 795 долларов США 4760 $ ~ = ~ 10 795–6 035 $
2,750% 2,765% $3285 -3017 долларов США ~ 10 795 долларов США $7778~=~$10795-$7778
2,625% 2,649% $3232 1006 долларов США ~ 10 795 долларов США 11 801 $ ~ = ~ 10 795 $ + 1 006 $
2,490% 2,542% $3175 4023 доллара США ~ 10 795 долларов США 14 818 долларов США~=~ 10 795 долларов США+4 023 долларов США
2,375% 2,455% 3127 долларов США 7040 долларов США 10 795 долларов США 17 835 долларов США
Бесплатно: - ~$900-$1200 больше - -
2,875% 2,890% $3419 -$5,151 -$486~
2,750% 2,765% $3365 -2060 долларов США -$486~
2,625% 2,659% $3310 2060 долларов США -$486~
2,490% 2,552% $3252 5 151 доллар США -$486~
2,375% 2,465% $3203 8 241 доллар США -19 056 долларов США -$486 (мне платят)

Поскольку в настоящее время мы находимся на историческом минимуме ставок, я думаю, что имеет смысл зафиксировать самые низкие ставки, которые я могу получить. Итак, я планирую получить 2,375% (0,8 пункта = 7040 долларов). Похоже, что наивный период безубыточности составит около 5 лет по сравнению с более высоким показателем в 2,490%.

Но потом я посмотрел на полные затраты на закрытие и подумал о том, чтобы сделать это рефинансирование без затрат. Деньги, которые я могу потратить на закрывающие расходы, могут быть инвестированы под более высокий процент, чем ипотека в размере 2,375%, поэтому для меня имеет смысл не платить много наличных сразу. Здесь меня беспокоят только две вещи: кредит становится значительно больше (+ 19 056 долларов), а баллы теперь на ~ 1000 долларов дороже.

Ежемесячный платеж с бесплатной ставкой 2,375% будет составлять 3203 – 76 долларов США по сравнению с 3 127 долларов США, которые я получил бы, если бы оплатил расходы на закрытие. Итак, я обмениваю 17835 долларов прямо сейчас на 76 долларов в течение 360 месяцев на общую сумму 27360 долларов. Вроде нормально...

Совершаю ли я ошибку, выбирая самую низкую ставку, которую я могу получить, и делая рефинансирование бесплатно?

Я вижу один сценарий, в котором мой выбор был бы неправильным, — если ставки по ипотечным кредитам значительно снизятся. Но мне это не кажется вероятным.

PS Третий вариант состоит в том, чтобы положить только ~ половину затрат на закрытие кредита, так как другая половина - это только предоплата процентов, налогов и т. д., которые я просто получу из старого условного депонирования. Четвертый вариант — взять больше денег из ипотеки и инвестировать их. Пятый вариант, если выплатить ~ 30 000 долларов и сделать ипотеку не гигантской, расширяя мои возможности по кредиту. Но мне этот вариант не нравится, так как я буду сразу парковать кучу наличных в доме. Возможно, в декабре лимиты на большие объемы будут увеличены.

Все варианты, которые я имею в виду :

  1. Оплатить заключительные расходы наличными (17835 долларов), сократив мои резервы. Ежемесячный платеж: $3127
  2. Ставлю стоимость баллов и комиссии по кредиту (+~$10795), сохраняя свои резервы на прежнем уровне. Ежемесячный платеж: $3127
  3. Укажите стоимость баллов и комиссии по кредиту (+$19 056). Ежемесячный платеж: $3203
  4. Обналичивание денег из кредита. Ежемесячный платеж: $3203
  5. Выплата ~ 30 000 долларов, чтобы сделать ипотеку не гигантской и получить новые ставки.
  6. Подождите до декабря и молитесь, чтобы лимиты на крупные суммы были увеличены, а ставки по-прежнему были низкими.

PPS Я действительно не понимаю формулу, по которой банки оценивают баллы. Кажется действительно странным, что у меня есть выбор из 8+ различных бесплатных кредитов, и все они имеют разные ставки и ежемесячные платежи.

Ответы (2)

Бесплатных рефинансирований не бывает. Кто-то должен оплатить расходы на оформление документов, регистрационные сборы и переоценку. Этот кто-то всегда является заемщиком. Вы либо платите на заключительном столе, выписывая чек на эти вещи, либо более высокую сумму ипотечного кредита.

То же самое происходит с покупкой вниз процентной ставки. Чтобы снизить месячную ставку, вы должны заплатить больше за заключительным столом.

Эти варианты нравятся некоторым заемщикам, потому что вам не нужно выписывать большой чек при закрытии. Хотя каждый месяц вы делаете платеж, который немного больше. Как вы подсчитали, на достижение безубыточности могут уйти годы.

Вы должны сделать математику и посмотреть, какой вариант работает для вас.

Затем я увидел упомянутый вариант:

Четвертый вариант — взять больше денег из ипотеки и инвестировать их.

Это означает, что это рефинансирование наличными. Это приводит к некоторым налоговым вопросам.

Я предполагаю, что это Соединенные Штаты, хотя вы не упомянули страну. Новый ипотечный кредит будет на сумму больше, чем было необходимо для приобретения дома. Таким образом, часть процентов, которые вы платите, не будет облагаться налогом. Убедитесь, что вы также учли это в своем анализе.

Я также задаюсь вопросом, есть ли смысл получать наличные деньги и делать это без ипотеки стоимости закрытия. В конце концов, вы решаете, получу ли я чек от закрытия на X или на Y. В некоторых вариантах вы упоминаете о сохранении своих резервов на прежнем уровне, но при рефинансировании наличными ваши резервы никогда не затрагиваются.

Что касается обналичивания финансов:

Это из публикации IRS 936 (2020), Вычет процентов по ипотечному кредиту.

Чтобы быть полностью выводимым:

Ипотечные кредиты, которые вы (или ваш супруг, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию), взятые после 15 декабря 2017 г. для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома (так называемая задолженность по приобретению дома), но только если в течение 2020 г. 750 000 долларов или меньше (375 000 долларов или меньше, если женатые подали документы отдельно).

Поскольку ипотека не предназначена для покупки, строительства или существенного улучшения дома, применяется эта часть:

Рефинансирование долга по приобретению жилья.

Любой обеспеченный долг, который вы используете для рефинансирования долга по приобретению дома, рассматривается как долг по приобретению дома. Тем не менее, новый долг будет квалифицироваться как долг по приобретению жилья только в пределах суммы остатка основного долга по старому ипотечному кредиту непосредственно перед рефинансированием. Любой дополнительный долг, не использованный для покупки, строительства или существенного улучшения дома, отвечающего требованиям, не является долгом приобретения дома.

Это означает, что если старая ипотека была на 600 000 долларов, а новая ипотека на 600 000 долларов, дополнительные 200 000 долларов долга не подлежат вычету. Чтобы сделать его более вычитаемым, вам придется потратить деньги на модернизированную кухню, ванную комнату или пристройку. В публикации более подробно рассматриваются правила, связанные с этим.

«Безвозмездного рефинансирования не бывает». - Я описал, как это работает, и включил соответствующую математику. Расходы на закрытие включаются в новую сумму кредита. Таким образом, кредит больше, и я плачу больше каждый месяц, но вначале я не плачу большую единовременную сумму. Это похоже на HELOC или саму ипотеку — возьмите кредит, чтобы распределить платежи по времени.
«Новая ипотека будет на сумму, превышающую сумму, необходимую для приобретения дома. Часть процентов, которые вы платите, не будет облагаться налогом» — Хм. Я не знал об этом. Это звучит немного странно. При покупке дома я взял взаймы 80% стоимости дома. (Я мог бы занять меньше, но остановился на этой максимальной сумме.) С годами пропорция изменилась: сумма кредита составляет менее 80% от стоимости дома. Если я делаю рефинансирование с обналичкой, когда я восстанавливаю стоимость кредита [до] до 80% дома, я не понимаю, почему это будет отличаться от обычной ипотеки.
Если вы включаете стоимость в ипотеку, то вы все равно оплачиваете расходы на закрытие. На самом деле вы берете в долг расходы на закрытие на 2 или 3% в течение 30 лет.
«вы берете взаймы расходы на закрытие под 2 или 3% на 30 лет»: Да, я понимаю это: «Кредит становится значительно больше (+ 19 056 долларов США). Ежемесячный платеж с бесплатными 2,375% будет составлять 3203 доллара США - на 76 долларов больше по сравнению до 3127 долларов, которые я получил бы, если бы оплатил расходы на закрытие. Итак, я обмениваю 17835 долларов прямо сейчас на 76 долларов в течение 360 месяцев на общую сумму 27360 долларов. Кажется, все в порядке ... "
Спасибо за ссылку и цитату "Вычет процентов по ипотечному кредиту". Я все еще читаю документ, но похоже, что это ничего не меняет для меня, потому что мой кредит и так слишком большой. Только проценты по первым 750 тысячам долларов кредита подлежат вычету, но мой кредит составляет> 800 тысяч долларов. Таким образом, уменьшу ли я кредит (скажем, до 770 тысяч долларов) или увеличу его до (скажем, до 830 тысяч долларов), проценты, которые я могу вычесть, останутся примерно одинаковыми (~ = 0,0237 * 750 тысяч долларов).

Предполагается , что APR даст вам общую «стоимость заимствования» с учетом баллов и затрат на закрытие. Таким образом, в принципе кредит с самым низким APR будет «самым дешевым» кредитом (по сравнению с заимствованием меньше).

При «бесплатном» закрытии вы фактически берете взаймы затраты на закрытие, увеличивая сумму кредита или увеличивая процентную ставку.

Это предполагает, конечно, что у вас есть наличные деньги, чтобы оплатить все затраты на закрытие, и у вас нет другого долга с более высокой процентной ставкой, на который могли бы пойти деньги. Например, нет смысла тратить 10 000 долларов, чтобы уменьшить сумму ипотечного кредита на 10 базисных пунктов, когда у вас есть 6%-ный автокредит или 18%-й долг по кредитной карте, который вы могли бы погасить вместо этого (если только эти долги не будут погашены в очень короткие сроки). короткое время).

При бесплатном закрытии сумма кредита увеличивается (поэтому ежемесячные платежи также немного увеличиваются), но это также высвобождает денежные средства, которые можно использовать для инвестирования или выплаты других кредитов, что мне кажется довольно рациональным выбором.
Итак, вы «одалживаете» затраты на закрытие и оплачиваете их в течение 30 лет. Я обычно против заимствования только для того, чтобы инвестировать, и обычно погашение долга означает заимствование на 30 лет, чтобы погасить кредит, который в противном случае был бы погашен через несколько лет. Поскольку их непросто сравнивать (процентная ставка — это всего лишь один из факторов — вы также должны учитывать продолжительность времени и риск), однозначного ответа нет.
Рефинансирование ипотеки - Решение по пунктам и бесплатно
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v