Насколько больше моего ипотечного кредита я должен брать за аренду?

Я сожалею, что вы задаете неправильный вопрос. Если у меня есть арендная плата, которую я купил за наличные, у меня нет ипотечного кредита. Парень, которому я его продаю, пользуется услугами кредитора с твердыми деньгами (взимает высокую ставку) и финансирует на 100%. Все это ничего не значит для потенциального арендатора.

В общем, можно было бы посмотреть на соотношение арендной платы к покупке в этом районе и решить, продаются ли дома по цене, которая делает выгодной покупку, а затем сдачу в аренду.

Насколько я понимаю, в вашей ситуации вы хотите принять решение об арендной плате, исходя из ваших расходов. Этот корабль уплыл. Вы владеете уже. Вам нужно посмотреть в районе и выяснить, что ваш дом будет арендовать для. И это число скажет вам, можете ли вы позволить себе рассматривать его как аренду или лучше продать.

Имейте в виду - вы не указываете страну, но если вы находитесь в США, частью арендуемой недвижимости является то, что вы «должны» амортизировать ее каждый год. Это налоговая штука. Вы ежегодно уменьшаете базовую стоимость, и эта сумма представляет собой убыток от дохода от аренды или может быть использована против вашего обычного дохода. Но когда вы продаете, ваша база ниже на эту сумму, и вы будете облагаться налогом на разницу от вашей базы до продажной цены.

Изменить: после прочтения обновленного вопроса OP позвольте мне ответить так. Есть эксперты, которые предполагают, что сдаваемая недвижимость должна иметь достаточно высокую арендную плату, чтобы 50% арендной платы покрывало расходы. Это не считая ипотеки. например, 1500 долларов на аренду, 750 долларов идут на налоги, страховку, техническое обслуживание, ремонт и т. д. Остальные 750 долларов можно потратить на ипотеку, а то, что останется, — это денежная прибыль.

Никто не может дать вам больше, чем смутное представление о том, что искать, потому что вы не поделились цифрами. Каковы ваши налоги? Страхование? Годовые затраты на благоустройство/уборку снега? Затем возьмите каждый предмет с ограниченным сроком службы и разделите стоимость на срок его службы. например, крыша за 12 000 долларов в течение 20 лет составляет 600 долларов. Сделайте это для покраски и каждого прибора. Тогда разрешите 10% вакансий. Если вы покроете все это и ипотеку, возможно, стоит сохранить ее. Поскольку у вас нулевой капитал, время на вашей стороне, цена может вырасти, и, надеюсь, ежемесячные платежи уменьшат кредит.

Арендная плата будет определяться:

арендная плата взимается за аналогичные дома рядом с вами.

Ваши затраты никак не влияют на цену, которую вы получите.

Как уже отмечали другие, вы не можете просто выбрать подходящий номер и арендовать его за эту сумму. Если вы хотите сдать свой дом в аренду, вы должны арендовать его по цене, на которую согласится арендатор.

Например, на моей улице есть дом, который уже 3 года ищет арендаторов. Они хотят 2500 долларов в месяц. Это покрывает их ипотеку, и немного больше на налоги и ремонт. Ни разу не сдавался в аренду. Другие дома в моем районе сдаются примерно за 1000 долларов в месяц. Для арендатора нет смысла арендовать дом, который стоит на 1500 долларов больше, чем аналогичный дом на 2 двери ниже.

Теперь то, на что вы можете обратить внимание, это снижение затрат. Поэтому я использую данные из своего региона. Дома в моей части Флориды должны иметь кондиционеры, работающие в дождливые месяцы, чтобы влага не разрушила дом. Это может легко составлять 100 долларов в месяц (обычно больше). Город требует, чтобы у вас был водопровод, даже когда он не занят, хотя стоимость очень мала. То же самое с отходами, за которые взимается фиксированная плата: 20 долларов в месяц. Полив во дворе обязателен в засушливые месяцы (если вы хотите сохранить траву). Скажем, это выходит 50 долларов в месяц, круглый год. Борьба с вредителями обязательна, особенно если в вашем доме есть деревянные части (например, полы или крыша). Даже скромная борьба с вредителями стоит 25 долларов в месяц. Налог на недвижимость около 240 долларов в месяц. Допустим, ваша ипотека составляет около 1000 долларов в месяц. Это означает, что сидеть пустым в вашем доме будет стоить 1435 долларов.

Теперь, если вы будете арендовать дом, многие из этих расходов могут «уйти», ложась на жильцов. Ваша стоимость полного дома составит 1240 долларов. Добавим к этому 10% на ремонт и получим 1364 доллара.

Теперь предположим, что вы можете арендовать квартиру за 1000 долларов в месяц. Имейте в виду, что все эти цены примерно подходят для моего района, но могут меняться в зависимости от размера и удобств.

У вас есть выбор: оставить дом пустовать за 1435 долларов в месяц или заполнить его и «потерять» только 240 долларов в месяц. Имейте в виду, что в обоих случаях вы будете получать эквити.

Так что многие люди здесь сдают свои дома в аренду и платят 240 долларов в качестве инвестиции. На каждые 240 долларов, которые они платят, они получают 1000 долларов собственного капитала (ну, не считая процентов и сборов, но суть вы поняли).

Сейчас это не приносит им денег, но по мере взросления происходят две вещи. Этот «платеж» в размере 240 долларов в месяц погашает их ипотеку, поэтому в конечном итоге они полностью владеют домом. Затем эти 240 долларов в месяц превращаются в дополнительный доход. И в какой-то момент их аренда может быть продана (предположим) за 400 000 долларов. Итак, они заплатили 86 400 долларов и получили обратно 400 000 долларов. Все это время они увеличивают долю в своей аренде и в доме, в котором живут.

Важным выводом из этого является то, что это не столько источник дохода для арендодателя, сколько инвестиции. Скорее всего, вы не сможете арендовать дом дороже, чем ипотека + расходы + налоги, но это хороший инвестиционный инструмент.

Хотя JoeTaxpayer дал очень проницательный ответ и, безусловно, лучший ответ, позвольте мне объяснить его очень просто для вас.

Поговорите с хорошей или отличной управляющей компанией.

Учитывая, что вы будете за пределами штата, он вам все равно понадобится. Хороший стоит своих денег, отличный еще лучше.

Они скажут вам, что «рынок понесет» при аренде вашего жилья и ожидаемых затратах. Оттуда вы можете принять разумное решение.

Был ли у вас опыт работы с арендованной недвижимостью? Я собираюсь предположить, что нет, и поэтому в вашей команде должны быть профессионалы.

Скорее всего, вам придется вкладывать деньги, чтобы поддерживать это имущество в качестве арендной платы. Это просто то, как цифры имеют тенденцию работать.

во-первых, позвольте мне повторить то, что все остальные говорят о том, что арендные ставки не имеют ничего общего с вашими расходами. вы должны взимать рыночные ставки. немного выше, если вы хотите лучших арендаторов, и немного ниже, если вы хотите избежать длительной незанятости. Вы можете определить рыночные ставки, найдя похожие объекты в вашем районе и увидев, сколько они просят за аренду. вам нужно будет скорректировать местоположение, квадратные метры, количество ванных комнат и т. д.

теперь, когда это не так, вот краткий контрольный список расходов, которые вам нужно будет рассчитать и / или оценить для вашей конкретной недвижимости, чтобы решить, следует ли вам арендовать или продать:

1. проценты по ипотечному кредиту (вы, вероятно, не хотите считать сумму, которую выплачиваете каждый месяц). это около 3-5% от суммы кредита в эти дни.
2. потерянный капитал (сумма ежемесячного дохода, которую вы ожидаете получить, если вернете свой первоначальный взнос или любой другой накопленный капитал). 3-10% вашего капитала — разумное число.
3. налоги. обычно это около 2% от стоимости недвижимости, но сильно варьируется в зависимости от штата и даже округа.
4. страхование. это примерно 0,5-1% от стоимости вашего дома. у вас уже должна быть страховка домовладельца, но вам, вероятно, следует перейти на страховку домовладельца за немного больше денег.
5. поддержание. такие вещи, как стрижка газона и замена фильтра в печи, которые вы могли бы передать арендатору. в противном случае вы можете нанять услугу. Кроме того, вам нужно будет проводить ежегодные осмотры и уход за коврами.
6. ремонт. когда печь гаснет или труба дает течь, вы на крючке. оценки на ремонт варьируются от 0,5% до 2% от стоимости дома в год. новая крыша может стоить вам 10% от стоимости дома, но она, вероятно, нужна только раз в 15 лет. наилучшие оценки этих затрат включают в себя каждый основной элемент с предполагаемым сроком службы и стоимостью замены.
7. расходы на управление. кто-то должен быть на связи для экстренного ремонта, проводить ежегодные проверки, следить за заявлениями арендаторов, просроченными платежами и т. д., если вы нанимаете управляющую компанию, они обычно берут процент от арендной платы. около 10% арендной платы — это довольно нормально, но ставки сильно различаются, и некоторые управляющие компании взимают фиксированную ежемесячную плату.
8. удорожание/обесценивание. обычно это доход, а не расход. дома, как правило, растут в цене в соответствии с инфляцией. инфляция в США, как правило, составляет около 3% в год. однако при плохом рынке (например, в 2009 г.) цены на жилье могут резко упасть.

если вы суммируете все вышеперечисленные расходы и это больше, чем рыночные арендные ставки, вам следует продать. если вышеуказанные расходы ниже рыночных ставок, то вам необходимо подумать, достаточно ли маржи прибыли, чтобы оправдать хлопоты и риск.

Я думаю, вы пытаетесь выяснить, какой будет для вас безубыточная арендная ставка, чтобы затем решить, стоит ли вам арендная плата по текущим рыночным ставкам.

Это сложно определить, потому что будущие оценки неопределенны. Однако вы можете сделать приблизительные оценки. Наиболее неопределенным компонентом, вероятно, будет прирост или обесценение капитала (увеличение или уменьшение стоимости вашей собственности). Обычно это относительно большое число (значительное для расчета). Значение является неопределенным, поскольку оно зависит от прогнозов рынка жилья. Будущие процентные ставки или экономические условия, вероятно, будут играть важную роль в определении будущей стоимости вашего дома. Очевидно, что необходимо учитывать множество других расходов, таких как техническое обслуживание, налоги и страхование, некоторые из которых могут быть внесены через условное депонирование и включены в ваш платеж по ипотеке. Наибольшую неопределенность с точки зрения дохода представляют уровень арендной платы и заполняемость. Первое достаточно предсказуемо, второе менее.

Я бы посоветовал вам сделать электронную таблицу и перечислить их все с погрешностью, чтобы получить некоторое представление.

Абсолютная сумма, которую вы платите по ипотеке, является отвлекающим маневром, подобным тому, когда автомобильные дилеры спрашивают вас, какой платеж вы можете себе позволить. Это не то, что имеет значение. Что имеет значение, так это чистая текущая стоимость ВСЕХ платежей по отношению к тому, что вы получаете взамен.

Обратите внимание, что одна из проблем, связанных с оценкой стоимости вашего капитала, заключается в том, какова ваша альтернативная стоимость. т.е. если бы у вас не было денег, связанных с недвижимостью, что бы вы могли заработать на них в другом месте? На самом деле это не является частью стоимости капитала, но это следует учитывать.

Также обратите внимание, что общий ежемесячный платеж по ипотеке бесполезен для ваших расчетов, потому что значительная часть платежа, вероятно, будет приходиться на выплату основного долга и, как таковая, не представляет для вас реальных затрат (на самом деле это просто перевод - уменьшение вашего банковского баланса). но увеличивая свой капитал в доме). Процентная часть - это реальная стоимость для вас.

Я просто хотел добавить один фактор к другим ответам. Стоимость обслуживания и т. д. не является частью стоимости финансирования — это, скорее, часть стоимости дома и функция его возраста. Если вы говорите, что вам нужно менять крышу каждые 25 лет, и это стоит 10 000 долларов (очевидно, зависит от размера дома), то вам нужно откладывать 400 долларов в год на ремонт крыши. Другие расходы (покраска, напольное покрытие, кухня, ванные комнаты, водонагреватели, отопление, кондиционер, содержание двора и т. д.) можно примерно оценить таким же образом. Эмпирическое правило — 1% от стоимости дома в год , чтобы покрыть все крупные расходы на обслуживание. Если вы платите 4% ипотечного кредита, это увеличит резерв на 25%; но если процентные ставки вырастут, доля может быть меньше (я помню, платил более 10% по ипотеке...).

В целом, является ли сохранение собственности для долгосрочного дохода от аренды (с потенциалом роста, но цены могут расти и падать), во многом зависит от вашей способности прогнозировать будущие затраты и стоимость. Если у вас переменная ипотека, это будет сложнее сделать.

Ваши рассуждения обратны. Как указывали другие, вы не можете просто решить, сколько вы берете, независимо от рынка. Позвольте мне перефразировать немного экономики 101, чтобы подчеркнуть, почему вы также не должны думать так:

Сдаваемое в аренду имущество, как и ваш дом (эти же рассуждения обычно объясняются на примере гостиничных номеров), можно рассматривать как ряд скоропортящихся товаров. Ваш дом представляет собой потенциальную продажу арендной платы за январь (которая исчезает после окончания января) плюс арендная плата за февраль и т. д.

Ваш подход заключался в том, чтобы рассчитать общие затраты (все фиксированные и переменные затраты на владение этим домом, а также затраты, связанные конкретно с арендой) и усреднить их за период времени, чтобы вы знали, сколько просить по крайней мере.

Предполагая, что вы хотите только сдать его в аренду, а не продать или оставить в нем члена семьи, вы не можете так думать. Большинство тех издержек, которые вы усреднили, являются тем, что экономисты называют необратимыми издержками . Вы уже понесли расходы по ипотеке, и на них не влияет ваше решение арендовать или не арендовать. Эти затраты не имеют отношения к вашему процессу принятия решений. Вам нужно думать только о предельных затратах: тех дополнительных затратах, которые у вас возникают при аренде, но не при ее отсутствии.

Посмотрите на рыночные цены на аренду аналогичной недвижимости в этом регионе и сравните их с вашими предельными затратами . Пока они выше ваших предельных издержек, сдавайте их в аренду. Это не означает, что вы обязательно получите прибыль, но это означает, что вы наверняка понесете меньшие убытки, чем в вашей единственной альтернативе - не арендовать.

Согласна с предыдущими сообщениями, вопрос сформулирован некорректно.

-но-

Кларк Ховард действительно говорит, что вам действительно нужно вернуть 90% платежа по ипотеке. Помните, что то, что вы платите в принципе ежемесячно, добавляет к вашему собственному капиталу, и каждый месяц это приносит вам немного больше денег, чем последний платеж. Кроме того, это хорошая защита от инфляции, и в какой-то момент в течение нескольких лет вы окажетесь в безубыточности.

поэтому, если мы сдадим его в аренду, мы не хотим просто взимать то, что мы платим по ипотеке - мы определенно потеряем деньги, если сделаем это.

Я думаю, вы упускаете из виду одну вещь: ваша прибыль/убыток не ежемесячная. Ваша прибыль – это то имущество, которое осталось после окончания ипотеки. Даже если вам придется добавлять дополнительные 100 долларов каждый месяц, потому что ваша арендная плата ниже, чем ипотека + обслуживание + налоги, через 30 лет у вас останется недвижимость стоимостью, т.е. 200 тысяч долларов, пока вы заплатили за нее, т.е. 30 лет * 12 месяцев * 100 долларов = 36 тысяч долларов.

Вы можете арендовать его дешевле, чем ваши расходы, и при этом получать прибыль в долгосрочной перспективе.

Я думаю, что ипотека вообще не должна быть в уравнении, чтобы определить, сколько брать. Конечно, вы хотите покрыть свою ипотеку, но цена аренды определяется только тем, сколько арендатор готов заплатить (предложение и спрос), а не вашей ипотекой (некоторые люди даже не имеют ипотеки).

Другими словами, я думаю, что вы должны взимать цену, основанную на аналогичных арендованных домах.

Чтобы прийти к решению, вам нужны цифры: я предлагаю электронную таблицу. Укажите ежемесячные и годовые затраты (см. другие ответы). Затем определите, какова рыночная ставка на аренду. Когда у вас будут цифры, станет ясно с точки зрения цифр. Кто-то рассмотрел проблему владения недвижимостью на расстоянии, которая не учитывается в электронной таблице.