Я совершенно новичок в процессе покупки жилья. Я посмотрел в Интернете несколько домов, которые мне понравились, и риелторы, с которыми я связался, сказали мне прийти и посмотреть. После того, как я поговорил с этими парнями по телефону, я понял, что каждый из них не был агентом по листингу, то есть не агентом продавца. Они были «основными агентами», которым такие веб-сайты, как Zillow и Trullia, пересылают вашу контактную информацию, когда вы проявляете интерес к дому, указанному на этих сайтах.
Итак, мой вопрос: на данном этапе моего пути к покупке дома, могу ли я работать с несколькими из этих «покупателей» агентов? Если все, что они делают, это показывают мне дома.
В какой момент мне нужно будет выбрать одного из них и подписать с ним, что он будет моим агентом?
Как правило, когда вы размещаете свое первое предложение, вы подписываете соглашение об эксклюзивности с подготавливающим агентом, которое требует, чтобы вы использовали их в течение определенного периода времени.
Для многих риелторов показы похожи на процесс собеседования: если они вам нравятся, вы можете их придерживаться, если нет, не стесняйтесь встречаться с ними. Некоторые агенты могут протолкнуть соглашение об эксклюзивности раньше, но по моему опыту, это всегда было во время первого предложения, когда они это представляли. Агенты по продаже недвижимости, которые подключаются через такие сайты, как Zillow, могут быть отличными, но поиск опытного агента в вашем районе может окупиться, а не брать то, что они предлагают.
Редактировать: формулировки в этих соглашениях могут различаться, в основном они предназначены только для защиты от того, чтобы вы нашли более низкую плату или отказались от агента после того, как предложение действует, но некоторые могут попытаться помешать вам расстаться с вашим агентом между предложениями. также, так что обратите внимание на язык, который они используют, и на продолжительность, не хотите застрять с плохим агентом.
По умолчанию все агенты по недвижимости являются агентами продавца. Даже если вы, как покупатель, работаете с агентом по недвижимости, и он/она показывает вам дом, указанный в списке другого агента, если у вас нет агентского соглашения покупателя с вашим агентом, то ваш агент на законных основаниях представляет интересы продавца, а не ваши.* Это означает, что вы не должны ожидать какой-либо помощи или информации от своего агента в переговорах о лучшей цене или в написании предложения, защищающего ваши интересы как покупателя.
Однако, если вы подписываете соглашение со своим агентом в качестве агента вашего покупателя, он или она может представлять ваши интересы, а не продавца.
На мой взгляд, может быть полезно подписать контракт с агентом покупателя на ранней стадии процесса, чтобы он мог дать честный совет, не опасаясь конфликта интересов с продавцом. Однако вы хотите убедиться, что ваше соглашение дает вам право уволить вашего агента, если вы не удовлетворены услугами, которые они вам предоставляют.
* Это абсолютное утверждение верно во многих, но не во всех штатах. В некоторых штатах агент может по умолчанию быть агентом покупателя при определенных обстоятельствах. Однако, чтобы гарантировать, что ваш агент работает с учетом ваших интересов, агентское соглашение покупателя требует, чтобы агент представлял ваши интересы перед продавцом.
Три статьи для получения дополнительной информации:
Из того, что я понимаю из закона о недвижимости Луизианы (я ни в коем случае не поверенный), он может варьироваться от штата к штату, в зависимости от того, кто на кого работает, но это звучит как неверная информация о том, что агент «автоматически» представляет Продавца. Если вы не агент по листингу, зачем вам защищать и вести переговоры от имени Продавца? И если вы говорите «более высокая комиссия», то это буквально означает не показывать дом за 100 000 долларов, а не показывать дом за 105 000 долларов вниз по улице, собирая дополнительные 90 долларов комиссии (если разделение, например, составляет 6%, то предоставление ваша брокерская компания говорит о сокращении на 40%). Я не думаю, что какой-либо агент будет пытаться показать конкретный дом, чтобы он работал «на Продавца», чтобы получить дополнительные 90 долларов. Это нехороший бизнес и НЕ поможет вам продолжать получать клиентов dkeep. Это что-то из другого штата, о котором я не знаю? Что касается выплаты комиссионных, то Продавец в Луизиане платит комиссионные обоим агентам, но, по моему опыту, это не имеет абсолютно никакого отношения к тому, чтобы больше защищать Продавца, а наша этика и законы агентства защищают от этого, наоборот. . Наша фидуциарная обязанность состоит в том, чтобы работать и защищать интересы тех, для кого нас наняли работать. Поищите «закон об агентствах недвижимости» для вашего штата, и это должно прояснить для вас ситуацию, или проконсультируйтесь с брокером своего агента. Они также должны предоставить вам брошюру. но, по моему опыту, не имеет абсолютно никакого отношения к тому, чтобы больше работать над защитой Продавца, а наша этика и законы агентства защищают от этого, наоборот. Наша фидуциарная обязанность состоит в том, чтобы работать и защищать интересы тех, для кого нас наняли работать. Поищите «закон об агентствах недвижимости» для вашего штата, и это должно прояснить для вас ситуацию, или проконсультируйтесь с брокером своего агента. Они также должны предоставить вам брошюру. но, по моему опыту, не имеет абсолютно никакого отношения к тому, чтобы больше работать над защитой Продавца, а наша этика и законы агентства защищают от этого, наоборот. Наша фидуциарная обязанность состоит в том, чтобы работать и защищать интересы тех, для кого нас наняли работать. Поищите «закон об агентствах недвижимости» для вашего штата, и это должно прояснить для вас ситуацию, или проконсультируйтесь с брокером вашего агента. Они также должны предоставить вам брошюру.
Два раза, когда я искал дом, они хотели, чтобы я сразу все подписал, и оба раза я говорил им, что подпишу контракт только тогда, когда это будет в моих интересах. Оба раза я убрал невыгодные положения, такие как обязательный арбитраж и гонорары адвокатов, и они не жаловались на это. Насколько я могу судить, единственное реальное правило состоит в том, что местные организации требуют, чтобы у них было какое-то соглашение об эксклюзивности, прежде чем им будет разрешено сделать предложение от вашего имени.
Агент покупателя представляет только покупателя, они ставят финансовые интересы покупателя выше любого продавца, если только агент покупателя не является листинговым агентом, в этот момент они не представляют никого в финансовом отношении и становятся двойным агентом.
Здесь, в Нью-Джерси, мы не требуем от клиента подписания эксклюзивного соглашения на стороне покупателя. Если вам нравится ваш агент по закупкам, используйте их для всех домов, которые вам нужно увидеть. Они ваши консультанты и могут найти дома, которые вы не можете найти, они также анализируют рынок и ведут переговоры от вашего имени. Идти против в сделке без агента покупателя является огромным препятствием.
Агенты покупателя... работают на покупателя. Агенты продавца заключают договор с продавцом, чтобы получить для них наилучшую цену и условия. Конечно, Продавец хочет продать вам свой дом, он зарабатывает больше... он не обязан показывать вам дом на соседней улице, который лучше и, возможно, по более низкой цене. Многие агенты продавцов даже не хотят иметь дело с покупателями, если только вы не покупаете их листинг... вам приходится много работать.
Агенты, которые просят об эксклюзивном контракте, гарантируют, что им заплатят, и, если потребуется, они смогут возить вас по всей стране богов. Без контракта многие покупатели просто перейдут к другому агенту. Агент по закупкам просто потратил впустую все свое время и работу, они получают комиссионные только... после завершения продажи.
В ваших интересах выбрать понравившегося вам агента покупателя, установить свои ожидания и, если вы согласны с тем, что они представляют, заставить их работать, и они найдут вам недвижимость.
Ура... пригласите кого-нибудь на свою сторону.
Подписание договора об эксклюзивном представительстве покупателя делает вас клиентом. Это гарантирует, что ваши интересы совпадают. Если агент покупателя собирается инвестировать свое время и деньги, показывая вам недвижимость, он заслуживает компенсации. В любое время после того, как вы подписали соглашение с агентом покупателя, любой из вас может расторгнуть это соглашение. Если вы это сделаете, этот агент получит комиссию только в том случае, если вы решите приобрести недвижимость, которую они вам показали, в течение установленного периода защиты. Если вы работаете со знающим агентом, не удивляйтесь, если они попросят вас подписать соглашение, чтобы они могли работать на вас.
Ксигма