Когда я должен отказаться от ипотеки?

Ценность долга заключается в том, что он позволяет вам получать прибыль от возврата собственного капитала сверх суммы фактического чистого собственного капитала, которым вы владеете. Конечно, это работает только в том случае, если стоимость займа меньше, чем рентабельность собственного капитала. Время выхода на рынок имеет большое значение, но не учитывается в этом представлении. В своем ответе я хотел бы отмахнуться от соображений выбора рыночного времени. Одним из правдоподобных оправданий является то, что вы можете отказаться от своего текущего дома, а затем сразу же купить другой равной стоимости. Если вы покупаете новый дом меньшей стоимости (из-за нехватки средств), а затем цены выросли, значит, вы упустили некоторые альтернативные издержки, но, вероятно, не на 100 тысяч долларов.

Двигаясь дальше, я сделаю несколько полезных предположений.

• В настоящее время у вас есть чистая стоимость P
• Заем с хорошей кредитной историей (которая у вас есть сейчас) стоит вам R1% доходности с лимитом A1
• Вы просто не берете взаймы, если у вас плохая кредитная история.
• Временная стоимость денег для вас, или средняя доходность ваших инвестиций, составляет 2 %
• Вы зарабатываете S долларов в год на своей работе больше , чем тратите
• Вы выйдете на пенсию через X лет.

Я буду игнорировать эффективность вашего портфеля после выхода на пенсию и буду пытаться оптимизировать только F, который будет вашим собственным капиталом после выхода на пенсию. В любом случае ваш текущий собственный капитал зарабатывает по ставке R2. Мы можем конвертировать это как в вашу текущую чистую стоимость, так и в будущие сбережения, используя формулы конвертации .

Настоящее к будущей стоимости

F = P (1 + R2) ^ х

Годовой к будущей стоимости

F = S ((1+R2)^x - 1) / R2

Сложив их вместе, достаточно получить F в случае, если у вас нет кредитоспособности. Случай, когда вы не объявляете дефолт и сохраняете свой кредитный рейтинг, отличается из-за первоначального штрафа в размере 100 тысяч долларов и амортизированной стоимости кредитоспособности. В чисто теоретическом смысле вы получаете эффективную (R2-R1) доходность на все заемные деньги. Будущая стоимость будет следующей:

F = A1 (1+R2-R1)^x

Однако отсутствует один шаг, который заключается в преобразовании этой стоимости (ценности наличия хорошей кредитной истории) в текущую стоимость для сравнения со стоимостью вашего дефолта.

P заимствованной способности = F / (1+R2)^x = A1 { (1+R2-R1)/(1+R2)}^x

Теперь давайте введем некоторые конкретные значения. Скажем, вы можете занять 300 тысяч долларов с вашей хорошей кредитной историей, и это применимо в течение следующих 25 лет, после чего вы выйдете на пенсию. Ставка займа составляет 7%, а временная стоимость денег для вас составляет 10%. Я бы тогда рассчитал:

P заемной способности = 58 тыс. долл. США < 100 тыс. долл. США

Это указывает на то, что дефолт был бы более экономичным. Конечно, некоторые люди могут указать, что он будет удален из вашей записи через 7 лет. Если вы подставите в уравнение 7 лет вместо 25, почти никакие предположения о ставках не приведут к предпочтительному варианту сохранения вашего дома.

Короче говоря, стоимость вашего кредита, вероятно, меньше 100 тысяч долларов в чисто математическом смысле. Но есть и другие факторы. Если у вас нет такой способности брать взаймы, возможно, вы не сможете занять деньги, чтобы начать бизнес своей мечты. Если вы рок-звезда-предприниматель, то временная стоимость денег для вас может быть 1000% доходности, конечно, тогда, возможно, вы могли бы заставить приведенные выше цифры работать (в пользу сохранения дома). Я также пренебрегал этикой. Как отмечают другие люди, это было бы похоже на кражу из банка.

У меня похожая ситуация, но я живу в государстве, которое не позволяет ипотечным кредиторам «уходить» без права регресса.

Я бы рассмотрел возможность короткой продажи или иного отказа от собственности, если:

• Мне грозило неминуемое банкротство, и отказ от собственности позволил бы мне переехать, чтобы устроиться на работу или что-то в этом роде.
• Я принял очень плохое решение и купил дом, используя ипотеку, которая быстро станет недоступной в какой-то известный момент в будущем. (т. е. компенсационный платеж, отрицательная амортизационная ссуда, когда вам нужно платить волынщику и т. д.)
• Какое-то внешнее событие, постоянно происходящее снаружи, снизило ценность моего дома и каким-то образом существенно повлияло на мою способность жить в нем. Что-то вроде строительства завода, шахты, свинофермы или тому подобного пагубного соседа.
• Произошло что-то, что поставило под угрозу здоровье и безопасность моей семьи. Скажем, промышленная авария, которая отравила грунтовые воды, а городской воды не было. Или быстрый распад города в стиле Детройта 1970-х годов.

В конце концов, недвижимость — это инвестиция, и вы не осознаете прибыли или убытки, пока не закроете позицию. Толпа «ра, ра», которая думала, что бум на рынке недвижимости будет бесконечным в 2006 году, была так же неправа, как и толпа «несущих плохие новости», которые думают, что недвижимость никогда не восстановится.

Инвестиции растут и падают. Многие люди, купившие дома во время бума 1980-х (вспомните ссудно-сберегательный кризис), годами находились под водой, пока в середине 90-х цены не начали расти. Вы не потеряли деньги, пока не осознаете эту потерю.

Сколько стоит аренда в вашем районе? Вы должны сравнить арендный платеж с вашим платежом по ипотеке сейчас, имея в виду альтернативную стоимость разницы. Предположим, что сдаваемая в аренду квартира в вашем районе, которая имеет такую ​​же безопасность и удобство, как и ваш дом, стоит 1600 долларов в месяц, а ваша ипотека составляет 2400 долларов. Оставаясь дома, вы теряете эти 800 долларов в месяц, а также проценты, полученные от банковского обслуживания этих денег (однако сейчас процентные ставки незначительны).

Также учитывайте общую стоимость владения, что означает дополнительные коммунальные услуги для одного или другого (иногда дома дешевле, иногда нет), страхование имущества и налоги на дом (если они еще не находятся на условном депонировании по вашей ипотеке) и общий ремонт дома. вещи.

Если экономия на аренде стоит больше пары сотен в месяц, то я предлагаю вам подумать о списании. Начните умножать 500-1000 долларов в месяц в течение года или двух и решите, лучше ли эти дополнительные деньги для вас, чем дрянной кредит.

Кроме того, это не самая этичная вещь, но я знаю одну пару, которая перестала платить по ипотеке на несколько месяцев, зная, что в конце концов они вернут дом. Они перенесли то, что они должны были потратить на выплаты по ипотеке за это время, на сберегательный счет, и у них будет более чем достаточно наличных денег, чтобы они могли плавать в течение нескольких лет, когда их кредит снижается из-за дефолта.

Также следует учитывать, что мы живем во времена смехотворного количества дефолтов. Таким образом, плохой кредитный рейтинг может стать более распространенным среди людей с приличным доходом, до такой степени, что «плохой» балл через 5 лет будет стоить примерно столько же, сколько «средний» балл сегодня. Я бы на это не рассчитывал, но это может смягчить удар вашей плохой кредитной истории в случае дефолта.

Интересно, что «стратегический дефолт» кажется более распространенным, чем можно было бы подумать, в Калифорнии, и на самом деле по нему доступно много информации, включая калькулятор, который разбивает числа для вас (хотя и связан с юридической конторой).

Говоря с чисто финансовой точки зрения, уход имеет смысл только в том случае, если это поставит вас в лучшее финансовое положение, чем вы были раньше, когда у вас была ипотека. Если вы посмотрите на недостатки ухода:

• Кредитный рейтинг
• Подверженность колебаниям арендной платы
• Подвержены более высокой арендной плате или трудностям с поиском жилья в краткосрочной перспективе после ухода
• Возможны проблемы с трудоустройством в будущем из-за черной отметки в кредитной истории
• Оставить текущую стоимость дома на столе

Проблемы с кредитным рейтингом будут известны, но вам необходимо учитывать любые открытые кредитные линии, которые у вас есть в настоящее время, а также любые потребности, которые могут возникнуть у вас, чтобы открыть кредитную линию в будущем. Если у вас в настоящее время есть кредитные карты, повысятся ли ставки после удара?

Что касается жилья, то ваш платеж по ипотеке в настоящее время является известной величиной, которая не изменится в течение срока действия ипотеки, если вы не сделаете что-то для ее изменения. Однако довольно редко арендная плата не меняется по годам, и если вы хотите квартиру или дом, похожий на то, что у вас есть в настоящее время, вы можете обнаружить, что арендная плата будет довольно сильно колебаться между годами, и в долгосрочной перспективе арендная плата может возрасти. выше текущего платежа по ипотеке. Аналогичным образом, в краткосрочной перспективе, если арендодатель проведет проверку кредитоспособности, он может скорректировать арендную плату (или отказать вам в квартире) на основании черной отметки в вашей истории по причинам, которые упоминал другой.

Еще один момент, который следует принять во внимание, — это необходимость трудоустройства в будущем. В зависимости от того, чем вы зарабатываете на жизнь, это может не иметь значения; однако, если вы пользуетесь доверием, отказ от выплаты ипотечного кредита негативно отразится на вашем характере, если только у вас нет для этого очень веской причины. Это может привести к потере возможности трудоустройства.

Далее, если вы отказываетесь от ипотеки, вы отказываетесь от текущей стоимости дома и любой будущей стоимости, которую может иметь дом. Если вам нравится, где вы живете, и вы не планируете переезжать в другую часть страны, вы делаете ставку на то, что рынок не восстановится или что вы достигнете паритета с тем, что вы должны, к тому времени, когда вам нужно будет продать дом. Если вы планируете остаться там, где находитесь, и дом в хорошем состоянии, то в долгосрочной перспективе вы можете потерять довольно много денег, уйдя.

Это множество факторов, которые необходимо учитывать, поэтому очень сложно так или иначе сказать, является ли стратегический дефолт хорошей идеей. В долгосрочной перспективе вы можете выйти вперед, но знать, когда эта дата, может быть трудно рассчитать. Точно так же в долгосрочной перспективе это может негативно повлиять на вас, и вы можете пожалеть о своем решении.

Если сами платежи слишком высоки, возможно, вы можете рефинансировать или договориться с банком о более низком платеже? Если вы получите более выгодную ставку, но сохраните свои ежемесячные платежи на том же уровне, вы можете достичь паритета с ипотекой намного быстрее, что также будет в ваших интересах.

Это решение, которое можете принять только вы.

Каковы шансы, что вы захотите взять еще один кредит (любой кредит - автомобиль, кредитная карта, рассрочка на новый холодильник, что угодно еще)?

Каковы шансы, что с плохой кредитной историей вам будет сложно снять жилье (а в Кали сейчас трудно снять жилье, поверьте мне, я купил жилье, чтобы сэкономить на аренде)?

Каковы шансы, что цены подскочат и ваши «бумажные» убытки будут возмещены к тому времени, когда вам действительно понадобится/хотите продать дом?

Вы должны проверить все это и принять мудрое решение, взвесив все за и против в вашем личном случае.

Дэн, есть и другие варианты. Какая у вас ставка по этой ипотеке? И какова стоимость дома? Приложив немного терпения и усилий, вы сможете снизить ставку и сэкономить часть тех 100 тысяч долларов, которые, как вы думаете, вы можете получить. Здесь нет фактического ответа. Негатив будет проявляться 7 лет, и только вы можете определить, стоит ли оно того. Если за это время стоимость вернется, вы вполне можете оказаться в худшем положении, надеясь купить новый дом, который сейчас намного выше, чем сегодня. Возможно, текущие цены зашкаливают в сторону снижения, и если безработица снизится, а доверие потребителей вернется, вы можете вернуться к безубыточности раньше, чем вы думаете. Кроме того, мне кажется любопытным, что Козыри этого мира могут манипулировать системой, создавая несколько организаций, подавая заявление о банкротстве, но при этом защищая свои собственные активы, и его богатству аплодируют. Тем не менее, задавая здесь вопрос, многие нападают на вас словесно. Дональд сэкономил миллиарды благодаря своим сделкам, я не осуждаю вас за то, что вы задаете этот вопрос, когда речь идет о 100 тысячах долларов. Когда собственный капитал Трампа был отрицательным, у него должны были отобрать его имущество и вручить метлу.

Чтобы придать этому другой смысл, предположим, что вы одолжили кому-то 100 тысяч долларов, ожидая, что они вернут их, а затем немного позже они тоже решили не делать этого. Они вполне способны вернуть деньги, но просто решили, что не хотят, и, кажется, законы вашего штата говорят, что вы не можете их вернуть. Что бы вы чувствовали по этому поводу?

Поскольку это должно быть ответом на вопрос, ответ таков: «только если вы не можете позволить себе погасить его». Именно в этом и заключается смысл лишения права выкупа, а не в том, что вы решаете не платить свои долги.

Не будем забывать, кто оплачивает этот счет за вас — каждый из других клиентов вашего банка.

РЕДАКТИРОВАТЬ: Для людей, осуждающих моральный аспект и говорящих: «Это совершенно нормально, потому что закон гласит, что это наказание, и я готов его заплатить», закон также говорит: «Если вы убьете кого-то, вы отправитесь в тюрьму на всю жизнь». Означает ли это, что тот, кто решает убить кого-то, имеет полное право сделать это, пока он готов принять последствия?

Конечно, это очень личная ситуация, но если вы можете позволить себе выплаты, я рекомендую сохранить дом! Дом — это долгосрочная инвестиция, и нужно где-то жить. Вы, вероятно, не покупали дом, планируя продать его через 5 лет, поэтому, хотя в краткосрочной перспективе вы можете понести убытки на бумаге, шансы на то, что дела пойдут на поправку, в конечном итоге должны измениться. На каждую стрелу есть перебор, один на один.

Кредит очень немногих людей стоит 100 000 долларов. Средний кредит домовладельца (семья из четырех человек с хорошей или очень хорошей кредитной историей) стоит около 30 000 долларов.

Это чисто деловое решение. Банк знал закон, когда продлил вам ипотеку, и часть суммы, которую они берут с вас, идет на покрытие риска того, что вы можете уйти.

Ипотека была соглашением между вами и банком, и в нем оговаривалась неустойка за ваш уход. Принятие согласованного штрафа за действие, конкретно предусмотренное в соглашении, также является соблюдением соглашения.

Стоимость кредитного рейтинга (CS) является переменной. Если вы покупаете сразу со 100% скидкой, то ваш CS ничего не стоит. Если вы берете кредит на покупку вещей, то он стоит ровно столько, сколько вы сэкономите на процентах по сравнению с плохой оценкой. Но есть также преимущество «доступа» CS, когда вам больше не будут доступны кредиты, что вынуждает вас арендовать. Если вы считаете арендную плату деньгами вниз по течению, то это может иметь значение. Формула стоимости CS у всех разная. Билл Гейтс CS ничего для него не стоит.

Отказ от ипотеки не равно отказ от кредита. Ипотека имеет залог. Есть 2 объекта: деньги и дом. Если вы уйдете, банк получит дом в качестве справедливой сделки. Они сохраняют все деньги, которые вы вложили в счет дома, в придачу! Иногда банк получает прибыль, когда вы уходите.

Таким образом, на хорошем рынке вы можете подумать о том, чтобы уйти, как моральный Майкл. :)

Здесь много хороших ответов, особенно то, что вы должны учитывать, что аренда может быть дороже, чем вы думаете. Кроме того, имейте в виду, что арендная плата — это деньги, которые полностью потеряны. Даже если недвижимость упала в цене, если вы продолжите платить, вы сможете возместить часть своих ипотечных платежей при продаже дома. Обычно это около +-30%, но вам нужно рассчитать это самостоятельно, разделив ожидаемую цену продажи дома на общие платежи по ипотеке, которые вы должны сделать, чтобы собрать все обратно. Поэтому я бы сказал, что уход имеет смысл только в том случае, если арендная плата в том месте, где вы хотите жить, намного ниже (<+-30%) вашего платежа по ипотеке и стабильна.

Вместо того, чтобы сразу уйти, возможно, вы можете рефинансировать свою ипотеку на новую? В 2008 году ставки были около 5,8%, сейчас они около 3,6% или около того. Я не знаю, как обстоят дела в США, но в моей стране, если ставки упадут, это относительно, и это может спасти людей, которые рефинансируют тысячи, если не больше.