Купить дом с первоначальным взносом, без кредита, продать моментально

Оптовая торговля — это, по сути, участие в аукционе и «покупка» дома от имени еще не определенного покупателя. Вы вносите первоначальный взнос за покупку, а затем идете, находите этого реального покупателя и, по сути, заставляете его закрыть продажу, но по более высокой цене, чем вы предложили за нее, так что вы можете присвоить себе разницу в качестве прибыли.

Это работает, потому что аукционы, как правило, требуют только первоначального взноса, начиная с фактического аукциона, с закрытием в какую-то дату в будущем, когда собственность и баланс продажной цены фактически переходят из рук в руки.

Если из этого неясно, позвольте мне подчеркнуть: оптовая торговля недвижимостью сопряжена с невероятным риском:

• Если вы неправильно оцените стоимость недвижимости, вам может быть трудно найти покупателя, от которого вы действительно сможете получить прибыль.
• Если у собственности есть проблемы, которые вы не поняли, вы можете обнаружить, что ее практически невозможно продать.
• Если вы правильно оцениваете стоимость и состояние дома и на самом деле находите покупателя, любые проблемы покупателя (они не могут получить финансирование, их супруг сбегает со всеми их деньгами, их собака съела их домашнюю работу) становятся ваши вопросы, потому что это ваше имя на продажу.

Оптовая торговля требует подхода, основанного на понимании вашего рынка и вашего жилищного фонда. Если на вашем рынке много инвесторов с хорошими связями, будет большая конкуренция, и вы можете столкнуться с трудностями. Если вы находитесь на рынке без больших инвестиций, вы можете обнаружить, что недвижимость продается на аукционе значительно ниже ее стоимости, но, как правило, рынок без инвесторов означает, что на рынке также нет покупателей, поэтому, даже если вы покупаете дом дешево, есть может быть просто никто не заинтересован в его покупке, ни за какие деньги.

В конце концов, когда вы пытаетесь продать дом оптом, вы ставите свое имя на риск провала сделки и несете ответственность за все, что вы предлагаете. На первый взгляд может показаться, что это простой способ получить прибыль от недвижимости без необходимости вкладывать всю сумму, необходимую для финансирования фактической покупки, но на самом деле вына самом деле сажаете себя на крючок на всю сумму, даже если успешная сделка на самом деле не требует, чтобы вы лично оплачивали полную стоимость. Если вы идете на аукцион с 10 тысячами долларов в кармане, но вы предлагаете 100 тысяч долларов за дом, вы должны быть готовы нести ответственность за 100 тысяч долларов, даже если вы планируете внести только свои 10 тысяч долларов. Фактически, в большинстве случаев вам нужно будет доказать, что вы можете выполнить обязательство на всю сумму в 100 000 долларов, даже если только 10 000 долларов из ваших наличных фактически перейдут к другому владельцу.

В конечном счете: оптовая торговля не меняет существенно риски или конечные результаты, связанные с инвестициями в недвижимость, она просто дает вам другой способ управления денежными потоками до и во время сделки. Вместо того, чтобы придумывать деньги перед сделкой, финансировать сделку, затем продавать ее и возмещать эти деньги, вы просто ищете своего покупателя до закрытия, чтобы деньги могли перейти из рук в руки напрямую между продавцом и фактическим покупателем. Авторы, которые представляют его как способ инвестирования начального уровня, или «легкий» способ инвестирования, или хороший способ начать инвестирование, вероятно, больше заинтересованы в продаже книг, чем в том, чтобы на самом деле сделать вас успешными.

Как упоминалось в комментариях, книга Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» не бесспорна среди специалистов. Его совет следует принимать с недоверием.

Когда вы хотите принять участие в аукционе недвижимости, вам обычно нужно предоставить доказательства того, что у вас действительно есть ликвидный капитал, необходимый для оплаты объекта. Либо потому, что они у вас есть в виде наличных, в виде ликвидных капитальных активов (таких как торгуемые акции или облигации), либо потому, что банк уже сделал вам предложение по достаточно высокой ссуде. Это сделано для того, чтобы избежать ситуации, когда аукцион выигрывает тот, кто думает, что у них не будет проблем с быстрым получением этих денег, но оказывается, что не может. Это очень неловкая ситуация для всех участников.

Кроме того, покупка недвижимости на аукционе часто является авантюрой, даже если у вас есть необходимый капитал.

Когда речь идет о выкупе, то часто можно даже не заглянуть внутрь до аукциона. Есть большая вероятность, что у собственности есть проблемы, о которых вы не знаете, а это означает, что на самом деле она не стоит столько, сколько вы думаете. Кроме того, существует проблема, заключающаяся в том, что в зависимости от юрисдикции вы можете не пользоваться такой же правовой защитой, как при обычной покупке недвижимости. Могут быть обязательства по раскрытию информации или обязательства продавца, которые не применяются на аукционах. Проверьте свои местные законы о подводных камнях, которые применяются к аукционам недвижимости.

Я бы порекомендовал это только в том случае, если у вас есть инсайдерские знания о состоянии объекта или у вас так много денег, что вы можете позволить себе проиграть.

Этот ответ здесь больше для поддержки того, что уже сказали другие, поэтому я пропущу часть, где я отвечаю на вопрос, и перейду сразу к той части, о которой они вам не говорят.

Купить дом на аукционе намного сложнее, чем вы думаете. Это бизнес для многих людей, тем более что реалити-шоу убедило людей, что это так просто и приносит кучу денег. Если вы думаете, что профессиональные ласты просто сдадут вам дом, вы почти полностью ошибаетесь. Если они это делают, то это потому, что ОНИ передают это. Обычно это огромный красный флаг.

Да, я был на нескольких аукционах недвижимости. Чтобы участвовать в торгах, как говорили другие, вам нужно предоставить доказательство того, что вы можете оплатить требуемые сборы, обычно для этого достаточно кассового чека на 10 тысяч долларов. У вас есть такой ликвидный капитал? Если нет, отступите сейчас. Если да, есть ли у вас полные требования к ликвидности для завершения работы, если вы покупаете недвижимость, которая вообще нуждается в чем-либо, на первый взгляд или спекулятивно? Если это так, вы можете быть в состоянии осуществить его. Если нет, вы проиграете на этой сделке. Не ищите жесткого кредитора, если вы никогда не делали этого. Мало того, что они почувствуют ваше приближение, так еще и вы будете практически изо всех сил пытаться выплачивать непристойные платежи по такого рода кредитам. Как правило, это краткосрочные кредиты с довольно высокими процентами, потому что они берут на себя все риски, связанные с залогом выброшенного имущества.

Но это не значит, что это невозможно. Если у вас есть разумные сбережения и вы хотите заняться бизнесом, и вы согласны с концепцией кривой обучения, вы можете приобрести недвижимость на аукционе и перевернуть или продать как есть в течение закрытия окна. Вы просто должны быть готовы взять на себя работу самостоятельно, если план пойдет не так, как ожидалось.

Осмотрите недвижимость, изучите законы и будьте готовы к куче документов и ожиданиям. Если вам случится купить недвижимость в историческом районе или в районе с ТСЖ, вы можете следовать их рекомендациям по ремонту или улучшению собственности, даже если вы только повышаете привлекательность для более быстрой продажи. Если вам вообще нужны разрешения, вы будете ждать довольно долго. Если вы ждете разрешения, пока кредитор с твердыми деньгами смеется над вашей ошибкой, вы будете платить проценты каждый божий день, когда бюрократическая волокита сдерживает вас.

Теперь предположим, что у вас действительно есть деньги (все, а не только 10 тысяч), и вы просто заинтересованы в этом виде бизнеса или продаже домов. Если вы финансируете проект и не обанкротитесь, если потребуется год, чтобы все это исправить и продать, то вы, вероятно, можете попробовать и посмотреть, чему вы научитесь в первые пару раз в полевых условиях. Ожидайте потери, пока вы действительно не знаете, чего ожидать. Сколько стоит демонстрация, чертежи, подводные камни и экономия на самодельных работах, индикаторы крупных расходов, таких как фундамент или серьезные структурные дефекты и т. д., а затем рост и падение цен, региональный спрос на недвижимость такого рода, местоположение, рентабельность, если можно. t продать... все это вступает в игру и становится намного проще управлять, чем больше свойств вы имеете дело.

Не думайте, что такие шоу, как войны за недвижимость, покажут вам все, что вам нужно знать. Помимо того, что это реалити-шоу, они, как правило, сосредотачиваются на людях, имеющих хотя бы некоторый опыт и капитал, и не склонны демонстрировать человека, который получил дом, попробовал то, что вы упоминаете, или даже перевернулся, и в итоге заплатил второй. ипотека на хорошую квартиру за пару миллионов тараканов. Они также сообщают о прибыли в диапазоне от 60 до 300 тысяч! Опять же, специалисты. Вы, конечно, можете получать такую ​​прибыль, если знаете, что делаете, и все встает на свои места. Но более реалистично, что первая сделка, вероятно, принесет вам всего несколько тысяч сверх покупки, которая будет облагаться налогом, отличным от того, с которым большинство знакомы. Вы могли бы получить эквивалент минимальной заработной платы за то, что казалось довольно легкой перспективой.

Итак, возвращаясь к Кийосаки, многие сочли его совет разумным, и против него стоит поставить свои фишки. С другой стороны, некоторыми он просто выпускает пар. Если вы посмотрите на его историю, у него богатый жизненный опыт, но не обязательно как магната в сфере недвижимости. Так что кто знает наверняка, откуда взялся его богатый опыт в сфере недвижимости, особенно такой, что он был бы разумным выбором для написания более 40 книг по этой теме. В случае, если вы не читаете тон, я в основном издеваюсь над ним. Он продавец. Он увидел возможность, вероятно, исследовал столько, сколько было необходимо, а затем посвятил свою жизнь продаже идеи вместо того, чтобы доказывать, что идея работает. Не совсем пирамида, но, насколько я понимаю, информация, которую вы покупаете из его книг или семинаров, примерно так же ценна, как и все, что придумал Понци.

Как я уже упоминал в комментарии, вы не разбогатеете, отвечая на объявление. Вы разбогатеете, разместив объявление.

И чтобы поддержать это мнение, вы бы снабдили мир рецептом, как разрушить ваш бизнес? Или вы продали бы им ровно столько, чтобы заставить их задуматься, не говоря им, откуда берутся ваши денежные потоки? В случае с Кийосаки (не только в тех, которые были поданы против него) он решил продать людям концепцию, которая могла бы работать в теории и даже могла бы работать очень хорошо, если вы начинаете игру с огромной личной ценностью, хорошо диверсифицированной и никоим образом не под угрозой из-за ваших предприятий в сфере недвижимости. Другими словами, если вы уже не богаты, я бы не пошел на эту войну без ошеломляющего богатства знаний, огромной кучи денег, которые мне никогда не понадобятся, и терпения, чтобы вытерпеть это, пока это не станет тем, что вы хотите. быть.

Отказ от ответственности - У моей семьи много имущества. Приобретен при удобном случае в эпоху, когда игра не была так известна. Они служат в качестве арендной платы, потому что это гарантирует собственность, не пересекая черту дерзкого риска. Мы по-прежнему ходим на публичные аукционы, но даже в последние 12 лет или около того, люди, которые этим зарабатывают на жизнь, нас просто напрягают. Мы никогда не могли понять концепцию флипа, потому что математика никогда не складывалась для нас. У нас нет связей с подрядчиками для строительства. Да, поддержание, но есть так много больше, чтобы знать. Я не говорю, что я эксперт в сфере недвижимости или в продаже книг по самопомощи. Но я говорю, что моя семья кое-что сделала и оказалась там, где мы сейчас, потому что риски достаточно высоки, чтобы мы не захотели использовать нашу собственность в качестве залога.

Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой...

То, как это работает, т.е. финансирование наличными, когда вначале не используется ипотека, заключается в том, что вы предоставляете так называемые частные деньги или твердые деньги. По сути, это могут быть ваши собственные деньги, чужие деньги; таких как друзья, семья или инвестор, который ссужает вас под высокие проценты, как правило, на короткий период времени.

Другим способом финансирования, который, однако, невозможен в случае аукциона, является финансирование продавца, когда продавец передает вам право собственности на свою собственность, и вместо этого вы платите владельцу ежемесячно в течение фиксированного периода времени вместо банка. Финансирование продавца может включать первоначальный взнос, а может и нет. Продавец может даже одолжить вам деньги для первоначального взноса, а вы позаботитесь о банковском финансировании, что может привести к сценарию, в котором вы можете купить дом, в котором в противном случае вы не могли бы позволить себе первоначальный взнос, и вместо этого владелец может получить более выгодную цену. .

Однако то, что вы описываете, — это оптовая торговля. Оптовый торговец может владеть или не владеть собственностью. Как это работает, так это то, что оптовик посещает аукцион, выигрывает аукцион, вносит первоначальный взнос в размере, возможно, 5-10%, а затем получает право решать, что будет с имуществом, хотя он не «владеет» им. еще. Оптовый торговец также может купить недвижимость более традиционным способом, т.е. напрямую у MLS или непосредственно у продавца. Обычно это касается наличных, но не обязательно.

Это означает, что оптовик может выиграть аукцион на недвижимость примерно за 100 тысяч долларов, внести первоначальный взнос, который может быть как собственным, так и заемным, а затем оптовик может найти другого покупателя, который готов заплатить за недвижимость более высокую цену. Оптовый торговец и новый покупатель определяют новую цену, скажем, 110 тысяч. Затем оптовик передает свои права победителя аукциона новому покупателю. Оптовый торговец присваивает разницу (не забывайте, что прибыль в 10 тысяч будет облагаться налогом, а передача может рассматриваться как отдельная продажа, что означает, что с ней связаны гербовые сборы и т. д.).

Если победитель аукциона не находит покупателя в процессе аукциона, то победитель аукциона должен иметь возможность завершить покупку и продать ее после завершения процесса. Кроме того, если новый покупатель откажется, вы все равно можете нести ответственность за завершение аукциона.

Вот как это работает, но обратите внимание, что оптовая торговля не является защищенной отраслью. Вы должны действительно знать, что вы делаете, если вы собираетесь этим заняться, и вам нужно будет убедиться, что если вы собираетесь попытаться сделать это, вам, возможно, придется в конечном итоге купить недвижимость за 100% аукционной цены, если вы не найдете нового покупателя в процессе.

Я рекомендую сообщество Bigger Pockets для таких тем, как эта. Он состоит из опытных инвесторов, риелторов и других людей, интересующихся всеми аспектами инвестирования в недвижимость. это включает в себя традиционные сценарии покупки и удержания, перелистывание, оптовую продажу и т. д. Их форум бесплатный, а их бесплатный подкаст очень хорош. Я не связан с ними вообще только для того, чтобы установить это.

Обычно в любом хоть сколько-нибудь цивилизованном месте не бывает такого понятия, как "моментально", и нет (юридически обязывающих) долевых продаж без кадастрового учета и тому подобного. Так что это просто не сработает (если только вы не занимаетесь откровенным мошенничеством и не продаете то, чем на самом деле не владеете).

Тем не менее, свою первую квартиру я получил почти именно так, с небольшой изюминкой, 25 лет назад.

В то время вы должны были пойти в окружной суд, показать им немного наличных, которые должны составлять примерно 10% от того, что вы, возможно, разумно захотите предложить позже, а затем вы пойдете на торги. В настоящее время это больше не работает, вместо этого вы должны сделать кабельный перевод на 4 недели раньше (и вы можете использовать его только для одного аукциона, а не в качестве «общего» депозита, и возврат ваших денег тоже занимает 2 недели), или принести заверенный чек FSCB не старше 3 дней, или подтвержденный неограниченный залог на вашем банковском счете с достаточным количеством денег на нем (смешно, не правда ли?).

После того, как молоток упал, вы оставляете наличные деньги в качестве залога, а оставшуюся часть денег вы должны суду, который вы можете заплатить немедленно, или при процентной ставке 4% вы можете отсрочить платеж на срок до 8 недель. После упомянутых 8 недель есть еще один день в суде (не знаю английского слова, немецкое слово Verteilungstermin ), на котором окончательно решается, кто что получит. Обычно только один человек, сделавший самую высокую ставку, получает все имущество, которое было продано с аукциона, а первый в очереди кредиторов забирает все деньги, а остальные уходят с хмурым взглядом, потому что после этого денег не осталось. Но ваш пробег может отличаться там.

Что произойдет, если вы не заплатите? Ну, суд конфискует все, что у вас есть, и если они недовольны тем, что получили, они перепродают имущество с аукциона...

В этот второй день суда, 8 недель спустя, вы формально являетесь владельцем, но вам все еще нужно внести свое имя в кадастровый реестр, чтобы быть фактическим владельцем, который может продать недвижимость. На что, поскольку это очень сложная задача для государственного чиновника, тоже уходит около 2-4 недель. Без вашего имени в реестре вам даже не нужно спрашивать у нотариуса о встрече, а продажи без нотариуса недействительны.

Итак, в целом вам нужно преодолеть разрыв примерно в 12 недель для «мгновенной перепродажи». Это не работает!

Тем не менее, есть (или раньше был, не уверен, что это все еще так) ярлык. Так я получил свою квартиру тогда. Был парень, который пытался провернуть именно то, что вы описываете, хотя и не для того, чтобы быстро разбогатеть, а просто потому, что он был немного глуп. Я так думаю, по крайней мере, я не знаю наверняка.

В любом случае, поскольку он был единственным другим заинтересованным участником торгов, он предложил значительно больше, чем я, и я не стал тратить больше, чем хотел, так что дайте ему это. Затем, через два дня, выяснилось, что он не может заплатить, потому что не получит столько кредита (или, по крайней мере, это то, что он сказал мне, возможно, было ложью, и не спрашивайте меня, где он взял мой кредит). имя от, должно быть, сказал ему суд).
Так что, поскольку я тоже хотел эту квартиру, он великодушно продал ее мне — чуть дороже, только чтобы покрыть судебные издержки и налоги, ну, ну, вы знаете.

Первым делом позвонил в суд, правомерно ли это вообще, так как это сильно попахивало мошенничеством, но к моему удивлению, они сказали, что я, безусловно, могу вмешаться, если каждая сторона, а главное основной кредитор, будет доволен соглашением. Кредитор, конечно, обрадовался, так как получить от меня деньги сразу было проще, чем залезть в карман голому мужчине, да и тот парень тоже был счастлив. Только я еще не был.

Моя позиция заключалась в том, что я на самом деле не так сильно хотел квартиру , но, как бы я ни был великодушен, я бы взял ее на 10% дешевле, чем предлагалось, другой парень мог бы заплатить разницу в качестве практического опыта, который он уже получил. внесение залога. Итак, хорошие новости: он ничего не потеряет, но и не получит ничего взамен. Конечно, в качестве альтернативы он мог бы попытаться найти другого, более отчаянного покупателя, пока его время истекает.
К моему большому удивлению, он действительно согласился на это, так что в итоге я получил квартиру, которую хотел, дешевле, чем раньше.