Как долго я должен платить ипотеку, чтобы безубыточность при продаже? (достаточно 2 лет)

Некоторые основные предположения:

  • Лондонский рынок недвижимости очень дорогой.
  • Я использовал ипотечные калькуляторы «сколько я могу взять взаймы» .
  • Я не могу взять взаймы достаточно, чтобы купить дом в районе, в котором я хочу жить в долгосрочной перспективе; единственное место, где я могу себе позволить жить максимум 2 года.
  • Я все равно подумываю о том, чтобы взять ипотеку, чтобы «встать на имущественную лестницу» …
  • ...и я одалживаю 250 тысяч фунтов стерлингов на 25 лет...
  • ... и я покупаю место за 300 тысяч фунтов стерлингов

Обоснование заключается в том, что в течение 2 лет я буду владеть домом, я погашу ипотечный кредит на 2 года на сумму ~ 25 000 фунтов стерлингов, я также накопим сбережения на сумму еще около 25 000 фунтов стерлингов и улучшу свой кредитный рейтинг, а также одолжу немного денег у друзей. и семья, и...

В конце концов, возможно, я смогу купить хотя бы полуприличное место.

Теперь вопрос: если предположить, что моя недвижимость стоимостью 300 тысяч фунтов стерлингов все еще стоит около 300 тысяч фунтов стерлингов, что мне делать?

  • Продайте его, погасите существующую ипотеку, используйте излишки для финансирования новой.
  • Перезакладывание.
  • Любые другие махинации.

Спрашиваю здесь, потому что трудно найти подходящее руководство... В большинстве руководств для начинающих покупателей не обсуждается продолжительность жизни в собственности. В моих нынешних обстоятельствах я не могу позволить себе место, которое я хочу иметь (совместное владение может быть вариантом), поэтому я подумываю о том, чтобы получить «что-нибудь действительно» подальше, чтобы воплотить план в реальность в ближайшие годы.

Альтернативный способ задать вопрос - как долго я должен платить ипотеку, чтобы безубыточность / быть положительным при продаже недвижимости?

(при условии, что цены на недвижимость останутся прежними)

(также можно использовать таблицу Google для моделирования различных темпов обесценивания/удорожания)

Это зависит от того, за сколько вы можете продать недвижимость. В целом вы должны ожидать, что недвижимость будет затратной, а не прибыльной; если вам повезет, стоимость может быть меньше, чем аренда чего-то сопоставимого. Эмпирическое правило, которое я видел, заключается в том, что вы не должны покупать, если не планируете прожить там по крайней мере пять лет, но это зависит от огромного количества деталей, которые вы нам не предоставили. Лично я считаю «лестницу собственности» чем-то средним между мифом и мошенничеством; вся концепция «стартового дома» имеет смысл только в жилищном пузыре.
Стоимость владения недвижимостью не ограничивается стоимостью ипотеки. Вам также необходимо учитывать ежегодные муниципальные налоги, плату за обслуживание, страховку и, возможно, арендную плату за землю. Кроме того, вы также должны учитывать расходы на покупку и продажу — судебные издержки как при покупке, так и при продаже, гонорары агентов по недвижимости при продаже и, возможно, сборы за оформление ипотеки и расходы на грузчиков, чтобы перевезти ваши личные вещи по новому адресу.
Круто, круто, круто... Это именно то, о чем я просил... Лестница недвижимости в Великобритании огромна, СМИ бомбардируют меня, чтобы я купил дом, в то время как на самом деле мне было бы лучше запустить свою собственную VR-симуляцию и создать бесконечное количество изобилие при отправке миссии Илона на Марс 😎 Почему затраты на покупку и продажу дома такие огромные - почему рынок так чертовски неэффективен? Почему я не могу просто зайти в интернет и купить несколько домов во время шоппинга? (безумные времена)
another ~£25k and increase my credit scoreО боже!! С чего взял ? Во-вторых, у первого покупателя есть определенные преимущества, которые не будут доступны, если вы сделаете это. Вы забываете о сроках, связанных с покупкой и продажей. Вы предполагаете, что цены на жилье будут продолжать расти, что возможно в Лондоне, но вы не можете гарантировать, что это произойдет в течение определенного периода времени. Не делайте предположений при покупке дома. Вы говорите не о 20 или 30 фунтах.
Обратите внимание, что иногда цены на жилье внезапно падают, особенно после того, как они долгое время росли из-за разговоров о том, что «нахождение на лестнице недвижимости огромно». Особенно в преддверии Brexit сейчас много неопределенности. Не попадайте в ситуацию, когда вы должны вернуть по крайней мере то, что вы заплатили за это.
Вы говорите: «Большинство консультантов-новичков предполагают, что люди будут жить в их собственности». Означает ли это, что вы не собираетесь жить в этой собственности, но продолжите арендовать ее в другом месте? Если да, то что вы будете делать с купленной недвижимостью? Арендовать? Оставить пустым? Если ваш план состоит в том, чтобы оставить его пустым, и вы не ожидаете роста рынка, тогда дом может быть для вас только затратами, вы не сможете окупиться.
@AndyT - большинство гидов упоминают о покупке недвижимости. Очень мало ресурсов говорят о том, что делать дальше... С моим текущим доходом, сбережениями, депозитом, кредитной историей я не могу позволить себе жилье, в котором хотел бы жить в долгосрочной перспективе, но я рассматриваю такой вариант (максимум 2 года) чтобы позволить себе что-то полуприличное. Я просто совершенно не уверен в налогах, сборах и процентах при досрочном погашении 1-го ипотечного кредита ... Много неизвестных - кто-то упомянул «эмпирическое правило» - 5 лет владения до безубыточности?
@MichalStefanow - я предложил отредактировать ваш комментарий. Если я неправильно истолковал, пожалуйста, уточните еще. Кроме того, важным вопросом является то, сколько арендной платы вы будете платить, если не купите: это имеет решающее значение для того, сколько денег вы зарабатываете/теряете, живя в доме и избегая арендной платы.
Если вы делаете электронную таблицу, поместите туда таблицу всех ежемесячных платежей с разбивкой по процентам и основной сумме, а затем просуммируйте в соответствии с количеством лет, которые вы собираетесь оставаться в доме, чтобы увидеть, сколько процентов вы будете платить и т. д. Это то, что я сделал. Включите ставку прироста, альтернативную ставку возврата инвестиций и оптимизируйте свою общую чистую стоимость в конце. В моем случае я решил, что сдам дом в аренду, если мне нужно будет переехать раньше, чтобы деньги разыгрались в долгосрочной перспективе.
Если мои грубые подсчеты верны, 250 тысяч под 5% в течение 2 лет по стандартному графику амортизации означает, что всего около 11 000 будет выплачено в счет основной суммы, а остальные 22 тысячи в платежах пойдут на проценты. Возможно, вы уже понимаете этот перекос в том, как работает амортизация, но убедитесь, что вы не считаете, что все (или даже большая часть) ваших платежей по ипотеке идет на проценты! Найдите калькуляторы «графика амортизации», чтобы использовать свои собственные цифры.
Спасибо за отличный совет. Мне нужно позволить этим знаниям усвоиться и, возможно, поговорить с профессиональным консультантом по ипотеке. @AndyT - предположим, что арендная плата равна ежемесячному платежу по ипотеке.
@alexandroid - да, разделите ежемесячные платежи на основную сумму / проценты. Вот несколько советов — money.stackexchange.com/questions/71445/… — как его рассчитать. В общем, мне просто нужно ввести некоторые цифры в Excel (таблицы Google) и принять взвешенное решение...
Я думаю, что очень короткий ответ: «два года — это слишком мало». Обратите внимание, что вы (по какой-то причине) предполагаете, что цены будут «одинаковыми» через два года. Это не имеет смысла: нормой является то, что цены в Лондоне сильно колеблются в ту или иную сторону в течение двух лет. Крайне маловероятно, что они будут "такими же".
@JoeBlow Я знаю! Я знаю, что они пойдут в любом направлении (вверх или вниз). Я сказал «остаться на месте», потому что нет способа или знания, и в моих расчетах я должен учитывать каждую возможность :D (здесь для простоты я предположил, что они останутся на том же уровне)
Привет @MichalStefanow - резкое изменение цены (которое произойдет) затмит все остальные эффекты. Удачи!

Ответы (2)

... если предположить, что моя недвижимость стоимостью 300 тысяч фунтов стерлингов все еще стоит около 300 тысяч фунтов стерлингов...

Если вы покупаете дом, ваши расходы на закрытие, различные отчеты об оценке, один из ипотечных сборов и т. д. будут в районе 4-5% . Также будет гербовый сбор в размере 5%.

Когда вы продаете дом, вы понесете расходы около 5% .

По сути, если вы покупаете дом стоимостью 300 тысяч, вы заплатите около 330 тысяч. Если кто-то продаст дом, предполагая, что он все еще стоит 300 тысяч, он получит только 285 тысяч.

Так что, если ваша недвижимость не подорожает примерно на 15%. Это было бы потерей. Добавьте к этому; будут регулярные расходы на техническое обслуживание; плюс если не повезет капитальные затраты на благоустройство.

Вы сэкономите на аренде, и если это эквивалентно EMI (приравненный ежемесячный платеж = ежемесячный платеж) по ипотеке, вы сэкономите немного денег. Скажем, 1000, которые ежемесячно идут на аренду, идут на EMI. Около 24000 за 2 года. Вы также можете получить некоторые налоговые льготы по этому EMI.

Таким образом, вам нужно будет сравнить экономию на дифференцированной аренде; это должно быть больше, чем разница между ценой покупки и продажи недвижимости.

2 года кажутся небольшим сроком. Вы, возможно, хорошо живете в дешевой арендной квартире и копите больше в течение 2 лет и покупаете недвижимость, которая вас интересует.

Спасибо за ответ. Я знал, что есть разные сборы - плата за организацию, адвокаты, гербовый сбор - я должен быть более точным ... Я думаю, мне следует создать мини-сайт, который бы все учитывал и сообщал пользователю, является ли это достойной сделкой.
Если ипотечные кредиты имеют такую ​​же структуру, как в США, за два года вы выплатите очень небольшую сумму основного долга, в основном это будут проценты.
@mkennedy Для справки, этот «стиль» ипотеки не уникален для США. Рассмотрим требования к ипотеке: (1) Сегодня нам нужна определенная сумма денег в банке. (2) Нам нужно полностью рассчитаться с банком в будущем (скажем, через 20 лет). (3) Нам необходимо каждый месяц платить банковские проценты за сумму, которую мы все еще должны по состоянию на начало этого месяца. (4) Нам нужно платить банку одинаковую сумму каждый месяц. Единственный способ выполнить все эти условия — «решить x» и найти сумму денег, которую нужно платить банку каждый месяц, которая покрывает ежемесячные проценты для погашения кредита к 30 году.
... При этом вы обнаружите, что в начале вы платите больше процентов, потому что в начале вам причитается больше принципа. К концу ваш основной баланс будет небольшим, поэтому ваши проценты будут небольшими. Это не сложный расчет - каждый платежный период ваши проценты просто равны начальному балансу * процентной ставке.
Я не уверен в ясности «если арендная плата равна ежемесячному платежу, вы бы сэкономили немного денег». Я бы предположил, что если в течение 2 лет арендная плата равна процентной части платежей , то нет ни потерь, ни прибылей; если арендная плата превышает процентную долю, то эта дополнительная сумма представляет собой экономию. Вам необходимо, чтобы эта дополнительная сумма превышала комиссию за покупку/продажу, чтобы получить общую прибыль (игнорируя любые изменения рыночной стоимости).

5 лет - безопасная ставка. Любое меньшее время и одна из многих неудач ставит вас в минус.

Хотя это правда, было бы лучше конкретизировать ответ.
Как долго я должен платить ипотеку, чтобы безубыточность при продаже? (достаточно 2 лет)
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v