Скажем, я покупаю дом по обычной тридцатилетней ипотеке, намереваясь потихоньку ремонтировать дом и жить там долго (не менее десяти лет). Однако через пять лет после ипотеки я решил, что хочу построить новый дом, но хотел бы остаться по тому же адресу. Другими словами, я хочу, чтобы старый дом снесли, и построил новый дом на ныне пустующем участке (пока я живу в аренде), затем переехать обратно в новый дом и жить там неопределенное время.
Новый дом будет больше и лучше старого, поэтому, как только он будет построен, недвижимость в целом (земля плюс улучшения) будет стоить намного больше, чем первоначальная сумма кредита.
Есть ли кредитный продукт, который покрывает этот вид процесса? Могу ли я взять строительный кредит, чтобы профинансировать новое здание, а затем превратить его в обычную ипотеку, как это делают люди, которые строят дома на сырых незастроенных участках? Что произойдет с моей старой ипотекой, когда я это сделаю?
Я подозреваю, что владелец залога может не хотеть, чтобы я разрушал старый дом, поскольку это снижает стоимость собственности (по крайней мере, временно) до стоимости необработанной земли, но какой другой вариант есть? Что делают люди, которые хотят купить старый дом для локации, но изначально намереваются снести его и построить новый дом? Можно ли это сделать только с большими денежными затратами авансом?
Итак, давайте предположим некоторые значения, чтобы лучше объяснить это. Для простоты все они исчисляются тысячами:
Итак, в этом примере вы собираетесь уничтожить 250 долларов в стоимости, погасить существующий кредит в 150 долларов и должны инвестировать 300 долларов в строительство нового дома, и в этом примере недостаточно капитала, чтобы покрыть это. Как правило, вы не можете получить кредит на гораздо большую сумму, чем (ожидаемая) стоимость недвижимости.
По сути, вам нужно получить кредит на строительство, чтобы покрыть погашение существующего кредита плюс все, что вы хотите потратить на оплату нового дома, за вычетом того, что вы планируете внести из сбережений. Этот новый кредит должен быть меньше, чем новая общая рыночная стоимость. Единственный способ, которым это сработает, - это если вы принесете значительные денежные средства для закрытия или вы должны меньше, чем стоимость лота за текущую собственность.
Обратите внимание, что на самом деле это упрощение. Вы можете потратить на строительство дома меньше, чем оно того стоит, когда вы закончите с ним, и т. д., но это основной способ, которым это будет работать — или НЕ работать в большинстве случаев.
Предположительно существующий дом имеет некоторую ценность. Если вы сносите существующий дом, вы уничтожаете эту ценность.
Если стоимость нового дома значительно превышает стоимость старого дома, например, если вы говорите о замене небольшого ветхого старого дома стоимостью 50 000 долларов на большой новый особняк стоимостью 10 000 000 долларов, то стоимость старого Дом, который разрушен, может просто потеряться в ошибках округления для всех практических целей.
Но в противном случае я не понимаю, как бы вы сделали это, не принеся на стол наличных, в основном равных тому, что вы все еще должны за старый дом.
Предположительно, новый дом стоит больше, чем старый, поэтому стоимость имущества, когда вы закончите, будет больше, чем раньше. Но будет ли стоимость имущества больше, чем старая ипотека плюс новая ипотека? Если старая ипотека почти не погашена или если вы не принесете кучу наличных, ответ почти наверняка будет «нет».
Обратите внимание, что с точки зрения держателя залога вы не «временно» уменьшаете стоимость имущества. Вы постоянно уменьшаете его. Банк, выдавший новый кредит, будет иметь право удержания на новом доме. Я не знаю, что об этом говорит закон, но вы должны были бы либо (а) умышленно уничтожить имущество, на которое у другого лица есть залог, не выплачивая ему компенсацию, либо (б) дать двум банкам залог на одно и то же имущество. Я не думаю, что любой вариант будет законным.
Обычно, когда люди сносят здание, чтобы построить новое, это происходит потому, что стоимость старого здания настолько низка, что ею можно пренебречь по сравнению со стоимостью нового здания. Либо старое здание обветшало и привести его в приличный вид будет стоить дороже, чем снести его и построить новое, или, по крайней мере, есть какая-то польза — реальная или мнимая — в новом здании, которая делает это стоящим. Это.