Прогон цифр по покупке дома на 3 года вместо аренды

Простого ответа нет, потому что задействовано множество переменных.

С точки зрения недвижимости, в каком состоянии дом? Крыша, ковер, бытовая техника и кондиционер относительно новые? Каковы налоги, стоимость и доступность страхования жилья?

Достаточно ли вы практичны и готовы сделать ремонт или, по крайней мере, готовы учиться (потрудитесь)?

Забудьте о том, сколько стоят дома там, откуда вы приехали. Какова стоимость дома по сравнению с местными компами? Район стабилен? Продажи происходят в разумные сроки?

Планируете ли вы жить в этом районе после того, как ваш SO закончит медицинскую школу? Скорее всего, у вас есть 3-летнее окно, так как невозможно узнать, где будет ее место жительства и т. д. Готовы ли вы арендовать дом, если вам придется переехать? Какое соотношение цены и арендной платы в этом районе? Востребована ли аренда?

Да, рынок жилья может рухнуть. Я пережил несколько из них, и аренда домов удерживала меня на плаву до тех пор, пока цена не выросла настолько, что стало оправданием продажи.

Предполагая, что у вас есть первоначальный взнос и вы имеете право на разумную ипотеку, будут ли у вас также какие-то денежные резервы?

Достаточно ли безопасна ваша работа, чтобы вы могли быть уверены в своем доходе?

Как и в жизни, владение домом преподносит сюрпризы. Кстати, если холодильник сломается и это поставит вас в затруднительное финансовое положение, вам не следует об этом думать. Между прочим, у меня было арендованное имущество, и через 8 дней после того, как я его продал, вода начала просачиваться из бетонного пола гаража. Водопровод проржавел и лопнул. Это риск, который вы принимаете с собственностью. Непредвиденные и неизвестные события могут происходить и происходят. Я отделался удачей. Новый владелец был ландшафтным дизайнером, поэтому он взял напрокат отбойный молоток и сделал это сам. 2 тысячи долларов плюс ремонт обошлись ему в несколько сотен баксов (капитал пота?).

Немного подсчетов и самооценки приблизят вас к решению. AFAIC, владение домом — это хорошая инвестиция, по крайней мере, по сравнению с пожертвованием арендной платы.

Если вы купили дом за 100 000 долларов, вложили 20% и получили 30-летнюю ипотеку под 4%, у вас через 3 года будет 25 401 доллар в капитале дома, если стоимость дома останется неизменной.

Ваш базовый платеж по ипотеке составит всего 382 доллара в месяц. Затем добавьте техническое обслуживание/ремонт/страхование/налоги/коммунальные услуги, для определения/оценки которых потребуется некоторое исследование.

Стоимость продажи дома часто составляет 6-8% от стоимости (изучите среднюю стоимость продажи в вашем районе), поэтому при условии отсутствия изменений в стоимости потенциально можно продать 8000 долларов через 3 года. Вы можете просто разделить это на 36 и добавить эти 222 доллара к ипотеке и другим расходам для сравнения.

Есть также альтернативная стоимость, если вместо того, чтобы вложить 20 000 долларов в дом, вы вложили его, что вы могли бы получить за эти три года?

Если вы владеете домом в течение 15-20 лет, вы можете разумно ожидать замены крыши один раз, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха один раз, крупной бытовой техники один раз и т. д. Если вы проживете в нем 3 года, вам, возможно, все равно придется заменить все эти вещи, но вы победите. не могут наслаждаться их полной продолжительностью жизни (и, как правило, не окупают эти затраты при продаже).

Тогда есть рынок недвижимости, на который вы покупаете. Если ваш дом значительно подорожал за эти 3 года, вы полюбите себя за покупку. Если рынок существенно упадет, вы можете получить дом, который вам не нужен, но вы не можете позволить себе продать его по той цене, которую диктует рынок. Этот сценарий приводит к тому, что многие люди отказываются от покупки. Вы можете исследовать среднее время пребывания на рынке, и Zillow показывает, как долго дом находится в списке.

С моей точки зрения, ваша арендная плата выглядит довольно высокой, если сопоставимую недвижимость можно купить за 100 000 долларов, как правило, это означает, что вы должны отдавать предпочтение покупке, а не аренде, но, не зная вашего конкретного рынка, я бы не стал давать рекомендации только по этому поводу.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать, ОП.

1. Все беспокоятся об «изменении цен», но это полная, тотальная, абсолютная, совершенно неуместная, не имеющая отношения к делу проблема. Если цена упадет на несколько лет, (А) цена, которую вы можете получить, сдавая его в аренду, вырастет, если что-нибудь и (Б) вам никогда не придется продавать этот дом, он будет потрясающим маленьким активом на всю вашу жизнь. И наоборот, скажем, он внезапно взлетел до небес! 30%. Нет, 50%!! Итак, цена взлетела на 50%! Ну и что? Что это значит? Вы не собираетесь внезапно продавать его, чтобы «претендовать» на прибыль в несколько долларов. Если вы меняете недвижимость на другую, все остальное в любом случае подорожает, так что... и что? Это вообще не проблема. Забудь это.

2. У вас будет ремонт. Как только вы ее купите, посудомоечная машина сломается, вы вдруг поймете, что опасное дерево нужно убрать, и буквально на пороге ваша жена тут же скажет, что надо заменить вонючий воздуховод на первом этаже . .

3. Недостатки недорогих домов. Серьезная проблема недорогих домов заключается в том, что ремонт стоит столько же, сколько в дорогом доме . Если у вас есть дом за миллион долларов, и вы заменяете посудомоечную машину за 1000 долларов, вы злобно смеетесь, как дядя Скрудж, потому что за нерелевантную сумму денег вы значительно улучшили собственность; тогда как посудомоечная машина за 1000 долларов в доме за 100 000 долларов очень угнетает.

4. Огромный плюс недорогих домов. Вы, наверное, уже знаете, что в качестве чистой инвестиции дешевые дома или квартиры намного лучше, чем дорогие - процентный доход от аренды больше. Вы будете чувствовать себя гением с этого момента и до того дня, когда умрете за то, что купили это место.

5. Стоимость сделки. Это раздражает, что вы будете держать руку в кармане за то и за то, чтобы купить дом. В первый год вас будут ругать за то, что вы не просто продолжали снимать жилье, но примерно через год вы почувствуете себя самым умным человеком в городе, и так и будет. Нет больше арендной платы.

6. @!&@ing PMI. Вся афера связана с ипотечным страхованием. Указанные процентные ставки, указанные в рекламе ипотечных кредитов, являются просто самым вопиющим случаем ложной рекламы в нашу эпоху. Ставка, которую вы платите, представляет собой указанную «ставку» плюс PMI. Как только это будет возможно, доведите свой капитал до уровня, при котором вам не придется платить это. Тогда вы надираете задницу. Обратите внимание — похоже, что вы можете избежать PMI — фантастика.

7. Половой акт. Почти вся мужская импотенция вызвана финансовой незащищенностью (это самоочевидная эволюционная позиция). Удивительно, но высокие доходы, небольшие денежные поступления и т. д. не увеличивают чувство финансовой безопасности. Но аренда резко снижает чувство финансовой безопасности. 90% человеческой жизни посвящено сексуальности и продолжению рода, самый важный шаг в финансовом обеспечении, который можно предпринять в описанной ситуации, — это купить этот милый домик.

8. Подавляющие преимущества владения домом (т.е. даже просто в ипотеку, а не сразу). Есть просто впечатляющие преимущества. Это как иметь водительские права или паспорт, но гораздо больше. Грубая реальность такова, что арендаторы — просто граждане второго сорта.

Имейте в виду, что искушенные инвесторы предложат вам два пункта: аренда или покупка — каждый. одинокий. один. из этих людей уже владеют своим «первым» домом (или более). Тогда легко рассуждать абстрактно о тонких таблицах плюсов и минусов владения по сравнению с покупкой.